Zschorlau

Marktüberblick

Zschorlau liegt im Westerzgebirge auf 548 m ü. NHN und hat 5.110 Einwohner auf 21,93 km² Fläche. Die Gemeinde bildet mit Bockau die Verwaltungsgemeinschaft Zschorlau und umfasst die Ortsteile Albernau und Burkhardtsgrün. Der Ort ist geprägt von der Montangeschichte der Schneeberger Lagerstätte und liegt in einer Region, die strukturell durch kleingliedrige Wirtschaft und den Wandel des Erzgebirgskreises bestimmt ist.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 6,91 € je m² und Angebotskaufpreise von 1.285 € je m². Die Bruttomietrendite liegt bei 6,45 %, der Kaufpreisfaktor bei 15,5. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zschorlau positioniert sich damit als Ort mit moderaten Preisen im sächsischen Vergleich, aber mit einer über dem Bundesdurchschnitt liegenden Rendite. Der Ort liegt bei den Kaufpreisen über dem Kreisdurchschnitt, gehört aber zu den günstigeren Lagen im Bundesvergleich.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise sind von 4,46 €/m² im Jahr 2018 auf 6,68 €/m² im Jahr 2026 um rund 50 % gestiegen. Der Anstieg war nicht linear: Ein sprunghafter Anstieg von 5,40 € (2020) auf 6,82 € (2021) wird von einem Rückgang auf 5,01 € (2023) gefolgt, bevor die Werte wieder auf 6,68 € steigen. Der CAGR von 5,18 % über die gesamte Reihe spiegelt diesen starken, aber volatil verlaufenden Anstieg wider.

Die Kaufpreise zeigen noch stärkere Ausschläge: Von 754,72 €/m² (2018) über einen Ausreißer von 2.589,6 €/m² (2021) auf 1.367,12 €/m² (2026). Der CAGR von 7,71 % wird maßgeblich von diesem 2021er Wert beeinflusst. Der Wert von 2021 ist ein deutlicher Ausreißer, der den Durchschnitt nach oben zieht. Ohne diesen Wert wäre die Entwicklung moderater.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Volatilität in beiden Reihen, insbesondere der Kaufpreisreihe, deutet auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Erzgebirgskreis (Durchschnittsmiete 6,04 €/m², Durchschnittskaufpreis 1.066 €/m²) liegt Zschorlau bei der Miete mit 6,91 €/m² über dem Kreisdurchschnitt, bei den Kaufpreisen mit 1.285 €/m² ebenfalls. Der Kaufpreisfaktor von 15,5 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 14,78.

Im Landesvergleich mit Sachsen (Miete 6,50 €/m², Kaufpreis 1.226 €/m², Rendite 7,18 %, KPF 15,47) liegt Zschorlau bei der Miete knapp über dem Landesdurchschnitt, bei den Kaufpreisen leicht darüber, bei der Rendite darunter (6,45 % vs. 7,18 %) und beim Kaufpreisfaktor nahezu auf dem Landesmittel (15,5 vs. 15,47). Das Perzentil von 40,9 % im Bundesland bedeutet, dass Zschorlau knapp unter der Mitte der sächsischen Orte liegt.

Im Bundesvergleich (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m², Rendite 5,10 %, KPF 23,67) zeigt sich, dass Zschorlau deutlich unter den deutschen Durchschnittswerten bei Miete und Kaufpreis liegt, die Rendite aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 15,5 liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt von 23,67.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Schneeberg hat mit 1.525 €/m² höhere Kaufpreise, aber eine niedrigere Rendite von 4,97 %. Bockau liegt mit 6,95 €/m² fast gleichauf bei der Miete und hat mit 7,12 % eine höhere Rendite. Hartmannsdorf und Lößnitz weisen mit 9,83 % bzw. 9,05 % deutlich höhere Renditen auf, was auf niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist. Crinitzberg hat mit 4,08 % die niedrigste Rendite bei hohen Kaufpreisen von 1.487 €/m².

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Zschorlaus ist seit 2015 um 5,2 % von 5.390 auf 5.110 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 233 Einwohnern je km². Der Rückgang ist kontinuierlich: Von 2015 bis 2020 ging die Bevölkerung um über 200 Einwohner zurück, seither stabilisiert sie sich auf dem Niveau von etwa 5.110.

Die Arbeitslosenquote zeigt im Zeitverlauf einen deutlichen Rückgang von 120 auf 72. Die absolute Höhe dieses Wertes deutet auf strukturelle Arbeitsmarktschwierigkeiten hin, die mit dem demografischen Wandel und dem Strukturwandel im Erzgebirge zusammenhängen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Erzgebirgskreis auf Rang 366 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 397) sowie im Index Dynamik (Rang 389). Besser positioniert ist er im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 146), was auf Transferleistungen und soziale Absicherung hindeuten könnte. Der Index Demografie liegt mit Rang 379 ebenfalls im unteren Bereich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und eine Oberschule. Das Fehlen höherer Bildungseinrichtungen trägt zur Abwanderung junger Menschen bei, was den Bevölkerungsrückgang erklärt.

Zschorlau ist touristisch relevant: Das Schaubergwerk St. Anna am Freudenstein, der Förderturm der Fundgrube Türk (einziges erhaltenes Stahlfördergerüst des westerzgebirgischen Altbergbaus) und das Schindlersche Blaufarbenwerk (seit 2019 UNESCO-Welterbestätte) sind bedeutende Anziehungspunkte. Der Filzteich ist Zentrum eines Naherholungsgebiets. Diese touristische Infrastruktur könnte langfristig eine stabilisierende Wirkung auf den Immobilienmarkt haben.