Bärenstein
Bärenstein (PLZ 09471) liegt im Erzgebirgskreis in Sachsen. Der Ort zählt 2.249 Einwohner auf 5,5 km², das entspricht 411 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 5,18 € pro m², der Kaufpreis bei 889 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,99 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,3 — rechnerisch sind das 14 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bärenstein über dem Renditeniveau von 51 % der Orte in Sachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,08 € auf 5,86 € pro m², im Mittel 4,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 22,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,9 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Erzgebirgskreis Rang 366 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 389, Stärkerang 338). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Sehmatal, Jöhstadt und Königswalde an.
Immobilienpreise in Bärenstein im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bärenstein (Erzgebirgskreis)
Bericht für Bärenstein (Erzgebirgskreis, Sachsen): Der kleine Erzgebirgsort mit rund 2.250 Einwohnern weist ein niedriges Preisniveau auf (889 €/m² Kaufpreis, 5,18 €/m² Miete), das unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Die Kaufpreisentwicklung ist extrem volatil (394–1.696 €/m² zwischen 2020 und 2026). Die Bevölkerung ist seit 2015 um 6,9 % gesunken, während die Arbeitslosenquote von 11,5 % auf 6,4 % gefallen ist. Der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Erzgebirgskreis mit Rang 366 von 400 als schwach entwickelt ein, insbesondere bei Dynamik und Innovation. Bärenstein ist ein kleiner Nischenmarkt mit Erholungsfunktion und Grenznähe zu Tschechien.
Marktüberblick: Günstiges Preisniveau im Erzgebirge
Bärenstein ist eine 5,47 km² große Gemeinde im Mittleren Erzgebirge auf 710 m ü. NN, direkt an der deutsch-tschechischen Grenze gelegen. Mit rund 2.250 Einwohnern und den Siedlungsbereichen Stahlberg, Kühberg und Niederschlag bildet sie zusammen mit Königswalde eine Verwaltungsgemeinschaft. Der Ort war von 1970 bis 2010 staatlich anerkannter Erholungsort und ist durch seine Grenznähe zu Vejprty (Tschechien) sowie die Bahnverbindung nach Annaberg-Buchholz und Weipert geprägt.
Der aktuelle Angebotskaufpreis von 889 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Erzgebirgskreis-Durchschnitt von 1.066 Euro und deutlich unter dem sächsischen Mittel von 1.226 Euro. Die Angebotsmiete von 5,18 Euro je Quadratmeter folgt demselben Muster: Sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,04 Euro) und dem Landesdurchschnitt (6,50 Euro). Im deutschlandweiten Vergleich (8,92 Euro) ist Bärenstein damit ein günstiger Standort. Der Kaufpreisfaktor von 14,32 liegt leicht unter dem Kreiswert (14,78) und dem Landeswert (15,47). Die Bruttomietrendite von 6,99 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarorte – höher als in Jöhstadt (6,45 %), aber deutlich niedriger als in Königswalde (12,14 %).
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen im kleinen Markt
Die Kaufpreisentwicklung in Bärenstein zeigt eine außergewöhnlich starke Volatilität. Im Zeitraum 2020 bis 2026 schwankte der Angebotskaufpreis zwischen 395 Euro je Quadratmeter (2024) und 1.696 Euro (2026). Der Wert von 2022 lag bei 1.073 Euro, fiel 2023 auf 625 Euro und erreichte 2024 mit 395 Euro seinen Tiefststand – damit unter dem Niveau von 2020 (500 Euro). Der Anstieg auf 1.696 Euro im Jahr 2026 stellt einen deutlichen Ausreißer dar.
Die Mietentwicklung verlief vergleichsweise stabiler. Von 4,08 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2022 auf 5,78 Euro, korrigierte 2023 und 2024 leicht auf 4,83 Euro zurück und legte 2026 wieder auf 5,86 Euro zu. Der CAGR von 4,63 % für die Miete und 22,58 % für den Kaufpreis sind nur bedingt aussagekräftig, da sie die starken jährlichen Schwankungen glätten. Der aktuelle Kaufpreis von 889 Euro liegt zwischen dem Tiefstwert von 2024 und dem Ausreißerwert von 2026.
Die extreme Volatilität der Kaufpreise ist für einen kleinen Markt wie Bärenstein typisch und kann auf die geringe Anzahl transaktierter Objekte zurückzuführen sein, bei denen einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark nach oben oder unten ziehen.
Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei verbesserter Arbeitsmarktlage
Die Einwohnerzahl Bärensteins ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 2.415 auf 2.249 Einwohner bis 2024, einem Rückgang von 6,9 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 411 Einwohner je Quadratkilometer.
