Nustrow

Marktüberblick: Niedrige Mieten, ungünstiges Preis-Miete-Verhältnis

Nustrow ist eine 6,95 km² große Gemeinde im Landkreis Rostock, die zum Amt Tessin gehört. Der Ort liegt zwischen den Flüssen Recknitz und Trebel, umgeben von Grammow, Behren-Lübchin, Walkendorf, Thelkow und Selpin. Die nächstgelegenen Kleinstädte sind Tessin, Tribsees, Bad Sülze und Gnoien. Das klassizistische Gutshaus von 1830 und der zehnhektarige Gutspark sind denkmalgeschützt. Die Gemeinde hat 178 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 26 Einwohnern je km² entspricht.

Der Immobilienmarkt in Nustrow zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete von 5,33 € je m² ist die niedrigste aller acht untersuchten Nachbarorte und liegt 29 % unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 €. Der Angebotskaufpreis von 1.950 € je m² ist mit 5 % nur leicht unter dem Landesdurchschnitt von 2.057 €. Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,49, was bedeutet, dass der Quadratmeterpreis dem 30,49-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt mit 3,28 % unter allen Nachbarorten und 2,09 Prozentpunkte unter dem Landesdurchschnitt von 5,37 %. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Nustrow ungünstiger als in der gesamten Region – die Mieten sind im Verhältnis zum Kaufpreis niedrig.

Preis- und Mietentwicklung: Geschätzte Werte mit widersprüchlicher aktueller Miete

Die vorliegenden Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Danach stieg die Angebotsmiete von 6,00 € je m² (2021) auf 7,20 € je m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,66 % entspricht. Der Angebotskaufpreis kletterte von 1.500 € je m² (2021) auf 1.950 € je m² (2025), was 6,78 % jährlichem Wachstum entspricht.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietenwert von 5,33 € je m² und dem Zeitreihenwert von 7,20 € je m² für 2025. Dieser Unterschied von fast 26 % deutet darauf hin, dass sich das Mietangebot in Nustrow in zwei Segmente aufteilt: Ein Teil des Angebots liegt deutlich unter dem geschätzten Durchschnitt. Der Kaufpreis von 1.950 € je m² stimmt hingegen mit dem Zeitreihenwert überein.

Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 1,98 % (2019) und 5,83 % (2022) und lag 2023 bei 4,85 %. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 5 Personen.

Regionale Einordnung: Unterer Perzentilrang, niedrigste Rendite der Nachbarschaft

Nustrow weicht in allen Kennzahlen von den Vergleichswerten ab. Die Angebotsmiete liegt 29 % unter dem Landesdurchschnitt (7,54 €), der Kaufpreis nur 5 % unter dem Landesdurchschnitt (2.057 €). Der Kaufpreisfaktor von 30,49 liegt jedoch 36 % über dem Landesdurchschnitt von 22,42. Die Bruttomietrendite von 3,28 % ist die niedrigste im Vergleich – sie liegt 2,09 Prozentpunkte unter dem Landesdurchschnitt und 2,02 Punkte unter dem Kreisdurchschnitt von 5,30 %.

Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Nustrow bei 16,71, was bedeutet, dass der Ort von den 724 erfassten Orten in Mecklenburg-Vorpommern zu den unteren 17 % gehört. Diese niedrige Position resultiert aus der niedrigen Bruttomietrendite.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten hat Nustrow die niedrigste Miete (5,33 €), einen der niedrigsten Kaufpreise (1.950 €) und die niedrigste Bruttomietrendite (3,28 %). Grammow etwa weist mit 1.006 € je m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis bei ähnlicher Miete auf und erzielt eine Rendite von 6,58 %. Walkendorf hat mit 1.929 € je m² einen ähnlichen Kaufpreis, aber eine höhere Miete von 7,37 € und damit eine bessere Rendite von 4,58 %. Lindholz hat mit 599 € je m² den niedrigsten Kaufpreis der Nachbarschaft, aber eine Miete von 7,07 € und eine Rendite von 14,16 %.

Standortfaktoren und Demografie: Starker Zuzug bei schwacher Kreisposition

Der Landkreis Rostock, dem Nustrow angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 131 im oberen Drittel, während die Demografie (369) und der Arbeitsmarkt (336) zu den schwächsten Bereichen gehören. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 175 im unteren Mittelfeld, Wettbewerb und Innovation mit Rang 233 im mittleren Bereich.

Für die Gemeinde Nustrow selbst bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Die Bevölkerung von Nustrow wuchs von 144 Einwohnern (2015) auf 178 (2024), was einem Anstieg von 23,6 % entspricht. Dieser Zuzug ist für eine Gemeinde dieser Größe signifikant. Die Bevölkerungsdichte von 26 Einwohnern je km² bleibt jedoch sehr niedrig. Der Zuzug geht einher mit einer Kaufpreisentwicklung, die mit 6,78 % jährlichem Wachstum die Mietentwicklung mit 4,66 % übertrifft. Dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten, entspricht dem Muster, das den hohen Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite in Nustrow erklärt.