Feldberger Seenlandschaft

Marktüberblick

Feldberger Seenlandschaft ist die flächengrößte Gemeinde Mecklenburg-Vorpommerns und liegt im Südosten des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte. Mit 201,1 km² und rund 4.460 Einwohnern beträgt die Bevölkerungsdichte nur 22 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde ist durch den Tourismus geprägt und bildet für ihre Umgebung ein Grundzentrum. Mehrere Ortsteile sind staatlich anerkannte Erholungsorte, der Ortsteil Feldberg ist seit 2015 als Kneippkurort zertifiziert. Waldsee liegt im östlichsten Teil des Müritz-Nationalparks, die Gemeinde gehört zum Naturpark Feldberger Seenlandschaft.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 6,68 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,71 Euro, deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.928 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 1.674 Euro, knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro und unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,16 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis (5,60 %), Land (5,37 %) und Deutschland (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,05 übertrifft den Kreiswert von 20,77 und den Landeswert von 22,42. Die Gemeinde belegt im Perzentilrang 33,6 im Bundesland, was bedeutet, dass sie bei der Mietrendite unter zwei Dritteln aller Orte des Landes liegt.

Diese Kennzahlen zeigen ein Bild, bei dem die Mieten zwar niedrig sind, die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten jedoch hoch. Das Ergebnis ist eine im regionalen Vergleich niedrige Rendite.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt erhebliche Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,16 Euro (2019) und 8,71 Euro (2020) pro Quadratmeter. Der CAGR von 0,62 % über die Reihe deutet auf kaum nennenswerte langfristige Mietsteigerungen hin.

Der Kaufpreis entwickelte sich anders: Von 939,76 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg er auf 2.667,14 Euro (2025). Das entspricht einem CAGR von 16,07 % und einem Anstieg um mehr als das 2,8-Fache in sieben Jahren. Diese Dynamik erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Die Kaufpreise sind deutlich stärker gestiegen als die Mieten.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief seit 2015 stabil bei rund 4.450 Einwohnern. Der Wert von 4.460 (2024) entspricht einer Veränderung von nur 0,18 % seit Serienbeginn. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 145, nach 154 im Jahr 2018. Die Datenreihe zeigt keine Schätzung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 6,68 Euro liegt über denen von Grünow (6,26), Möllenbeck (5,79), Carpin (5,81) und Lindetal (6,05), unter denen von Boitzenburger Land (7,74), Lychen (8,47) und Woldegk (7,00). Der Kaufpreis von 1.928 Euro liegt über allen Nachbarorten außer Lychen (2.633 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,16 % ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Lychen liegt mit 3,86 % nur geringfügig darunter, während Orte wie Lindetal (10,77 %) und Boitzenburger Land (7,18 %) deutlich höhere Renditen aufweisen. Diese Unterschiede korrespondieren mit den Kaufpreisen: Lychen hat mit 2.633 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbarschaft, was die niedrige Rendite erklärt. Lindetal hat mit 674 Euro den niedrigsten Kaufpreis und damit die höchste Rendite.

Feldberger Seenlandschaft folgt damit dem Muster, dass höhere Kaufpreise bei moderaten Mieten zu niedrigeren Renditen führen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Mecklenburgische Seenplatte auf Platz 367 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Dynamik (Rang 168), Stärke (Rang 378), Demografie (Rang 339), Arbeitsmarkt (Rang 356), Wettbewerb und Innovation (Rang 368), Wohlstand und soziale Lage (Rang 287). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Bevölkerungsdichte von 22 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sehr niedrig. Die Bevölkerungszahl stabilisierte sich nach einem Rückgang von 5.178 (1999) auf rund 4.450 seit 2015. Die absolute Arbeitslosenzahl ging von 240 (2015) auf 145 (2023) zurück.

Die Tourismusprägung der Gemeinde, mit mehreren staatlich anerkannten Erholungsorten und dem Naturpark, korrespondiert mit der Nachfrage nach Immobilien. Die niedrige Bevölkerungsdichte und die stabile Einwohnerzahl deuten auf einen Markt hin, der weniger von Zuzug als von Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien geprägt ist.