Eibenstock, Stadt
Eibenstock (PLZ 08309) liegt im Erzgebirgskreis in Sachsen. Der Ort zählt 6.975 Einwohner auf 112,2 km², das entspricht 62 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 5,43 € pro m², der Kaufpreis bei 811 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,03 % und ein Kaufpreisfaktor von 12,5 — rechnerisch sind das 12 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Eibenstock über dem Renditeniveau von 68 % der Orte in Sachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,90 € auf 5,63 € pro m², im Mittel 1,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -5,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,7 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Erzgebirgskreis Rang 366 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 389, Stärkerang 338). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Schönheide, Stützengrün und Bockau an.
Immobilienpreise in Eibenstock im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Eibenstock, Stadt
Eibenstock im Westerzgebirge zeigt ein Immobilienmarktprofil, das durch niedrige Preise und hohe Mietrenditen gekennzeichnet ist. Der Kaufpreis liegt bei 811 €/m² deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, die Angebotsmiete bei 5,43 €/m². Die Bruttomietrendite von 8,03 % übertrifft die meisten Nachbarorte und den Kreis- sowie Landesdurchschnitt. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 8,7 % auf 6.975 gesunken. Die extremen Schwankungen in den Kaufpreisen deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin.
Standort und Struktur
Eibenstock liegt im Westerzgebirge auf etwa 650 m ü. NHN im Erzgebirgskreis und umfasst 13 Ortsteile, darunter die staatlich anerkannten Erholungsorte Carlsfeld und Wildenthal. Die Stadt erstreckt sich über 112,24 km² und hat 6.975 Einwohner (2024), was einer Dichte von 62 Einwohnern je km² entspricht. Historisch war Eibenstock durch Zinn- und Eisenerzbergbau sowie durch eine weltberühmte Stickereiindustrie geprägt – von 1891 bis 1908 unterhielten die USA ein Konsulat in der Stadt. Nach der Wende stellten sich Teile der Stickereiindustrie als nicht konkurrenzfähig heraus. Heute profitieren zahlreiche Neugründungen von der Tourismus- und Freizeitwirtschaft, unterstützt durch die drei Ortsteile mit staatlicher Anerkennung als Erholungsorte. Die Talsperre Eibenstock, 1974–1979 als zweitgrößtes Talsperrenprojekt der DDR errichtet, versorgt etwa eine Million Menschen mit Trinkwasser und ist ein bedeutender Freizeitfaktor.
Marktüberblick: Preise und Renditen
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 811 € je m² und damit 24 % unter dem Erzgebirgskreis-Durchschnitt (1.066 €/m²) sowie 34 % unter dem sächsischen Durchschnitt (1.226 €/m²). Im bundesweiten Vergleich ist der Wert mit 2.409 €/m² nur etwa ein Drittel des deutschen Niveaus. Die Angebotsmiete beträgt 5,43 €/m² und liegt ebenfalls unter dem Kreiswert (6,04 €/m²), dem Landeswert (6,50 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 12,46 ist deutlich unter dem Kreis- (14,78) und Landesdurchschnitt (15,47). Die Bruttomietrendite von 8,03 % liegt über dem Kreisdurchschnitt (7,54 %) und dem Landesdurchschnitt (7,18 %). Sie übertrifft die meisten Nachbarorte, wird jedoch von Johanngeorgenstadt (10,32 %) und Muldenhammer (8,64 %) übertroffen. Die niedrige Rendite bei Crinitzberg (4,08 %) erklärt sich aus einem extrem hohen Kaufpreis von 1.487 €/m² bei vergleichsweise niedriger Miete – ein Muster, das in Eibenstock nicht auftritt.
