Jöhstadt, Stadt

Ort und Struktur

Jöhstadt ist eine Landstadt im sächsischen Erzgebirgskreis auf 780 m ü. NHN, 45 Kilometer südlich von Chemnitz und unmittelbar an der Grenze zur Tschechischen Republik. Die 1513 gegründete Stadt erhielt 1655 das Stadtrecht und war bis 1836 durch Silber-, Kobalt-, Eisen- und Kupferbergbau geprägt. Heute leben 2.493 Menschen auf 49,69 km², was einer Bevölkerungsdichte von 50 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt gliedert sich in die Ortsteile Grumbach, Jöhstadt (mit Dürrenberg und Schlössel), Neugrumbach, Oberschmiedeberg, Schmalzgrube und Steinbach.

Der Immobilienmarkt spiegelt die Struktur einer kleinen Bergstadt im westlichen Erzgebirge wider: niedrige Preise bei moderater Mietrendite, aber einer Bevölkerung, die sich seit der Wende kontinuierlich verringert.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 950 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,11 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,45 Prozent, der Kaufpreisfaktor 15,49.

Im Vergleich zum Erzgebirgskreis (Durchschnitt: 1.066 €/m² Kauf, 6,04 €/m² Miete, 7,54 % Rendite, Faktor 14,78) liegt Jöhstadt bei Kaufpreis, Miete und Rendite unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreis ist rund 11 % niedriger als im Kreisdurchschnitt, die Miete etwa 15 %. Die Rendite liegt mit 6,45 % unter der des Kreises (7,54 %). Der Kaufpreisfaktor von 15,49 liegt jedoch leicht über dem Kreisdurchschnitt von 14,78, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreis etwas höher ist als in Jöhstadt.

Auf Landesebene (Sachsen: 1.226 €/m², 6,50 €/m², 7,18 % Rendite, Faktor 15,47) liegt Jöhstadt bei Kaufpreis und Miete deutlich unter dem Landesmittel. Die Rendite von 6,45 % liegt ebenfalls unter dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 %. Der Kaufpreisfaktor von 15,49 entspricht fast exakt dem sächsischen Mittelwert von 15,47.

Im Vergleich zu Deutschland (2.409 €/m² Kauf, 8,92 €/m² Miete, 5,10 % Rendite) zeigt sich das typische Muster sächsischer ländlicher Märkte: deutliche Preisvorteile gegenüber dem Bundesdurchschnitt bei gleichzeitig höherer Mietrendite. Der Kaufpreis liegt mit 39,4 % des Bundesdurchschnitts deutlich darunter, die Miete mit 57,3 % ebenfalls. Die Rendite von 6,45 % liegt über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %.

Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland belegt Jöhstadt Platz 40,9 – damit liegt die Stadt im unteren Drittel der sächsischen Orte, was eine relativ niedrige Rendite im Landesvergleich bedeutet.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 12 km fällt auf, dass Jöhstadt bei der Miete (5,11 €/m²) das niedrigste Angebot aufweist – nur Bärenstein (5,18 €/m²) liegt näher. Beim Kaufpreis (950 €/m²) liegt Jöhstadt im oberen Mittelfeld der Nachbarn, deutlich über Königswalde (603 €/m²), aber unter Crottendorf (984 €/m²) und Thermalbad Wiesenbad (1.055 €/m²). Die Bruttomietrendite von 6,45 % liegt im unteren Bereich der Nachbarn – nur Bärenstein (6,99 %) und Thermalbad Wiesenbad (6,85 %) sind niedriger, während Königswalde mit 12,14 % einen deutlichen Ausreißer nach oben darstellt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Jöhstadt ist volatil und zeigt keinen klaren Trend. Im Zeitraum 2018 bis 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen 4,41 €/m² (2020) und 6,33 €/m² (2019). Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum beträgt -1,36 Prozent.

Besonders auffällig ist der Sprung von 5,40 €/m² (2018) auf 6,33 €/m² (2019), gefolgt von einem Einbruch auf 4,41 €/m² im Jahr 2020. In den folgenden Jahren erholte sich die Miete nur teilweise auf 4,93 €/m² (2022) und 5,23 €/m² (2024), bevor sie in den Prognosejahren 2025 (5,00 €/m²) und 2026 (4,84 €/m²) wieder leicht absinkt. Diese Schwankungen sind typisch für einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl, bei dem einzelne Inserate das Angebot stark beeinflussen können.

Die Kaufpreisentwicklung ist nur für zwei Jahre belegt: 2019 lag der Angebotskaufpreis bei 337,18 €/m², 2021 bei 441,18 €/m². Das entspricht einem Anstieg von rund 31 Prozent in zwei Jahren (CAGR: 14,39 %). Der aktuelle Wert von 950 €/m² liegt mehr als doppelt so hoch wie der 2021-Wert. Dieser starke Anstieg ist im Kontext eines kleinen Marktes zu sehen, in dem bereits wenige Verkäufe die Durchschnittswerte deutlich verschieben können. Die Lücke zwischen dem letzten belegten Wert und dem aktuellen Angebotswert ist jedoch groß und deutet auf eine erhebliche Preisentwicklung in den Jahren 2022 bis 2026 hin, für die keine Zeitreihendaten vorliegen.

Die niedrige Mietrendite von 6,45 % bei gleichzeitig hohem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete ergibt sich daraus, dass der Kaufpreis mit 39,4 % des Bundesdurchschnitts stärker über dem Bundesmittel liegt als die Miete mit 57,3 % des Bundesdurchschnitts. Anders ausgedrückt: Die Miete ist im Bundesvergleich relativ niedrig, aber der Kaufpreis ist es weniger – was die Rendite drückt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Jöhstadt ist seit der Wende von einem kontinuierlichen Rückgang geprägt. 1990 lebten 3.820 Menschen in der Stadt, bis 2024 sank die Zahl auf 2.493 – ein Verlust von rund 35 Prozent in 34 Jahren. Seit 2015 (2.808 Einwohner) betrug der Rückgang 11,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 50 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenzahl ging von 112 im Jahr 2015 auf 54 im Jahr 2023 zurück. Die Daten liegen als absolute Zahl vor. Bei einer Bevölkerung von rund 2.500 entspricht dies einer relativen Arbeitslosigkeit von etwa 2,2 %, was im sächsischen ländlichen Raum typisch ist.

Die Standortfaktoren des Erzgebirgskreises, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, zeigen ein gemischtes Bild. Der Kreis rangiert auf Platz 366 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Dynamik (Platz 389) sowie Wettbewerb und Innovation (Platz 397). Die Demografie liegt mit Platz 379 ebenfalls im unteren Bereich, was den Bevölkerungsrückgang von Jöhstadt widerspiegelt. Im Arbeitsmarkt (Platz 314) und in der sozialen Lage (Platz 146) schneidet der Kreis vergleichsweise besser ab. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Rentner konzentriert.

Die Preßnitztalbahn, die seit 1993 als Museumsbahn auf einem Teilstück verkehrt, ist ein kulturelles und touristisches Element der Stadt, hat aber keine direkte Auswirkung auf die Immobilienpreise dokumentiert.