Eichenberg

Ortsprofil

Eichenberg ist eine kleine Gemeinde im Saale-Holzland-Kreis in Thüringen mit 365 Einwohnern auf 11,53 km². Die Bevölkerungsdichte von 32 Einwohnern je km² liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 102 Einwohnern je km². Der Ort gehört zu den zahlreichen kleinen Gemeinden der ländlichen Struktur des Saale-Holzland-Kreises, der insgesamt 91 Gemeinden und 83.342 Einwohner umfasst. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Immobilienmarkt und Preisniveau

Die Angebotsmiete in Eichenberg liegt bei 8,19 €/m² und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,52 €/m² sowie deutlich über dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 1.792 €/m² und entspricht nahezu dem Kreismittel von 1.763 €/m², liegt aber über dem Landesdurchschnitt von 1.459 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 18,23 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 19,78, was auf die Kombination aus moderatem Kaufpreis und vergleichsweise hoher Miete hindeutet. Die Bruttomietrendite von 5,49 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,72 % und dem Landesdurchschnitt von 6,32 %. Im Perzentilrang bedeutet dies, dass Eichenberg in Thüringen auf Platz 41,1 % liegt – die Hälfte der Orte im Land weist eine höhere Rendite auf.

Die Zeitreihen zeigen extreme Schwankungen: Die Angebotsmiete bewegt sich zwischen 5,97 €/m² (2024) und 10 €/m² (2026), der Angebotskaufpreis von 691 €/m² (2022) über 2.638 €/m² (2023) auf 1.805 €/m² (2024). Die CAGR-Werte der Zeitreihe (Miete: 9,9 %, Kaufpreis: 61,6 %) sind aufgrund der kurzen Datenbasis und der starken Volatilität nicht als verlässliche Trendindikatoren geeignet. Die hohen Schwankungen sind charakteristisch für einen kleinen Markt, in dem einzelne Inserate das Angebot signifikant prägen.

Regionale Einordnung

Die Nachbargemeinden in einem Umkreis von bis zu 4,2 km zeigen eine enorme Preisspanne. Freienorla (2,8 km) weist mit 654 €/m² den niedrigsten Angebotskaufpreis und 11,51 % Rendite auf. Gumperda (1,9 km) liegt mit 975 €/m² darüber und erzielt 8,73 % Rendite. Großeutersdorf (2,5 km) liegt mit 2.350 €/m² deutlich über dem Eichenberger Niveau und weist mit 2,96 % die niedrigste Rendite auf. Diese Bandbreite von über 1.700 €/m² im direkten Umland zeigt, dass der lokale Markt stark fragmentiert ist und keine einheitliche Preisbildung stattfindet. Eichenberg positioniert sich mit 1.792 €/m² und 5,49 % Rendite im mittleren bis oberen Preissegment des Umlands. Kahla (4,2 km) liegt mit 1.168 €/m² und 8,31 % Rendite preislich deutlich unter Eichenberg, bietet aber eine höhere Rendite. Altenberga (4,2 km) liegt mit 1.859 €/m² und 5,38 % Rendite nahe am Eichenberger Niveau. Die Nachbarmärkte lassen keine klare räumliche Preisstruktur erkennen, was auf unterschiedliche Wohnungsbestand- und Nachfragesituationen in den einzelnen Gemeinden hindeutet.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Eichenbergs ist von 401 Einwohnern (2015) auf 365 (2024) um 9 % gesunken. Der Rückgang war besonders ausgeprägt zwischen 2015 und 2021, als die Einwohnerzahl von 401 auf 366 fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei rund 365. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,44 % (10 arbeitslose Personen). Sie stieg von 2,92 % (2018) auf 5,78 % (2022) an und ist seitdem leicht rückläufig.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Saale-Holzland-Kreis Gesamtrang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Index mit Platz 361, was den Bevölkerungsrückgang im Kreis bestätigt. Der Wohlstands-Index liegt mit Platz 200 am besten, während die Dynamik mit Platz 323 und Wettbewerb/Innovation mit Platz 306 zu den schwächeren Bereichen gehören. Diese Standortfaktoren spiegeln die strukturellen Herausforderungen einer ländlichen Gemeinde in Ostthüringen wider.