Leubsdorf

Marktüberblick

Leubsdorf ist eine Gemeinde im Landkreis Mittelsachsen mit rund 3.200 Einwohnern auf 34,5 km². Der Ort liegt im Flöhatal am Fuße des Erzgebirges und hat Bahnanschluss an der Strecke Chemnitz–Olbernhau. Der lokale Immobilienmarkt ist klein und von niedrigen absoluten Preisen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,22 €/m², der Angebotskaufpreis bei 838 €/m². Die Bruttomietrendite von 8,9 % ist deutlich über dem sächsischen Durchschnitt von 7,2 %.

Die niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Im Vergleich dazu kostet eine Quadratmeter-Wohnfläche in Sachsen durchschnittlich 1.226 €/m², in Deutschland 2.409 €/m². Leubsdorf liegt mit 838 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 1.105 €/m² und deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,23 – das entspricht dem 11,23-fachen der Jahreskaltmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Leubsdorf eine deutliche Volatilität, die auf das kleine Marktumfeld zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,19 €/m² (2021) und 8,05 €/m² (2026). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 485 €/m² (2025) und 1.435 €/m² (2023). Diese extremen Ausschläge – insbesondere der Anstieg des Kaufpreises von 633 €/m² (2022) auf 1.435 €/m² (2023) und der Rückgang auf 485 €/m² (2025) – deuten auf eine geringe Anzahl von Transaktionen hin, bei denen einzelne Objekte den Durchschnittswert stark verzerren können.

Die CAGR-Werte spiegeln diese Volatilität wider: Die Miete wies zwischen 2018 und 2026 eine jährliche Steigerung von 4,9 % auf, während der Kaufpreis im selben Zeitraum um 3,1 % pro Jahr sank. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, basieren also auf tatsächlichen Inseraten.

Für eine fundierte Einschätzung ist die Volatilität der Kaufpreise ein wichtiger Hinweis: Bei einem so kleinen Markt mit wenigen Angeboten sind einzelne Inserate oder Transaktionen statistisch gewichtiger als in größeren Städten. Die aktuellen Werte von 838 €/m² (Kaufpreis) und 6,22 €/m² (Miete) liegen damit in einem Bereich, der zwischen den extremen Werten der Vorjahre positioniert ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Leubsdorf bei der Angebotsmiete mit 6,22 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt von 6,14 €/m², aber unter dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 €/m². Bei den Kaufpreisen ist der Abstand größer: Leubsdorf liegt mit 838 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.105 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 1.226 €/m².

Die Bruttomietrendite von 8,9 % platziert Leubsdorf im 81. Perzentil Sachsens – das bedeutet, dass von den 418 untersuchten sächsischen Orten nur etwa 19 % eine höhere Rendite aufweisen. Dieser Wert ist vor allem eine Funktion der niedrigen Kaufpreise: Die Miete liegt mit 6,22 €/m² nur leicht über dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis um 24 % unter dem Kreiswert liegt.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,2 km weisen nur Zschopau (10,26 %) und Oederan (9,08 %) eine höhere Rendite auf. Eppendorf (4,31 %) und Augustusburg (5,87 %) liegen deutlich darunter – hier treiben die höheren Kaufpreise (1.741 €/m² bzw. 1.336 €/m²) die Rendite nach unten. Leubsdorf bewegt sich damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Der Kreis Mittelsachsen insgesamt schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 307 von 400 Kreisen eher im unteren Drittel ab. Besonders schwach ist die Dynamik (Rang 347) und die demografische Entwicklung (Rang 360). Der Wohlstand liegt mit Rang 149 über dem Median, was auf eine gewisse Polarisierung innerhalb des Kreises hindeutet.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Leubsdorfs ist seit 2015 von 3.406 auf 3.222 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 5,4 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 93 Einwohner pro km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 46 ‰ (4,6 %). Sie war 2015 bei 103 ‰ und ist seither deutlich gesunken.

Leubsdorf ist historisch durch Textil- und Holzindustrie geprägt. Ab 1833 bestand eine Baumwollspinnerei, die zeitweise bis zu 1.000 Beschäftigte hatte. Heute bestimmen klein- und mittelständische Betriebe der Holzverarbeitung, Kunststoff- und Metallbearbeitung das Bild. Ein 11 Hektar großes Gewerbegebiet besteht am südlichen Dorfrand.

Die Verkehrsanbindung umfasst die S236 zwischen Augustusburg und Eppendorf sowie die Erzgebirgsbahn (Strecke Chemnitz–Olbernhau) mit Stationen in Leubsdorf und Hohenfichte. Die nächsten Autobahnauffahrten sind Frankenberg (A 4) und Chemnitz-Süd (A 72). Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die demografische Entwicklung des Ortes entspricht dem Muster des gesamten Kreises Mittelsachsen, der im Prognos-Zukunftsatlas bei der Demografie auf Rang 360 von 400 liegt. Der Bevölkerungsrückgang ist damit Teil eines überregionalen Trends, der sich bereits seit der Wiedervereinigung abzeichnet.