Preisentwicklung
Die Mietpreise zeigen einen moderaten Aufwärtstrend: Von 4,90 €/m² (2018) stiegen sie auf 5,63 €/m² (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 1,75 % entspricht. Die Kaufpreise verhalten sich deutlich volatiler. Sie lagen 2018 bei 1.719 €/m², fielen 2020 auf 987 €/m², stiegen 2022 wieder auf 1.667 €/m² und erreichten 2025 mit 417 €/m² einen historischen Tiefststand. Der Wert von 2026 liegt bei 1.100 €/m². Diese extremen Schwankungen – von über 1.700 auf unter 500 €/m² – deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der CAGR von -5,43 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen Abwärtstrend wider, ist aber durch die Volatilität nur bedingt aussagekräftig.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Eibenstocks ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 7.640 auf 6.975 Einwohner (2024), ein Rückgang von 8,7 %. Die Arbeitslosenzahl bewegte sich zwischen 155 (2022) und 358 (2015) und lag 2023 bei 179. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Erzgebirgskreis auf Platz 366 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Platz 397), Demografie (379) und Dynamik (389). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 146 deutlich besser. Dieser Kontrast zeigt, dass der Kreis zwar wirtschaftlich strukturschwach ist, die soziale Lage der Bevölkerung jedoch relativ stabil bleibt. Die Bevölkerungsentwicklung Eibenstocks entspricht dem Muster vieler ländlicher Erzgebirgsgemeinden und trägt zur nachfragebedingten Preisniedrigkeit bei.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Eibenstock bei den Kaufpreisen (811 €/m²) deutlich unter allen Nachbarorten: Der nächstgelegene Ort, Schönheide (5 km), weist 1.050 €/m² aus, Stützengrün (6,8 km) 1.350 €/m². Bei den Mieten liegt Eibenstock mit 5,43 €/m² unter den meisten Nachbarorten, nur Crinitzberg (5,05 €/m²) liegt niedriger. Die hohe Bruttomietrendite von 8,03 % ist eine der höchsten im direkten Umland und resultiert aus der Kombination niedriger Kaufpreise und moderater Mieten. Johanngeorgenstadt (11,2 km) weist mit 10,32 % eine noch höhere Rendite auf, liegt aber bei den Kaufpreisen mit 590 €/m² noch niedriger. Eibenstock positioniert sich damit als einer der günstigsten Wohnstandorte im Erzgebirge mit überdurchschnittlicher Rendite.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Eibenstock entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Eibenstock
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,90 €/m² |
| 2019 | 4,98 €/m² |
| 2020 | 5,82 €/m² |
| 2021 | 5,02 €/m² |
| 2022 | 5,59 €/m² |
| 2023 | 4,60 €/m² |
| 2024 | 4,77 €/m² |
| 2025 | 5,00 €/m² |
| 2026 | 5,63 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Eibenstock
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.719 €/m² |
| 2019 | 1.733 €/m² |
| 2020 | 987 €/m² |
| 2021 | 1.638 €/m² |
| 2022 | 1.667 €/m² |
| 2023 | 1.103 €/m² |
| 2024 | 771 €/m² |
| 2025 | 417 €/m² |
| 2026 | 1.100 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Eibenstock
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,42 % |
| 2019 | 3,45 % |
| 2020 | 7,08 % |
| 2021 | 3,68 % |
| 2022 | 4,02 % |
| 2023 | 5,00 % |
| 2024 | 7,43 % |
| 2025 | 14,40 % |
| 2026 | 6,14 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Eibenstock
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 7.640 Einwohner |
| 2016 | 7.536 Einwohner |
| 2017 | 7.434 Einwohner |
| 2018 | 7.370 Einwohner |
| 2019 | 7.261 Einwohner |
| 2020 | 7.193 Einwohner |
| 2021 | 7.075 Einwohner |
| 2022 | 7.035 Einwohner |
| 2023 | 6.975 Einwohner |
| 2024 | 6.975 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Eibenstock
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,16 % |
| 2016 | 5,49 % |
| 2017 | 5,09 % |
| 2018 | 4,83 % |
| 2019 | 4,21 % |
| 2020 | 4,80 % |
| 2021 | 4,52 % |
| 2022 | 4,26 % |
| 2023 | 4,71 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 366 Rang |
| Dynamik | 389 Rang |
| Stärke | 338 Rang |
| Demografie | 379 Rang |
| Arbeitsmarkt | 314 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 397 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 146 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Eibenstock liegt im Band 8–9 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 2,00 Orte |
| 3–4 | 20,00 Orte |
| 4–5 | 52,00 Orte |
| 5–6 | 63,00 Orte |
| 6–7 | 75,00 Orte |
| 7–8 | 69,00 Orte |
| 8–9 | 61,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 15,00 Orte |
| 12+ | 16,00 Orte |
Wie schneidet Eibenstock im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Eibenstock ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Eibenstock ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Eibenstock
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bockau | 6,95 €/m² |
| Zschorlau | 6,91 €/m² |
| Steinberg | 6,44 €/m² |
| Schneeberg | 6,32 €/m² |
| Stützengrün | 6,20 €/m² |
| Schönheide | 5,65 €/m² |
| Eibenstock | 5,43 €/m² |
| Johanngeorgenstadt | 5,07 €/m² |
| Crinitzberg | 5,05 €/m² |
| Muldenhammer | 4,84 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Eibenstock ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Eibenstock
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Johanngeorgenstadt | 10,32 % |
| Muldenhammer | 8,64 % |
| Eibenstock | 8,03 % |
| Steinberg | 7,16 % |
| Bockau | 7,12 % |
| Schönheide | 6,46 % |
| Zschorlau | 6,45 % |
| Stützengrün | 5,51 % |
| Schneeberg | 4,97 % |
| Crinitzberg | 4,08 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Schönheide | 5,0 km | 08304 | 5,65 € | 1.050 € | 6,46 % |
| Stützengrün | 6,8 km | 08328 | 6,20 € | 1.350 € | 5,51 % |
| Bockau | 8,2 km | 08324 | 6,95 € | 1.172 € | 7,12 % |
| Steinberg | 8,5 km | 08237 | 6,44 € | 1.079 € | 7,16 % |
| Zschorlau | 9,2 km | 08321 | 6,91 € | 1.285 € | 6,45 % |
| Crinitzberg | 9,4 km | 08147 | 5,05 € | 1.487 € | 4,08 % |
| Johanngeorgenstadt, Stadt | 11,2 km | 08349 | 5,07 € | 590 € | 10,32 % |
| Muldenhammer | 11,6 km | 08262 | 4,84 € | 672 € | 8,64 % |
| Schneeberg, Stadt | 11,6 km | 08289 | 6,32 € | 1.525 € | 4,97 % |
Wo liegt Eibenstock?
