Päwesin

Marktüberblick: Niedrige Kaufpreise bei überdurchschnittlicher Mietrendite

Päwesin ist eine 23,65 km² große Gemeinde im Norden des Landkreises Potsdam-Mittelmark in Brandenburg. Sie gehört zum Amt Beetzsee und umfasst die Ortsteile Bagow, Bollmannsruh und Riewend. Mit 521 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 22 Einwohnern je Quadratkilometer – ein typisches ländliches Gefüge. Die Gemeinde liegt am Westufer des Beetzsees und ist durch ihre historische Bausubstanz geprägt: Das Gutshaus Bagow aus dem Jahr 1545, drei Dorfkirchen sowie die denkmalgeschützte Alte Ziegelei am Beetzsee zeugen von einer über 400-jährigen Siedlungsgeschichte, die maßgeblich von der Ziegeleiindustrie geprägt war.

Der Immobilienmarkt in Päwesin zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis aus. Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.662 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Potsdam-Mittelmark (2.529 €/m²) und auch unter dem Brandenburg-Durchschnitt (2.086 €/m²). Gleichzeitig liegen die Angebotsmieten mit 8,57 €/m² knapp über dem Landesdurchschnitt (8,44 €/m²). Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 6,19 %, die sowohl den Kreis- (5,28 %) als auch den Landesdurchschnitt (5,58 %) übertrifft. Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,16 – ebenfalls unter dem Kreis- (21,34) und Landesdurchschnitt (20,28).

Preisentwicklung: Kaufpreisverfall bei steigenden Mieten

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Trennung der Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen. Die Angebotsmieten sind von 7,32 €/m² im Jahr 2018 auf 9,02 €/m² im Jahr 2025 gestiegen – ein Anstieg um 23 %. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 3,03 %. Auffällig ist ein Rückgang im Jahr 2021 auf 6,51 €/m², bevor die Mieten seither wieder ansteigen.

Der Kaufpreisverlauf ist deutlich volatiler und zeigt einen starken Abwärtstrend. Von 2.667 €/m² im Jahr 2020 sind die Preise auf 1.043 €/m² im Jahr 2025 gefallen – ein Verlust von rund 61 %. Der CAGR liegt bei -17,11 %. Der Rückgang setzte 2022 ein (von 2.667 auf 1.957 €/m²) und beschleunigte sich 2024, als der Preis von 1.839 €/m² auf 1.050 €/m² einbrach. Seitdem stabilisiert er sich auf dem niedrigeren Niveau.

Diese Entwicklung ist bemerkenswert, weil sie dem typischen Muster in vielen deutschen Immobilienmärkten widerspricht: Normalerweise steigen Mieten und Kaufpreise parallel. In Päwesin fallen die Kaufpreise stark, während die Mieten steigen. Das Ergebnis ist die hohe Bruttomietrendite von 6,19 %, die aus der Kombination von fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten resultiert.

Regionale Einordnung: Günstiger als die Nachbarn, hohe Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Päwesin bei den Kaufpreisen deutlich unter allen Nachbarorten mit verfügbaren Daten. Mit 1.662 €/m² ist der Ort günstiger als Roskow (2.069 €/m², 4,3 km entfernt), Beetzsee (1.902 €/m², 13,2 km) und Märkisch Luch (1.806 €/m², 12,2 km). Einzige Ausnahme ist Beetzseeheide mit 994 €/m² – der niedrigste Preis im Umkreis.

Bei den Mieten liegt Päwesin mit 8,57 €/m² im mittleren Bereich der Nachbarn. Deutlich höhere Mieten weisen Ketzin/Havel (11,81 €/m²) und Groß Kreutz (10,91 €/m²) auf, die beide eine stärkere Anbindung an den Raum Potsdam/Berlin haben dürften. Retzow liegt mit 7,30 €/m² unter Päwesin.

Die Bruttomietrendite von 6,19 % ist im Nachbarnvergleich mittelhoch. Höhere Renditen weisen Beetzseeheide (9,64 %) und Märkisch Luch (6,36 %) auf, während Retzow (3,33 %) und Pessin (3,24 %) deutlich niedrigere Renditen bieten – was auf deren überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen ist.

Im Perzentilrang belegt Päwesin mit 71,9 % im Bundesland eine Position über dem Landesdurchschnitt – das bedeutet, dass die Mietrendite in Päwesin höher ist als in etwa 72 % der 413 vergleichbaren Orte in Brandenburg.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und Wohlstandsgefälle

Die Bevölkerungsentwicklung in Päwesin zeigt einen klaren Trendwechsel. Von 531 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2017 auf 500 zurück – ein Verlust von 5,8 %. Seit 2018 erholt sich die Gemeinde langsam: 2021 lebten wieder 505 Menschen hier, 2024 sind es 521. Insgesamt ist die Bevölkerung seit Beginn der Reihe um 1,9 % gesunken, aber der letzte Abschnitt ab 2017 zeigt leichtes Wachstum.

Die Arbeitslosenquote folgt einem ähnlichen Muster wie die Bevölkerungsentwicklung. Sie stieg von 8,42 % im Jahr 2015 auf einen Höchststand von 12,84 % im Jahr 2017 und ist seither auf 8,57 % im Jahr 2023 gefallen – wieder auf dem Niveau von 2015. Aktuell sind 27 Personen arbeitslos gemeldet.

Die Standortfaktoren des Landkreises Potsdam-Mittelmark im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein gemischtes Bild. Der Kreis rangiert auf Platz 227 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex – knapp unter dem Median. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Demografie-Index ab (Rang 391 von 400), was den Bevölkerungsrückgang in vielen Gemeinden des Kreises, einschließlich Päwesin, strukturell erklärt. Im Arbeitsmarkt (Rang 232) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 236) liegt der Kreis ebenfalls unter dem Median. Überraschend gut ist hingegen der Wohlstands- und soziale Lage-Index mit Rang 51 – einer der besten Werte im Kreisvergleich. Dieser Wohlstandsindex geht einher mit Mietniveaus, die über dem Landesdurchschnitt liegen, obwohl die Kaufpreise deutlich darunter liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert mit einer Fläche von nur 23,65 km² bei 521 Einwohnern.