Raschau-Markersbach

Marktüberblick: Extreme Rendite durch niedrige Kaufpreise

Raschau-Markersbach ist eine Gemeinde im Westerzgebirgskreis mit rund 4.873 Einwohnern auf 39,55 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,18 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 565 Euro je Quadratmeter liegt sogar noch weiter unter dem Mittel – er beträgt weniger als die Hälfte des sächsischen Durchschnitts (1.226 Euro) und nur etwa ein Viertel des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 13,13 Prozent. Dieser Wert liegt im Perzentilrang 97,8 im Bundesland Sachsen – die Rendite gehört damit zu den höchsten von allen 418 untersuchten Orten im Land. Der Kaufpreisfaktor beträgt 7,62, was bedeutet, dass der Kaufpreis nur dem 7,62-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Erzgebirgskreis liegt der Faktor bei 14,78, in Sachsen bei 15,47. Raschau-Markersbach ist damit ein extremer Ausreißer im regionalen Vergleich.

Diese extreme Rendite ist keine Folge überdurchschnittlich hoher Mieten, sondern vor allem der außergewöhnlich niedrigen Kaufpreise. In den Nachbarorten liegen die Kaufpreise zwischen 762 Euro (Scheibenberg) und 1.320 Euro (Elterlein) je Quadratmeter, während die Mieten in einem ähnlichen Rahmen wie in Raschau-Markersbach liegen. Das Kaufpreisgefälle zu den Nachbargemeinden ist der bestimmende Faktor für die überdurchschnittliche Rendite.

Preisentwicklung: Steigende Miete, fallender Kaufpreis

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt ein deutliches Auseinanderlaufen von Miet- und Kaufpreisen. Die Angebotsmiete stieg von 4,61 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,06 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um über 53 Prozent. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,47 Prozent.

Der Kaufpreis entwickelte sich dagegen rückläufig. Er lag 2019 bei 667 Euro je Quadratmeter, stieg 2022 auf einen Ausreißer von 1.646 Euro, fiel dann aber 2023 auf 615 Euro und weiter auf 462 Euro im Jahr 2024 sowie 461 Euro im Jahr 2025. Der CAGR für den Kaufpreis beträgt -5,98 Prozent.

Der Kaufpreis von 2022 mit 1.646 Euro je Quadratmeter ist ein deutlicher Ausreißer und liegt weit über dem Niveau der umliegenden Jahre und auch über den Nachbarortswerten. Ob es sich dabei um einen Datenausreißer handelt oder ob tatsächlich ein Marktgleichgewicht zu diesem Zeitpunkt bestand, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Ab 2023 korrigierte sich der Kaufpreis auf ein Niveau, das deutlich unter dem Wert von 2019 liegt.

Während die Mieten also kontinuierlich steigen, sinken die Kaufpreise. Dieser Gegensatz führt zu einer sich weiter verbessernden Rendite: Je niedriger der Kaufpreis bei gleichzeitig steigender Miete, desto höher wird die Bruttomietrendite.

Ein Unterschied besteht zwischen den aktuellen Angebotswerten (Miete 6,18 Euro, Kaufpreis 565 Euro) und den Werten der Zeitreihe (Miete 2025: 6,82 Euro, Kaufpreis 2025: 461 Euro). Die Zeitreihenwerte für die Miete liegen über den aktuellen Angebotswerten, während der Zeitreihen-Kaufpreis unter dem aktuellen Angebot liegt. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Herkunft der Werte unterscheidet sich jedoch möglicherweise von den aktuellen Inseratwerten.

Bevölkerung und Demografie: Schrumpfung mit Stabilisierungstendenzen

Die Bevölkerung Raschau-Markersbachs ist seit 2015 um 6,45 Prozent gesunken – von 5.209 auf 4.873 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 123 Einwohner je Quadratkilometer. Der Rückgang ist kontinuierlich: Von 2015 bis 2023 ging die Einwohnerzahl jedes Jahr zurück, seit 2023 stabilisiert sie sich bei 4.873.

Die demografische Entwicklung spiegelt sich im Prognos-Zukunftsatlas wider. Der Erzgebirgskreis, auf den sich der Prognos-Rang bezieht, belegt Rang 366 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht ist die Bewertung im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 397, sowie im Bereich Demografie mit Rang 379. Besser positioniert ist der Kreis mit Rang 146 im Bereich Wohlstand und soziale Lage.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 110. Sie war 2018 mit 75 am niedrigsten und ist seitdem wieder gestiegen. Der Zusammenhang zwischen Bevölkerungsrückgang und Arbeitslosigkeit ist aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableitbar.

Der Bevölkerungsrückgang ist ein strukturelles Merkmal der Gemeinde. Die Stabilisierung seit 2023 könnte auf einen Ausgleich zwischen Abwanderung und Zuzug hindeuten.

Standortfaktoren: Infrastruktur und Pumpspeicherwerk

Raschau-Markersbach liegt an der Bundesstraße 101 und ist über eine 2011 fertiggestellte Teilortsumgehung im Ortsteil Markersbach an den Durchgangsverkehr angebunden. Die Gemeinde liegt an der historischen Bahnstrecke Annaberg-Buchholz–Schwarzenberg, die 1889 eröffnet wurde, deren Personenverkehr 1997 eingestellt wurde. Seit 2009 verkehrt an mehreren Wochenenden im Jahr die Erzgebirgische Aussichtsbahn.

Ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor ist das Pumpspeicherwerk Markersbach mit seinen beiden künstlich angelegten Wasserbecken. Die Gemeinde gehört damit zu den sächsischen Gemeinden mit den höchsten Gewerbesteuereinnahmen. Durch das Sächsische Finanzausgleichsgesetz von 2008 wurden der Gemeinde jedoch die Zuweisungen gestrichen, und sie muss eine jährliche Finanzumlage in Höhe von 1,7 Millionen Euro an ärmere Gemeinden zahlen.

Die Gemeinde wurde am 1. Januar 2008 durch den Zusammenschluss der Gemeinden Raschau und Markersbach gebildet. Sie besteht aus den Gemeindeteilen Langenberg, Markersbach (mit den Ortslagen Mittweida, Obermittweida und Unterscheibe) sowie Raschau.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren sind durch die ländliche Lage im Westerzgebirge geprägt. Die Nachbargemeinden liegen zwischen 3,3 km (Schwarzenberg) und 9,2 km (Schlettau) entfernt.