Zarnewanz

Marktüberblick

Zarnewanz ist eine Gemeinde im Landkreis Rostock in Mecklenburg-Vorpommern, etwa 25 Kilometer östlich von Rostock in leicht hügeliger Grundmoränenlandschaft gelegen. Die 15,24 Quadratkilometer große Gemeinde gehört zum Amt Tessin und hat 462 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 30 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einem Angebotsmietpreis von 6,96 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.311 Euro pro Quadratmeter deutlich unterdurchschnittliche Werte. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,37 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 15,69. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: moderate Mieten bei niedrigen Kaufpreisen, was zu einer überdurchschnittlichen Rendite führt.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Angebotsmiete bei 78 Prozent (Deutschland: 8,92 Euro/m²) und der Kaufpreis bei 54 Prozent (Deutschland: 2.409 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 15,69 liegt unter dem rechnerischen Bundesdurchschnitt von rund 22,5, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als bundesweit – ein Hinweis auf ein eher preiswertes Kaufmarktumfeld.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine markante Entwicklung: Die Mieten stiegen von 6,00 Euro/m² (2019) auf einen Höhepunkt von 8,39 Euro/m² (2022) und fielen bis 2025 auf 4,38 Euro/m². Der Kaufpreis stieg von 1.042,55 Euro/m² (2019) auf 1.723,59 Euro/m² (2023) und sank bis 2025 auf 859,70 Euro/m². Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei -5,11 Prozent für die Miete und -3,16 Prozent für den Kaufpreis.

Ein wichtiger Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Marktdaten und den Zeitreihenwerten: Der aktuelle Angebotsmietpreis von 6,96 Euro/m² liegt deutlich über dem 2025-Jahreswert der Zeitreihe (4,38 Euro/m²), und der aktuelle Kaufpreis von 1.311 Euro/m² übersteigt den 2025-Wert (859,70 Euro/m²) um etwa 50 Prozent. Diese Differenz lässt darauf schließen, dass die aggregierten Jahreswerte der Zeitreihe und die aktuellen Inseratswerte unterschiedliche Marktsegmente abbilden – etwa unterschiedliche Wohnungsgrößen, Zustände oder Ausstattungen. Eine direkte Gegenüberstellung beider Werte ist daher nur mit Einschränkung möglich.

Demografie und Nachfrage

Zarnewanz verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 20,6 Prozent – von 383 auf 462 Einwohner. Dieser Anstieg ist für eine ländliche Gemeinde in Mecklenburg-Vorpommern ungewöhnlich hoch und verläuft nahezu linear über den gesamten Zeitraum, ohne Einbrüche.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,46 Prozent. Von den 462 Einwohnern sind 10 arbeitslos gemeldet. Eine Einordnung im Landes- oder Bundesvergleich ist mit den vorliegenden Daten nicht möglich.

Das Bevölkerungswachstum und die niedrige Arbeitslosigkeit stehen in einem interessanten Spannungsverhältnis zu den niedrigen Immobilienpreisen. Normalerweise würde ein anhaltender Zuzug die Preise treiben. Die Erklärung liegt möglicherweise in der Struktur: Mit 30 Einwohnern pro Quadratkilometer und einer Fläche von 15,24 Quadratkilometern bleibt trotz des Wachstums ein relativ großes Angebot an Wohnraum bestehen. Die Gemeinde gehört zum Amt Tessin und liegt in einer Region mit insgesamt niedrigeren Preisniveaus als in größeren Städten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Zarnewanz bei den Mietpreisen und Kaufpreisen deutlich unter dem Durchschnitt ab. Die Angebotsmiete von 6,96 Euro/m² liegt unter dem Landkreisdurchschnitt von 8,02 Euro/m², dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro/m² und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m². Der Kaufpreis von 1.311 Euro/m² liegt unter dem Landkreisdurchschnitt von 2.162 Euro/m², dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro/m² und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro/m².

Die Bruttomietrendite von 6,37 Prozent liegt über allen Vergleichswerten: Landkreis (5,30 Prozent), Bundesland (5,37 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der Bundeslandwerte belegt Zarnewanz mit 75 einen Platz im oberen Quartil – die Rendite ist also höher als bei etwa 75 Prozent der vergleichbaren Orte im Bundesland.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Gnewitz (2,6 km entfernt) weist mit 9,58 Prozent eine noch höhere Rendite aus, bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen (775 Euro/m²). Dettmannsdorf (6,5 km) liegt mit 6,9 Prozent Rendite und 1.204 Euro/m² Kaufpreis nahe an Zarnewanz. Tessin (3,8 km) als nächstgrößere Stadt mit 9,03 Euro/m² Miete und 1.978 Euro/m² Kaufpreis bietet ein deutlich höheres Preisniveau bei niedrigerer Rendite (5,48 Prozent). Sanitz (8,2 km) weist mit 9,86 Euro/m² die höchsten Miete und 2.696 Euro/m² die höchsten Kaufpreise der Nachbarn auf, bei einer Rendite von nur 4,39 Prozent.

Standortfaktoren

Der Landkreis Rostock belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index erreicht der Kreis mit Rang 131 ein deutlich besseres Ergebnis, während der Stärke-Index mit Rang 322 unter dem Mittel liegt. Diese Aufspaltung zeigt einen Kreis, der strukturell schwächer ist, aber dynamische Impulse ausstrahlt.

Der Wohlstands-Index mit Rang 175 liegt über dem Mittel, was auf ein solides, wenn auch nicht überragendes wirtschaftliches Fundament hindeutet. Der Index Wettbewerb & Innovation liegt mit Rang 233 knapp über dem Mittel, während Demografie (Rang 369) und Arbeitsmarkt (Rang 336) die schwächsten Bereiche sind.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine reine Wohngemeinde ohne eigene akademische Infrastruktur. Die Lage in der Nähe von Rostock (25 km) und die Anbindung an die Stadt Tessin als Amtsstadt bieten dennoch eine gewisse infrastrukturelle Anbindung.

Die Kombination aus niedrigem Preisniveau, moderater Dynamik im Prognos-Index und dem Bevölkerungswachstum deutet auf eine Gemeinde hin, die als bezahlbarer Wohnstandort in der Peripherie der Region Rostock wahrgenommen wird.