Lage
Eibenstock auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Eibenstock
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 5,43 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 811 € |
| Bruttomietrendite | 8,03 % |
| Kaufpreisfaktor | 12,5 |
| Einwohner | 6.975 |
| Einwohner je km² | 62 |
| Fläche (km²) | 112,2 |
| Arbeitslosenquote | 4,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #366 |
| Prognos Dynamikrang | #389 |
| Prognos Stärkerang | #338 |
| Koordinaten | 50,4938, 12,5993 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Eibenstock
Was kostet eine Wohnung in Eibenstock?
Die Angebotsmiete liegt bei 5,43 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 811 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem sächsischen Durchschnitt (Miete 6,50 Euro, Kaufpreis 1.226 Euro) und auch unter dem Kreisdurchschnitt des Erzgebirgskreises (6,04 Euro bzw. 1.066 Euro). Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Eibenstock entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 4,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 5,63 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1,75 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis ist im selben Zeitraum von 1.719 Euro pro Quadratmeter auf 1.100 Euro gefallen, was einem jährlichen Rückgang von etwa 5,4 Prozent entspricht. Die Kaufpreisentwicklung war dabei stark schwankend, mit einem Tiefststand von 417 Euro im Jahr 2025.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Eibenstock?
Die Bruttomietrendite beträgt 8,03 Prozent und liegt damit über dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 Prozent sowie dem Kreisdurchschnitt von 7,54 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 12,46 und ist damit niedriger als der sächsische Durchschnitt von 15,47. Die Rendite von 8,03 Prozent liegt im Perzentilrang 68 im Bundesland Sachsen, bedeutet also, dass rund 68 Prozent der Orte in Sachsen eine niedrigere Rendite aufweisen. Niedrige Kaufpreise im Verhältnis zur Miete führen hier zu einem überdurchschnittlichen Renditeniveau.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Eibenstock?
Die Einwohnerzahl ist von 7.640 im Jahr 2015 auf 6.975 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 8,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 62 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit negativ, was für viele ländliche Gemeinden im Erzgebirge typisch ist.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Eibenstock?
Der Erzgebirgskreis, zu dem Eibenstock gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 366 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Dynamik mit Platz 389 und der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 397. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Platz 146 deutlich besser ab. Für Eibenstock als Gemeinde gelten diese Ränge nicht direkt, da sie auf Kreisebene ermittelt werden.
Woher stammen die Daten zu Eibenstock?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Eibenstock sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Eibenstock führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Erzgebirgskreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lugau/Erzgeb., Stadt | 09385 | 6,52 € | 571 € | 13,71 % |
| Raschau-Markersbach | 08352 | 6,18 € | 565 € | 13,13 % |
| Großolbersdorf | 09432 | 5,65 € | 521 € | 13,02 % |
| Geyer, Stadt | 09468 | 5,40 € | 512 € | 12,66 % |
| Königswalde | 09471 | 6,10 € | 603 € | 12,14 % |
| Auerbach | 09392 | 5,76 € | 584 € | 11,85 % |
| Johanngeorgenstadt, Stadt | 08349 | 5,07 € | 590 € | 10,32 % |
| Zschopau, Stadt, Motorradstadt | 09405 | 6,18 € | 723 € | 10,26 % |