Gleichzeitig hat sich die Arbeitsmarktlage verbessert. Die Arbeitslosenquote sank von 11,5 Prozent im Jahr 2015 auf 5,6 Prozent im Jahr 2022, stieg 2023 jedoch wieder auf 6,4 Prozent an. Dieser Rückgang steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang und deutet auf eine strukturelle Verbesserung der lokalen Arbeitsmarktsituation hin.
Standortfaktoren: Schlechte Zukunftsaussichten, günstiges Preisniveau
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Erzgebirgskreis, dem Bärenstein angehört, mit dem Gesamtrang 366 von rund 400 deutschen Kreisen als schwach entwickelt ein. Besonders schlecht abschneidet der Kreis beim Dynamik-Index (Rang 389) und beim Index Wettbewerb und Innovation (Rang 397). Der Wohlstands- und Sozialindex liegt mit Rang 146 deutlich besser.
Bärenstein selbst verfügt über keine Hochschulen. Der Ort ist jedoch durch seine historische Funktion als staatlich anerkannter Erholungsort (1970–2010) und die Grenznähe zu Tschechien geprägt. Der Straßen-Grenzübergang nach Vejprty wurde 1991 wieder geöffnet und 2005 auch für Kraftfahrzeuge bis 3,5 Tonnen freigegeben. Der Grenzbahnhof befindet sich im böhmischen Vejprty.
Die Kombination aus niedrigem Preisniveau, schlechter Zukunftsaussicht des Kreises und Bevölkerungsrückgang macht Bärenstein zu einem Nischenmarkt. Die niedrige Bruttomietrendite im Vergleich zu einigen Nachbarorten (insbesondere Königswalde mit 12,14 %) zeigt, dass die Preise nicht proportional zur Miete gesunken sind – der Kaufpreis liegt mit 889 Euro über dem von Sehmatal (837 Euro) und Scheibenberg (762 Euro), obwohl die Miete in Bärenstein (5,18 Euro) knapp über dem Niveau von Jöhstadt (5,11 Euro) liegt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bärenstein entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bärenstein
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,08 €/m² |
| 2019 | 4,59 €/m² |
| 2020 | 4,91 €/m² |
| 2021 | 5,52 €/m² |
| 2022 | 5,78 €/m² |
| 2023 | 4,94 €/m² |
| 2024 | 4,83 €/m² |
| 2025 | 4,93 €/m² |
| 2026 | 5,86 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bärenstein
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 500 €/m² |
| 2022 | 1.073 €/m² |
| 2023 | 625 €/m² |
| 2024 | 395 €/m² |
| 2025 | 897 €/m² |
| 2026 | 1.696 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bärenstein
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 11,78 % |
| 2022 | 6,47 % |
| 2023 | 9,48 % |
| 2024 | 14,69 % |
| 2025 | 6,59 % |
| 2026 | 4,15 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bärenstein
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.415 Einwohner |
| 2016 | 2.372 Einwohner |
| 2017 | 2.346 Einwohner |
| 2018 | 2.296 Einwohner |
| 2019 | 2.282 Einwohner |
| 2020 | 2.288 Einwohner |
| 2021 | 2.276 Einwohner |
| 2022 | 2.245 Einwohner |
| 2023 | 2.249 Einwohner |
| 2024 | 2.249 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bärenstein
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 7,43 % |
| 2016 | 5,89 % |
| 2017 | 5,45 % |
| 2018 | 5,73 % |
| 2019 | 5,09 % |
| 2020 | 4,96 % |
| 2021 | 4,62 % |
| 2022 | 4,64 % |
| 2023 | 5,31 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 366 Rang |
| Dynamik | 389 Rang |
| Stärke | 338 Rang |
| Demografie | 379 Rang |
| Arbeitsmarkt | 314 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 397 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 146 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Bärenstein liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 2,00 Orte |
| 3–4 | 20,00 Orte |
| 4–5 | 52,00 Orte |
| 5–6 | 63,00 Orte |
| 6–7 | 75,00 Orte |
| 7–8 | 69,00 Orte |
| 8–9 | 61,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 15,00 Orte |
| 12+ | 16,00 Orte |
Wie schneidet Bärenstein im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bärenstein ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bärenstein ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bärenstein
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Oberwiesenthal | 6,42 €/m² |
| Königswalde | 6,10 €/m² |
| Crottendorf | 6,01 €/m² |
| Scheibenberg | 5,86 €/m² |
| Sehmatal | 5,85 €/m² |
| Schlettau | 5,66 €/m² |
| Annaberg-Buchholz | 5,66 €/m² |
| Mildenau | 5,62 €/m² |
| Bärenstein | 5,18 €/m² |
| Jöhstadt | 5,11 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bärenstein ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bärenstein
