Roskow

Lage und Gemeindestruktur

Roskow ist eine Gemeinde im Landkreis Potsdam-Mittelmark in Brandenburg mit einer Fläche von 39,26 Quadratkilometern und rund 1.186 Einwohnern (2024). Die Gemeinde gliedert sich in drei Ortsteile – Lünow im Norden, Roskow im Südosten und Weseram im Südwesten – und liegt zwischen dem Beetzsee im Norden und der Havel im Süden. Die Entfernung zur Landeshauptstadt Potsdam beträgt circa 20 bis 25 Kilometer, zur Berliner Stadtgrenze ebenfalls rund 25 Kilometer. Roskow gehört damit zur Metropolregion Berlin/Brandenburg, ist aber kein unmittelbarer Vorort. Das Oberzentrum der Region, Brandenburg an der Havel, liegt unmittelbar westlich der Gemeinde.

Historisch war Roskow durch Ziegeleiindustrie geprägt, die über den Beetzsee und die Havel nach Berlin anband. 1901 erfolgte der Anschluss an die Westhavelländischen Kreisbahnen, deren Eisenbahnbrücke über den Beetzseesträng bei Lünow und das Bahnhofsgebäude in Roskow noch heute existieren. Die Gemeinden Lünow und Weseram wurden 2002 nach Roskow eingemeindet, was den Bevölkerungszuwang in diesem Zeitraum erklärt.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 30 Einwohnern je Quadratkilometer, was einem typisch ländlichen Charakter entspricht. Seit 2015 ist die Bevölkerung mit minus 0,25 Prozent nahezu stabil geblieben – ein Zeichen für eine ausgewogene Siedlungsdynamik ohne starken Ab- oder Zuzug.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Roskow liegt bei 2.069 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,44 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,9 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,43. Diese Werte bewegen sich auf dem Niveau des Landes Brandenburg: Die Angebotsmiete entspricht dem brandenburgischen Durchschnitt von 8,44 Euro exakt, der Kaufpreis liegt mit 2.069 Euro knapp unter dem Landesmittel von 2.086 Euro. Im bundesweiten Vergleich schneidet Roskow günstiger ab – die deutschen Durchschnittspreise liegen bei 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis je Quadratmeter.

Die Bruttomietrendite von 4,9 Prozent liegt unter dem brandenburgischen Durchschnitt von 5,58 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten in Roskow höher sind als in den Vergleichsräumen. Der Kaufpreisfaktor von 20,43 liegt leicht über dem brandenburgischen Wert von 20,28, was dieselbe Relation bestätigt: Roskower Immobilien sind im Verhältnis zur Miete etwas teurer als im Landesdurchschnitt.

Im Vergleich zum eigenen Kreis Potsdam-Mittelmark fällt Roskow deutlich ab: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 9,72 Euro Miete und 2.529 Euro Kaufpreis je Quadratmeter. Roskow liegt damit sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis unter dem Kreismittel. Die Kreisrendite beträgt 5,28 Prozent, der Kaufpreisfaktor 21,34. Roskow ist also der günstigste Ort im Kreis mit niedrigeren Preisen auf beiden Seiten – Miete und Kauf.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung, die sich auf beiden Seiten unterschiedlich darstellt.

Bei den Mieten liegen acht Jahreswerte vor (2019–2026). Der Wert von 5,67 Euro im Jahr 2019 stieg 2021 auf 7,63 Euro, 2022 auf 8,49 Euro, fiel 2023 auf 7,43 Euro und erreichte 2024 mit 9,18 Euro den höchsten Wert der Reihe. Die jüngsten Werte von 7,70 Euro (2025) und 7,73 Euro (2026) liegen unter dem aktuellen Angebotsmietwert von 8,44 Euro, was auf eine jüngste Aufwärtsbewegung hindeutet. Der jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,53 Prozent.

Die Kaufpreisreihe ist lückenhaft und umfasst nur drei Datenpunkte: 1.327 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022, 1.024 Euro im Jahr 2023 und 3.013 Euro im Jahr 2026. Der Einbruch von 2022 auf 2023 um rund 23 Prozent ist deutlich, gefolgt von einem Anstieg auf den dreifachen Wert bis 2026. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.069 Euro liegt zwischen dem 2022- und dem 2026-Wert. Der jährliche Zuwachs (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 22,74 Prozent. Diese extreme Dynamik ist mit Vorsicht zu interpretieren, da sie auf nur drei Messpunkten beruht und die Lücke zwischen 2023 und 2026 vier Jahre umfasst.

Die Kombination aus steigenden Kaufpreisen und volatilen Mieten führt dazu, dass sich die Mietrendite in Roskow mit 4,9 Prozent unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt bewegt – die Preise haben sich schneller entwickelt als die Mieten.

Regionale Einordnung und Nachbarn

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis zeigt sich ein stark differenziertes Bild. Die Spannbreite der Angebotskaufpreise reicht von 994 Euro je Quadratmeter in Beetzseeheide (6,3 Kilometer entfernt) bis 3.049 Euro in Brandenburg an der Havel (12,5 Kilometer). Roskow liegt mit 2.069 Euro mittig.

Bei der Bruttomietrendite fällt auf, dass Roskow mit 4,9 Prozent deutlich unter den Renditen einiger Nachbarn liegt: Beetzseeheide weist 9,64 Prozent auf, Märkisch Luch 6,36 Prozent und Päwesin 6,19 Prozent. Diese hohen Renditen korrespondieren mit niedrigeren Kaufpreisen. Umgekehrt liegen Ketzin/Havel (4,87 Prozent) und Brandenburg an der Havel (3,37 Prozent) unter Roskow – mit Kaufpreisen von 2.910 bzw. 3.049 Euro je Quadratmeter. Roskow nimmt damit eine Mittelposition ein: Die Rendite liegt zwischen den günstigen Nachbarorten mit hoher Rendite und den teureren Städten mit niedrigerer Rendite.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite in Roskow beträgt 46,73 Prozent im Landes Brandenburg. Das bedeutet, dass Roskow in der Mitte der brandenburgischen Verteilung liegt – weder zu den Renditestärkern noch zu den Renditeschwächern gehörig.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung in Roskow ist seit 2015 nahezu stabil: Von 1.189 Einwohnern (2015) auf 1.186 (2024) entspricht einer Veränderung von minus 0,25 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 30,32 Prozent, einem Wert, der als methodischer Ausreißer einzustufen ist. In den Folgejahren stabilisierte sie sich auf einem niedrigen Niveau zwischen 3,43 Prozent (2022) und 5,20 Prozent (2016). Der Wert von 3,98 Prozent im Jahr 2023 liegt deutlich unter dem brandenburgischen Durchschnitt und deutet auf einen funktionierenden lokalen Arbeitsmarkt hin.

Der Landkreis Potsdam-Mittelmark, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreicht im Gesamtranking 2025 Platz 227 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist die Polarisierung der Teilindizes: Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Platz 51 im vorderen Drittel, während der Demografie-Index mit Platz 391 das Schlusslicht ist. Der Dynamik-Index erreicht Platz 127, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet, während die Stärke-Indizes (Arbeitsmarkt 232, Wettbewerb und Innovation 236) im unteren Mittelfeld liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage in der Metropolregion Berlin/Brandenburg deutet auf eine Gemeinde hin, die von der regionalen Wirtschaftskraft profitiert, aber nicht im unmittelbaren Sog großer urbaner Zentren steht.