Bibra

Marktüberblick

Bibra ist eine Gemeinde im Südwesten des Saale-Holzland-Kreises in Thüringen, Teil der Verwaltungsgemeinschaft Südliches Saaletal, drei Kilometer westlich der Stadt Kahla gelegen. Auf einer Fläche von 4,37 km² leben 265 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 61 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde umfasst neben dem Hauptort den Ortsteil Zwabitz und einen Abschnitt des ökologisch bedeutenden Reinstädter Grundes. Die erste urkundliche Erwähnung datiert auf das Jahr 1337.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,99 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (7,52 Euro) und nahezu auf dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), während der Angebotskaufpreis mit 1.450 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreiswert (1.763 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) liegt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hoher Miete und niedrigem Kaufpreis resultiert in einer Bruttomietrendite von 7,44 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 13,44 – beides Werte, die im bundeslandweiten Vergleich zu den attraktivsten gehören.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung verläuft in der vorliegenden Zeitreihe außergewöhnlich dynamisch. Die Angebotsmiete lag in den Jahren 2020 und 2021 bei 5,86 Euro je Quadratmeter und betrug 2026 bereits 10,56 Euro – ein Anstieg von rund 80 Prozent. Die Zeitreihe umfasst nur drei Datenpunkte (2020, 2021, 2026) und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der Tool-Wert für den CAGR (10,31 Prozent) weicht von einer manuellen Berechnung über den genannten Zeitraum ab (ca. 12,5 Prozent); die genaue Berechnungsbasis ist nicht nachvollziehbar.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen moderateren Verlauf: Von 1.200 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.450 Euro (2025), was einem jährlichen Wachstum von 4,84 Prozent (CAGR) entspricht. Diese Zeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und umfasst fünf Datenpunkte (2021–2025).

Der Kaufpreisanstieg liegt damit deutlich unter dem Mietwachstum, was die hohe und steigende Bruttomietrendite erklärt. Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis ist in dieser Form für den ländlichen Raum in Thüringen untypisch und entspricht dem Muster eines Marktes, in dem die Mieten stärker nachziehen als die Kaufpreise.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Bibra durch seine hohe Bruttomietrendite von 7,44 Prozent heraus. Mit einem Perzentilrang von 74,88 im Bundesland liegt Bibra damit vor etwa drei Vierteln aller vergleichbaren Orte in Thüringen. Der Kreis Saale-Holzland-Kreis weist im Durchschnitt eine Rendite von 5,72 Prozent auf, Thüringen insgesamt 6,32 Prozent.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,8 Kilometer liegt Bibra bei der Angebotsmiete mit 8,99 Euro je Quadratmeter an der Spitze – deutlich vor Gumperda (7,09 Euro), Orlamünde (6,60 Euro) und Großeutersdorf (5,80 Euro). Beim Kaufpreis liegt Bibra mit 1.450 Euro je Quadratmeter im mittleren Feld: höher als Gumperda (975 Euro) und Kahla (1.168 Euro), aber niedriger als Eichenberg (1.792 Euro), Altenberga (1.859 Euro) und Großeutersdorf (2.350 Euro).

Die Kombination aus hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis macht Bibra im Nachbarvergleich zu einem der renditestärksten Orte. Nur Gumperda (8,73 Prozent) und Kahla (8,31 Prozent) übertreffen Bibra bei der Bruttomietrendite, wobei beide Orte niedrigere Mieten und niedrigere Kaufpreise aufweisen.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Bibras ist seit 2015 weitgehend stabil: Von 262 Einwohnern (2015) auf 265 (2024) entspricht dies einer Veränderung von knapp 1,1 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,91 Prozent, was nur drei arbeitslosen Personen entspricht und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Auf Kreisebene belegt der Saale-Holzland-Kreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Gesamtindex liegt damit im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (262) und der Wohlstands-Index (200) liegen im oberen Mittelbereich, während der Dynamik-Rang (323) und der Demografie-Index (361) auf strukturelle Schwächen hinweisen. Der Wettbewerb-und-Innovation-Index liegt mit Rang 306 ebenfalls im unteren Bereich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler, aber kleiner Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zu den schwachen Dynamik- und Demografie-Werten des Kreises.