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Königswalde | 12,14 % |
| Scheibenberg | 9,22 % |
| Sehmatal | 8,38 % |
| Mildenau | 8,11 % |
| Schlettau | 7,56 % |
| Annaberg-Buchholz | 7,40 % |
| Crottendorf | 7,33 % |
| Bärenstein | 6,99 % |
| Jöhstadt | 6,45 % |
| Oberwiesenthal | 6,18 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Sehmatal | 3,1 km | 09465 | 5,85 € | 837 € | 8,38 % |
| Jöhstadt, Stadt | 4,9 km | 09477 | 5,11 € | 950 € | 6,45 % |
| Königswalde | 5,6 km | 09471 | 6,10 € | 603 € | 12,14 % |
| Crottendorf | 6,5 km | 09474 | 6,01 € | 984 € | 7,33 % |
| Schlettau, Stadt | 8,7 km | 09487 | 5,66 € | 899 € | 7,56 % |
| Annaberg-Buchholz, Stadt | 9,4 km | 09456 | 5,66 € | 919 € | 7,40 % |
| Scheibenberg, Stadt | 9,4 km | 09481 | 5,86 € | 762 € | 9,22 % |
| Oberwiesenthal, Kurort, Stadt | 9,6 km | 09484 | 6,42 € | 1.246 € | 6,18 % |
| Mildenau | 11,4 km | 09456 | 5,62 € | 832 € | 8,11 % |
Wo liegt Bärenstein?
Lage
Bärenstein auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bärenstein
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 5,18 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 889 € |
| Bruttomietrendite | 6,99 % |
| Kaufpreisfaktor | 14,3 |
| Einwohner | 2.249 |
| Einwohner je km² | 411 |
| Fläche (km²) | 5,5 |
| Arbeitslosenquote | 5,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #366 |
| Prognos Dynamikrang | #389 |
| Prognos Stärkerang | #338 |
| Koordinaten | 50,4976, 13,0266 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bärenstein
Was kostet eine Wohnung in Bärenstein?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 5,18 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 889 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Erzgebirgskreises (6,04 Euro/m² bzw. 1.066 Euro/m²) und auch unter dem sächsischen Durchschnitt (6,50 Euro/m² bzw. 1.226 Euro/m²). Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bärenstein entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 4,08 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 5,86 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreise zeigten eine deutlich volatilere Entwicklung: Von 500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stiegen sie 2022 auf 1.073 Euro, fielen dann auf 395 Euro im Jahr 2024 und stiegen bis 2026 auf 1.696 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 4,63 Prozent für die Miete und 22,58 Prozent für die Kaufpreise.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bärenstein?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 6,99 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,32. Im Vergleich dazu weist der Erzgebirgskreis eine Rendite von 7,54 Prozent auf, Sachsen 7,18 Prozent. Der Perzentilrang von 50,72 im Bundesland bedeutet, dass rund 49 Prozent der Orte in Sachsen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Bärenstein?
Bärenstein hat 2.249 Einwohner (Stand 2024) bei einer Fläche von 5,47 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 411 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 6,87 Prozent von 2.415 auf 2.249 Einwohner gesunken. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,4 Prozent und war 2015 mit 11,5 Prozent noch deutlich höher.
Wie schneiden Bärensteiner Immobilien im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Umkreis liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 5,11 Euro pro Quadratmeter (Jöhstadt) und 6,42 Euro (Oberwiesenthal). Die Kaufpreise variieren von 603 Euro pro Quadratmeter (Königswalde) bis 1.246 Euro (Oberwiesenthal). Bärenstein liegt mit 5,18 Euro/m² Miete und 889 Euro/m² Kaufpreis im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden.
Woher stammen die Daten zu Bärenstein?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bärenstein sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bärenstein führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Erzgebirgskreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lugau/Erzgeb., Stadt | 09385 | 6,52 € | 571 € | 13,71 % |
| Raschau-Markersbach | 08352 | 6,18 € | 565 € | 13,13 % |
| Großolbersdorf | 09432 | 5,65 € | 521 € | 13,02 % |
| Geyer, Stadt | 09468 | 5,40 € | 512 € | 12,66 % |
| Königswalde | 09471 | 6,10 € | 603 € | 12,14 % |
| Auerbach | 09392 | 5,76 € | 584 € | 11,85 % |
| Johanngeorgenstadt, Stadt | 08349 | 5,07 € | 590 € | 10,32 % |
| Zschopau, Stadt, Motorradstadt | 09405 | 6,18 € | 723 € | 10,26 % |