Saalburg-Ebersdorf, Stadt

Marktüberblick

Saalburg-Ebersdorf liegt im südöstlichen Thüringen im Saale-Orla-Kreis und vereint die beiden historischen Orte Saalburg und Ebersdorf, die 2003 zusammengelegt wurden. Die Stadt erstreckt sich über 72 km² und hat 3.292 Einwohner. Mit 46 Einwohnern pro Quadratkilometer ist die Siedlungsdichte gering. Der Ort liegt an der Bleilochtalsperre, dem größten Stausee Deutschlands, was ihm eine touristische Funktion verleiht – die Stadt trug bis 2012 das Prädikat staatlich anerkannter Erholungsort.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige Preise und hohe Mietrenditen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,68 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.139 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,21, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 14,21-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 7,04 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Saalburg-Ebersdorf eine extrem hohe Volatilität, die auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,57 Euro (2021) und 9 Euro (2026), wobei der Wert von 9 Euro für 2026 als extremer Ausreißer zu werten ist. Der Kaufpreis zeigt noch ausgeprägtere Ausschläge: Nach 629 Euro (2018) und 470 Euro (2020) stieg er 2023 auf 1.780 Euro, 2025 sogar auf 3.472 Euro, um 2026 mit 461 Euro wieder auf ein Niveau unter dem 2018er-Wert zu fallen.

Diese extremen Schwankungen sind kein Zeichen einer gesunden Marktdynamik, sondern spiegeln die Struktur eines ländlichen Marktes wider, bei dem einzelne Inserate oder Transaktionen das Durchschnittsergebnis stark verzerren können. Der CAGR der Miete liegt bei 5,02 Prozent, der des Kaufpreises bei -3,82 Prozent über den jeweiligen Zeiträume – beide Werte sind aufgrund der Volatilität mit großer Vorsicht zu interpretieren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Saalburg-Ebersdorf ist seit 2015 um 5,4 Prozent von 3.479 auf 3.292 Einwohner gesunken. Der Rückgang war dabei kontinuierlich: Von 2015 bis 2020 fiel die Einwohnerzahl von 3.479 auf 3.292, erholte sich 2021 und 2022 leicht auf 3.300 bzw. 3.319, fiel dann aber 2023 wieder auf 3.292 und blieb 2024 unverändert.

Die Arbeitslosenquote lag 2016 bei 8,4 Prozent (84 Promille) und ist bis 2021 auf 5,7 Prozent gesunken, bevor sie 2023 wieder auf 7,2 Prozent anstieg. Beide Werte liegen über dem Bundesdurchschnitt, spiegeln aber eine leichte Verbesserung im Vergleich zu den Anfangsjahren der Reihe wider.

Der Bevölkerungsrückgang ist typisch für viele ländliche Räume Ostthüringens und steht in einem strukturellen Zusammenhang mit der Abwanderung junger Menschen und der alternden Bevölkerung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Saale-Orla-Kreis liegt die Angebotsmiete von Saalburg-Ebersdorf mit 6,68 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 6,37 Euro, der Kaufpreis mit 1.139 Euro jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 1.297 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 7,04 Prozent, die deutlich über dem Kreiswert von 6,38 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 14,21 ist der niedrigste unter allen Vergleichsebenen: Er liegt unter dem Kreisdurchschnitt (17,14), dem Landesdurchschnitt Thüringens (17,88) und dem Bundesdurchschnitt (ca. 22,5).

Im Landesvergleich belegt Saalburg-Ebersdorf mit einem Perzentilrang von 69,7 Prozent im oberen Drittel der Mietrenditen. Das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei etwa 70 Prozent der verglichenen Orte in Thüringen.

Unter den acht Nachbarorten liegt die Mietrendite von Saalburg-Ebersdorf (7,04 %) auf der höheren Seite: Sechs von acht Nachbarn weisen niedrigere Renditen auf (Issigau 4,95 %, Bad Lobenstein 5,68 %, Remptendorf 5,94 %, Eßbach 6,08 %, Rosenthal 6,48 %, Altenbeuthen 5,55 %). Nur Wurzbach (8,54 %) und Lichtenberg (11,72 %) liegen darüber. Die Nachbarmärkte zeigen damit eine breite Spannbreite, die die unterschiedliche Marktdynamik der einzelnen Orte widerspiegelt.

Standortfaktoren

Der Saale-Orla-Kreis, zu dem Saalburg-Ebersdorf gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 377 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Rang 396 für Demografie, 364 für Arbeitsmarkt, 370 für Wettbewerb und Innovation, 392 für Dynamik und 272 für Wohlstand und soziale Lage. Diese Ränge kennzeichnen den Kreis als einen der strukturschwächsten Regionen Deutschlands.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die historische Bedeutung des Ortes als Standort des Saalburger Marmorwerks, das um 1900 zu den größten Marmorwerken Deutschlands gehörte, ist wirtschaftlich nicht mehr relevant. Die 1932 fertiggestellte Bleilochtalsperre und das touristische Potenzial des Stausees bilden die aktuelle wirtschaftliche Perspektive.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis, hoher Mietrendite und strukturell schwachem Umland charakterisiert Saalburg-Ebersdorf als einen Ort mit niedrigen Einstiegshürden im Immobilienmarkt, aber auch mit begrenztem Wachstumspotenzial.