Torgelow am See

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Torgelow am See gehört zu den günstigeren Wohnorten im Landkreis Mecklenburgische Seenplatte. Die Angebotsmiete liegt bei 6,38 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,71 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.250 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter allen Vergleichswerten — rund 25 % unter dem Kreisdurchschnitt (1.674 Euro), 39 % unter dem Landesdurchschnitt (2.057 Euro) und 48 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,13 Prozent. Diese liegt über dem Kreisdurchschnitt (5,60 %) und dem Landesdurchschnitt (5,37 %) und gehört damit zu den höheren Renditen im Land: Torgelow am See erreicht das 72. Perzentil in Mecklenburg-Vorpommern, was bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei 72 Prozent der 724 Orte im Bundesland.

Der Kaufpreisfaktor von 16,33 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten im Umkreis (außer Zettemin mit 13,98, der ein Ausreißer nach unten ist) und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 20,77. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten fallen

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt ein extremes Auseinanderdriften von Kauf- und Mietpreisen. Zwischen 2020 und 2024 stieg der Kaufpreis von 538,71 Euro auf 1.606,56 Euro pro Quadratmeter — ein Anstieg von rund 198 Prozent in vier Jahren. Parallel dazu fiel die Angebotsmiete in der Zeitreihe von 8,38 Euro (2020) auf 7,64 Euro (2023), stieg leicht auf 7,87 Euro (2024) und fiel dann auf 5,25 Euro (2026).

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.250 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 2024 (1.606,56 Euro), was darauf hindeutet, dass die Kaufpreise nach dem 2024er Niveau wieder gesunken sind oder dass die aktuellen Inserate unter dem Jahresdurchschnitt liegen. Ebenso liegt der aktuelle Mietwert von 6,38 Euro über dem Zeitreihenwert von 5,25 Euro für 2026. Diese Diskrepanz zwischen den aktuellen Marktdaten und der Zeitreihe zeigt, dass sich die Datenlage in den letzten Monaten verändert hat.

Die divergierende Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen ist ungewöhnlich: Normalerweise entwickeln sich beide in die gleiche Richtung. Hier steigt der Kaufpreis massiv, während die Miete fällt. Die hohe Bruttomietrendite von 6,13 Prozent resultiert aus diesem Muster — sie ist das Produkt fallender Mieten und steigender Kaufpreise, nicht steigender Mieten.

Demografie: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit

Torgelow am See hat 442 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 14,29 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 31 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 nahezu stabil: 2015 lebten 441 Menschen im Ort, 2024 sind es 442 — eine Veränderung von weniger als einem Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,35 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur 7 arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt angespannt, aber nicht überhitzt.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig stark steigenden Immobilienpreisen steht in einem Spannungsfeld: Bei konstanter Bevölkerung und steigenden Preisen muss die Nachfrage von externen Käufern stammen. Ob dies tatsächlich der Fall ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten. Es ist jedoch konsistent mit dem Muster touristisch geprägter Orte in der Mecklenburgischen Seenplatte.

Regionale Einordnung: Günstig im Vergleich, aber heterogener Markt

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern zeigt Torgelow am See ein heterogenes Bild. Die Kaufpreise der Nachbargemeinden reichen von 622 Euro pro Quadratmeter (Zettemin) bis 3.386 Euro (Waren/Müritz). Torgelow liegt mit 1.250 Euro im unteren bis mittleren Segment.

Die Bruttomietrendite der Nachbarn variiert stark: Zettemin weist mit 13,98 Prozent eine extrem hohe Rendite aus (vermutlich aufgrund des sehr niedrigen Kaufpreises von 622 Euro), während Waren/Müritz mit 2,88 Prozent eine der niedrigsten Renditen im Umkreis hat. Torgelows Rendite von 6,13 Prozent liegt im mittleren Bereich.

Der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte als Ganzes rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 367 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Im Teilindex Stärken liegt der Kreis auf Platz 378, im Dynamik-Ranking auf Platz 168. Diese Einordnung spiegelt die strukturellen Herausforderungen der Region wider: schwache Wirtschaftskraft und demografischer Wandel, gepaart mit einer gewissen Dynamik in Teilbereichen.

Standortfaktoren: Tourismusregion ohne Hochschule

Torgelow am See liegt im Norden des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte, unmittelbar an der Grenze zu Brandenburg. Die Gemeinde grenzt an Kargow, in dem die Havelquelle liegt — ein touristisches Markenzeichen der Region. Die Lage im Mecklenburger Seenland bietet Naherholung und Tourismus als wirtschaftliche Faktoren.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die kleine Bevölkerungszahl von 442 Einwohnern begrenzt die lokale Mietnachfrage zusätzlich. Die Angebotsmieten sind im Vergleich zu den Kaufpreisen nicht gestiegen, was auf eine begrenzte lokale Mietnachfrage hindeuten könnte — eine Ursache ist jedoch nicht eindeutig belegbar.