Roggentin

Marktüberblick: Premiumlage am Stadtrand

Roggentin liegt als Gemeinde im Landkreis Rostock nur fünf Kilometer von der Rostocker Altstadt entfernt und grenzt unmittelbar – nur durch die A 19 getrennt – an den Rostocker Ortsteil Brinckmansdorf. Diese Lage schlägt sich in den Immobilienpreisen nieder: Mit 10,31 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 3.670 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis liegt Roggentin deutlich über allen Vergleichswerten. Die Angebotsmiete liegt 29 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (8,02 Euro) und 37 Prozent über dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (7,54 Euro). Der Kaufpreis von 3.670 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert um 70 Prozent und den Landeswert um 78 Prozent.

Die Bruttomietrendite beträgt 3,37 Prozent und liegt damit deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 5,3 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 29,67 ist um 35 Prozent höher als der Kreisdurchschnitt (22,05). Ein so hoher Faktor bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten zeigt, dass die Kaufpreise die Mieteinnahmen stark übersteigen – ein Muster, das für begehrte Wohnlagen in Stadtnähe typisch ist, aber die Renditeerwartung für Investoren deutlich drückt.

Preisentwicklung: Starker Korrekturzyklus

Der Immobilienmarkt in Roggentin durchläuft einen deutlichen Korrekturzyklus. Die Angebotsmiete erreichte 2021 mit 12,33 Euro je Quadratmeter ihren höchsten Wert der Reihe und ist seither auf 9,29 Euro (2024) gefallen – ein Rückgang von 24,7 Prozent. Der Kaufpreisverfall ist noch ausgeprägter: Von 4.785 Euro je Quadratmeter (2022) auf 2.591 Euro (2025) entspricht einem Rückgang von 45,8 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Transaktions- bzw. Inseratsdaten basiert. Der Kaufpreisrückgang übertrifft den Mietrückgang deutlich, was die aktuelle Rendite von 3,37 Prozent weiter unter den regionalen Durchschnitt drückt. Im Vergleich zu 2021 hat sich die Rendite durch den kombinierten Effekt sinkender Mieten und sinkender Kaufpreise nur marginal verbessert – die Kaufpreise sind proportional stärker gefallen als die Mieten, was eine gewisse Angleichung an das regionale Niveau andeutet.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität trotz Preisrückgang

Die Bevölkerungsentwicklung in Roggentin verläuft stabil bis leicht positiv. Von 2.680 Einwohnern (2015) auf 2.731 (2024) entspricht einem Wachstum von 1,9 Prozent. In der Zeit von 1990 (507 Einwohner) bis heute hat sich die Bevölkerung verzehnfacht – ein Wachstum, das vor allem auf die Nähe zu Rostock zurückzuführen ist. Die Bevölkerungsdichte beträgt 284 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Arbeitsmarkt zeigt sich robust: Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,57 Prozent, was 24 arbeitslose Personen entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und kennzeichnet Roggentin als Gemeinde mit sehr niedriger Arbeitslosigkeit. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig geringem Arbeitslosenstand spricht für eine nachfragegetriebene Wohnraumnachfrage, die sich in den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen widerspiegelt.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach oben

Im regionalen Vergleich hebt sich Roggentin als einer der teuersten Orte im Umland von Rostock ab. Von den acht benachbarten Orten liegt Roggentin bei der Angebotsmiete (10,31 Euro) hinter Bentwisch (12,04 Euro) und Rostock (11,75 Euro), übertrifft aber alle anderen Nachbargemeinden. Beim Kaufpreis von 3.670 Euro je Quadratmeter teilt sich Roggentin den Platz mit Bentwisch und liegt nur unter Rostock (4.061 Euro).

Die Spanne im direkten Umland ist groß: Thulendorf weist mit 1.173 Euro den mit Abstand niedrigsten Kaufpreis auf und erzielt gleichzeitig die höchste Rendite von 10,31 Prozent. Dummerstorf (2.204 Euro) und Broderstorf (2.180 Euro) liegen im unteren Preissegment des Umlands. Roggentin positioniert sich damit im oberen Drittel der Nachbargemeinden – ein Preisniveau, das durch die unmittelbare Lage an der A 19 und die Nähe zur Rostocker Innenstadt gerechtfertigt erscheint.

Mit einem Perzentilrang von 18,9 im Bundesland liegt Roggentin bei der Bruttomietrendite im unteren Fünftel aller Orte Mecklenburg-Vorpommerns – was bedeutet, dass die Rendite in Roggentin niedriger ist als in rund 81 Prozent der vergleichbaren Orte des Landes.

Standortfaktoren: Infrastruktur und IT-Cluster

Roggentin ist durch eine gut ausgebaute Infrastruktur an das überregionale Netz angebunden. Die A 19 (Anschlussstelle Rostock Süd) verläuft an der westlichen Gemeindegrenze, die B 110 durchquert das Gemeindegebiet. Der Haltepunkt Roggentin an der Bahnstrecke Rostock–Tessin ermöglicht den öffentlichen Nahverkehr nach Rostock.

Als Wirtschaftsstandort hat sich Roggentin durch das Informatik Center Roggentin (ICR) profiliert, ein 2005 gegründetes Kompetenzzentrum für Softwareentwicklung und IT-Dienstleistungen. Auf rund 3.200 Quadratmetern Bürofläche sind etwa 250 Beschäftigte in der IT-Branche angesiedelt. Die Gemeinde Roggentin ist Gesellschafter des ICR. Daneben betreibt die Deutsche Post AG in Roggentin eines ihrer 82 Briefzentren in Deutschland.

Diese wirtschaftliche Struktur – IT-Arbeitsplätze bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit – korrespondiert mit dem hohen Wohnquartierscharakter der Gemeinde. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Rostock mit dem Gesamtrang 298 von rund 400 Kreisen als eher schwach ein. Der Dynamik-Index mit Rang 131 liegt jedoch deutlich besser als der Stärke-Index (Rang 322), was auf eine positive Entwicklungstendenz des Kreises hindeutet, die von der lokalen Wirtschaftskraft in Roggentin getragen wird.