Grünhain-Beierfeld, Stadt

Marktüberblick

Grünhain-Beierfeld ist eine Stadt im Erzgebirgskreis mit rund 5.700 Einwohnern auf einer Fläche von 22,25 km². Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige Preise geprägt: Die Angebotsmiete liegt bei 6,07 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.030 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 7,07 %, was auf ein günstiges Verhältnis von Miete zu Kaufpreis hindeutet. Der Kaufpreisfaktor von 14,14 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 14,14-fachen der Jahreskaltmiete entspricht — ein Wert, der über dem Bundesdurchschnitt liegt, aber im sächsischen und erzgebirgischen Kontext im unteren bis mittleren Bereich angesiedelt ist.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Grünhain-Beierfeld sind seit 2018 um durchschnittlich 1,58 % pro Jahr gestiegen. Der Verlauf zeigt jedoch erhebliche Schwankungen: Von 5,23 €/m² (2018) fiel die Miete bis 2020 auf 4,96 €/m², stieg 2021 sprunghaft auf 6,02 €/m² und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 5,34 und 6,09 €/m² ein. Der aktuelle Wert von 6,07 €/m² (2026) liegt nahe dem 2021er und 2025er Niveau.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach einem leichten Rückgang von 714 €/m² (2018) auf 682 €/m² (2020) folgte ein Anstieg auf 843 €/m² (2021), ein Rücksetzer auf 701 €/m² (2022) und ein erneuter Anstieg auf 822 €/m² (2023). Im Jahr 2024 fiel der Kaufpreis auf 615 €/m², stieg 2025 auf 777 €/m² und weist für 2026 einen Wert von 2.701 €/m² aus. Dieser Wert ist ein extremer Ausreißer — er entspricht dem 3,5-Fachen des Vorjahreswerts und dem 4-Fachen des langjährigen Niveaus. Er ist als anomaler Datenpunkt zu kennzeichnen und für Marktbewertungen nicht heranzuziehen. Die CAGR für Kaufpreise von 18,09 % wird maßgeblich durch diesen Ausreißer verzerrt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Erzgebirgskreis (Durchschnittsmiete: 6,04 €/m², Durchschnittskaufpreis: 1.066 €/m²) liegt Grünhain-Beierfeld nahezu auf dem Kreisdurchschnitt — die Miete liegt mit 6,07 €/m² leicht darüber, der Kaufpreis mit 1.030 €/m² leicht darunter. Im Landesvergleich zu Sachsen (Miete: 6,50 €/m², Kaufpreis: 1.226 €/m²) liegt der Ort bei beiden Kennzahlen unter dem Mittel.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Schwarzenberg/Erzgeb. (2,6 km entfernt) weist mit 6,86 €/m² eine höhere Miete und mit 1.172 €/m² höhere Kaufpreise aus. Raschau-Markersbach (4,5 km) hat mit 565 €/m² den niedrigsten Kaufpreis der Nachbarschaft, aber eine ungewöhnlich hohe Bruttomietrendite von 13,13 %. Elterlein (6 km) liegt mit 1.320 €/m² deutlich über dem Grünhainer Kaufpreis. Die Bruttomietrendite von 7,07 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn — höher als in Schwarzenberg (7,02 %) und Aue-Bad Schlema (5,03 %), aber niedriger als in Lauter-Bernsbach (7,65 %) und Lößnitz (9,05 %). Grünhain-Beierfeld folgt damit dem regionalen Muster des Erzgebirgskreises mit moderaten Preisen und soliden Renditen.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung von Grünhain-Beierfeld ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 6.021 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.713 im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,1 %. Besonders stark war der Rückgang zwischen 2018 und 2021 (von 5.898 auf 5.730 Einwohner). Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl nahezu auf dem Niveau von 5.712 bis 5.713 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 257 Einwohner pro km².

Die Zahl der Arbeitslosen ist von 167 (2015) auf 108 (2023) zurückgegangen. Die vorliegenden Daten geben die absolute Zahl der Arbeitslosen an, nicht die Quote im Verhältnis zur Erwerbsbevölkerung.

Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit niedrigen Miet- und Kaufpreisen, was dem Muster in ländlichen Regionen entspricht. Die Stabilisierung der Bevölkerungszahl seit 2022 könnte auf eine gewisse Marktreife hindeuten.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Erzgebirgskreis, dem Grünhain-Beierfeld angehört, auf Rang 366 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Rang 389 für Dynamik, Rang 338 für Stärke, Rang 379 für Demografie, Rang 314 für Arbeitsmarkt, Rang 397 für Wettbewerb und Innovation, und Rang 146 für Wohlstand und soziale Lage. Die niedrigen Ränge in den Bereichen Wettbewerb & Innovation (Rang 397) und Dynamik (Rang 389) entsprechen dem Muster strukturschwacher Regionen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was den Zuzug junger Menschen und die Nachfrage nach Mietwohnungen im unteren Preissegment nicht strukturell unterstützt. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher wirtschaftlicher Dynamik und fehlenden Bildungsstandorten prägt das Standortprofil von Grünhain-Beierfeld.