Warnkenhagen

Marktüberblick

Der Warnkenhagener Immobilienmarkt zeigt auf den ersten Blick eine ungewöhnliche Struktur: Die Angebotsmiete liegt bei 3,66 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.116 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,08 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 48,18. Das bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 48-jährigen Bruttomietenaufkommen entspricht.

Beide Kennzahlen – die extrem niedrige Rendite und der hohe Faktor – beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Die Kaufpreise stehen in keinem Verhältnis zu den erzielbaren Mieten. Im bundesweiten Vergleich liegt Warnkenhagen damit an der unteren Ende der Renditeskala. Der Kaufpreisfaktor von 48,18 ist mehr als doppelt so hoch wie der Durchschnitt des Landkreises Rostock (22,05) und des Bundeslandes Mecklenburg-Vorpommern (22,42). Die Rendite von 2,08 Prozent liegt im unteren ein Prozent des Bundeslandes (Perzentilrang 1,93).

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – nicht um einen amtlichen Mietspiegel oder tatsächliche Transaktionspreise. Angebotswerte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlich erzielten Preisen.

Preis- und Mietentwicklung

Für Warnkenhagen liegen Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis vor, die beide als geschätzt gekennzeichnet sind. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,80 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,00 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von knapp 5 Prozent. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.250 auf 1.600 Euro je Quadratmeter im selben Zeitraum, mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,4 Prozent.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen diesen geschätzten Zeitreihenwerten und den aktuellen Inseratwerten: Die aktuelle Angebotsmiete von 3,66 Euro liegt deutlich unter dem geschätzten Wert von 7,00 Euro für 2025. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.116 Euro liegt hingegen über dem geschätzten Zeitreihenwert von 1.600 Euro. Dieser Unterschied könnte darauf hindeuten, dass die Schätzung der Zeitreihe die tatsächlichen Mietniveaus überschätzt, während die aktuellen Inserate im Kaufpreisbereich höhere Angebote abbilden als die Zeitreihe vorsieht. Da beide Reihen als geschätzt ausgewiesen sind, ist ihre Aussagekraft eingeschränkt.

Die jährlichen Wachstumsraten der Zeitreihen (Miete: 4,81 %, Kaufpreis: 6,37 %) deuten auf eine dynamische Entwicklung hin, die jedoch auf Basis geschätzter Werte mit Vorsicht zu interpretieren ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 10 Kilometern fällt auf, dass Warnkenhagen bei der Bruttomietrendite mit 2,08 Prozent das niedrigste Niveau aufweist. Die Nachbargemeinden liegen zwischen 3,20 Prozent (Thürkow) und 13,31 Prozent (Prebberede). Prebberede weist mit einem Angebotskaufpreis von nur 642 Euro je Quadratmeter eine völlig andere Struktur auf – der Kaufpreisfaktor von 7,55 ist ein Bruchteil des Warnkenhagener Werts.

Die Angebotsmieten der Nachbarn liegen mit 5,46 bis 8,06 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Warnkenhagener Wert von 3,66 Euro. Lediglich bei Groß Roge (8,06 Euro) und Dalkendorf (7,23 Euro) sind die Mieten höher, bei Thürkow (5,46 Euro) und Groß Wüstenfelde (6,58 Euro) liegen sie näher am eigenen Niveau. Der Kaufpreis von 2.116 Euro je Quadratmeter liegt im oberen Drittel der Nachbarn – nur Groß Roge (2.500 Euro) liegt darüber, Dalkendorf (2.002 Euro) knapp darunter.

Im übergeordneten Vergleich zeigt sich: Der Landkreis Rostock weist im Durchschnitt eine Angebotsmiete von 8,02 Euro und einen Kaufpreis von 2.162 Euro je Quadratmeter auf. Warnkenhagen liegt bei der Miete deutlich unter dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis knapp darunter. Die durchschnittliche Bruttomietrendite des Landkreises beträgt 5,30 Prozent – Warnkenhagen liegt mit 2,08 Prozent weit darunter.

Auf Landesebene liegt Warnkenhagen bei der Miete unter dem Mecklenburg-Vorpommern-Durchschnitt von 7,54 Euro, beim Kaufpreis leicht darüber (2.057 Euro). Die bundesweite Angebotsmiete beträgt 8,92 Euro, der bundesweite Kaufpreis 2.409 Euro je Quadratmeter.

Demografie und Standortfaktoren

Warnkenhagen hat 310 Einwohner auf einer Fläche von 19,61 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Einwohnerzahl von 345 auf 310 gesunken – ein Rückgang von über 10 Prozent. Die Bevölkerungsentwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 350 Einwohner im Jahr 2016 folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2022, seitdem stabilisiert sich die Zahl bei 310.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,59 Prozent. Im Jahr 2017 war mit 18,93 Prozent ein deutlicher Ausreißer verzeichnet, der sich bis 2019 auf 2,82 Prozent erholte – solche Schwankungen sind bei kleinen Gemeinden mit geringer Erwerbsbevölkerung zu erwarten.

Der Landkreis Rostock rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 298 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Platz 369) und Arbeitsmarkt (Platz 336). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 175 deutlich besser, und der Dynamik-Index auf Platz 131 zeigt positive Impulse. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde wird vom Amt Mecklenburgische Schweiz mit Sitz in Teterow verwaltet. Die B 108 (Rostock–Teterow) führt nahe dem Ortsteil Tellow vorbei, der nächste Bahnhof befindet sich in Teterow (12 Kilometer entfernt). Tellow ist als Wirkungsort von Johann Heinrich von Thünen bekannt und beherbergt das Thünenmuseum.