Bad Sülze, Stadt

Marktüberblick

Bad Sülze ist eine kleine Stadt im Landkreis Vorpommern-Rügen mit rund 1.764 Einwohnern auf 26,67 km². Der Ort ist seit 1927 als anerkannter Kurort ausgewiesen und geht auf eine bis vor 1229 belegte Salinen-Geschichte zurück. Der Immobilienmarkt ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet: Die Angebotsmiete liegt bei 6,80 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 950 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,59 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 11,64. Diese Werte sind strukturell bedingt durch die Lage in einer peripheren Region Mecklenburg-Vorpommerns mit schwacher Wirtschaftslage, wie der Prognos-Zukunftsatlas bestätigt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise zeigen eine volatile Entwicklung ohne klaren Trend. Von 6,37 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 6,72 Euro, fielen dann 2020 auf 5,21 Euro und erholten sich bis 2023 auf 6,85 Euro. In den Jahren 2024 und 2025 sanken die Werte wieder auf 5,93 bzw. 5,73 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 6,40 Euro anstiegen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei knapp 0,06 Prozent – praktisch keine Entwicklung über den gesamten Zeitraum.

Beim Kaufpreis ist ein deutlicherer Zyklus erkennbar: Von 766,67 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen die Werte auf 986,26 Euro (2021) und erreichten mit 1.127,64 Euro 2024 einen Höhepunkt. Der Wert für 2026 liegt bei 750,50 Euro, was einem Rückgang um rund 33 Prozent gegenüber dem 2024er Wert entspricht. Die jährliche Entwicklung (CAGR) ist mit -0,30 Prozent leicht negativ. Der Kaufpreisfaktor von 11,64 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 11,64-fachen der jährlichen Miete entspricht – ein Wert, der im Kreis deutlich unter dem Durchschnitt von 26,50 liegt.

Regionale Einordnung

Bad Sülze liegt in fast allen Kennzahlen deutlich unter dem Durchschnitt seines Umfelds. Die Angebotsmiete von 6,80 Euro je Quadratmeter ist rund 21 Prozent niedriger als der Kreisdurchschnitt von 8,62 Euro und etwa 10 Prozent unter dem Landesmittel von 7,54 Euro. Der Kaufpreis von 950 Euro je Quadratmeter liegt bei nur 34 Prozent des Kreiswerts (2.833 Euro) und bei 46 Prozent des Landesdurchschnitts (2.057 Euro).

Die Bruttomietrendite von 8,59 Prozent ist demgegenüber deutlich über allen Vergleichswerten: Sie liegt fast doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 4,60 Prozent und rund 60 Prozent über dem Landesmittel von 5,37 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 90,06 im Bundesland gehört Bad Sülze zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Mecklenburg-Vorpommern. Dieser hohe Renditewert ist die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Tribsees (6,6 km entfernt) hat mit 1.004 Euro je Quadratmeter einen ähnlichen Kaufpreis und eine vergleichbare Rendite von 8,37 Prozent. Lindholz (4,9 km) weist mit 599 Euro je Quadratmeter noch niedrigere Kaufpreise und eine extrem hohe Rendite von 14,16 Prozent auf. Eixen (7,1 km) liegt mit 2.505 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Niveau von Bad Sülze und hat entsprechend eine niedrige Rendite von nur 3,41 Prozent. Marlow (7,6 km) zeigt mit 8,47 Euro Miete und 1.324 Euro Kaufpreis ein mittleres Niveau. Bad Sülze bewegt sich damit im unteren bis mittleren Preissegment der Region.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bad Sülze hat sich seit 2015 relativ stabil entwickelt: Von 1.738 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.764 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von 1,5 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 1.758 (2021) auf 1.796 (2022), gefolgt von einem Rückgang auf 1.764 (2023), wo der Wert seitdem stabil bleibt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 66 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Zahl der Arbeitslosen entwickelte sich von 113 (2015) auf 64 (2019) rückläufig, stieg dann aber wieder auf 92 (2023) an. Bei einer Bevölkerung von rund 1.764 entspricht dies einer Quote von etwa 5,2 Prozent.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Vorpommern-Rügen, in dem Bad Sülze liegt, mit dem Rang 380 von rund 400 Kreisen insgesamt ein. Besonders schlecht abschneidet der Kreis beim Rang 385 im Teilindex Stärke und bei Rang 382 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Besser positioniert ist er mit Rang 189 im Dynamik-Index und Rang 290 im Wohlstand-Index. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und schwacher wirtschaftlicher Zukunftsperspektive kennzeichnet einen peripheren ländlichen Markt in Ostdeutschland.