Zingst, Ostseeheilbad

Ort und Struktur

Zingst, Ostseeheilbad, liegt auf der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst im Norden Mecklenburg-Vorpommerns an der Ostsee. Die Gemeinde umfasst eine Fläche von 50,5 Quadratkilometern und hat rund 3.100 Einwohner. Die Siedlungsstruktur ist durch die Lage an der Ostseeküste und die Funktion als Ferienort geprägt. Für Zingst liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für reine Tourismusgemeinden an der Ostküste typisch ist, da hier oft keine klassischen Baugebiete mit standardisierten Bodenwerten ausgewiesen werden.

Aktueller Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Zingst ist durch extrem hohe Preise bei gleichzeitig niedriger Rendite gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.709 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,10 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 39,33, was bedeutet, dass der Kaufpreis fast 40 Jahre der jährlichen Bruttomiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,54 Prozent.

Diese Kombination aus hohen Preisen und niedriger Rendite ist charakteristisch für einen Ferienimmobilienmarkt. Der Wert der Immobilien ergibt sich hier weniger aus der Mietertragfähigkeit als aus dem Freizeit- und Erholungswert der Lage. Die hohen Angebotsmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter liegen weit über dem Kreisdurchschnitt von 8,62 Euro und dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Sie spiegeln wahrscheinlich vor allem das Ferienwohnungsangebot wider, das saisonal deutlich höhere Entgelte erzielen kann als das reguläre Mietwohnungsangebot.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Preisanstieg in den Jahren 2018 bis 2021. Der Kaufpreis stieg von 4.018 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7.155 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg von rund 78 Prozent in drei Jahren. Die Angebotsmiete entwickelte sich parallel von 7,84 Euro auf 9,55 Euro.

Ab 2022 kehrte sich die Kaufpreisentwicklung um. Der Preis fiel von 7.155 Euro im Jahr 2021 auf 5.136 Euro im Jahr 2026, ein Rückgang von rund 28 Prozent. Die Miete stieg in dieser Phase weiter an und erreichte 2024 mit 12,89 Euro ihren Höchstwert, bevor sie 2025 auf 11,83 Euro und 2026 auf 12,36 Euro leicht korrigierte.

Die unterschiedliche Entwicklung von Kaufpreis und Miete seit 2022 ist bemerkenswert: Während die Kaufpreise deutlich sanken, blieben die Mieten stabil bis leicht steigend. Dies deutet darauf hin, dass die Nachfrage nach Miet- bzw. Ferienwohnflächen weiterhin besteht, während die Kaufpreise den allgemeinen Marktkorrekturen seit 2022 folgen.

Die CAGR für die Miete beträgt 5,86 Prozent, für den Kaufpreis 3,12 Prozent – beide Werte beziehen sich auf den gesamten Zeitraum der Zeitreihe.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Zingst deutlich von allen Nachbarorten ab. Der Kaufpreis von 5.709 Euro pro Quadratmeter liegt mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 2.833 Euro und fast dreimal so hoch wie der Landesdurchschnitt von 2.057 Euro. Auch die Angebotsmiete von 12,10 Euro übertrifft den Kreisdurchschnitt von 8,62 Euro um rund 40 Prozent.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 Kilometern weist Zingst die höchsten Kauf- und Mietpreise auf. Lediglich Born a. Darß liegt mit 12,15 Euro pro Quadratmeter bei der Miete knapp darüber, hat aber mit 5.065 Euro einen niedrigeren Kaufpreis. Die Bruttomietrendite von 2,54 Prozent liegt unter allen Nachbarorten außer Fuhlendorf (2,14 Prozent), Divitz-Spoldershagen (9,02 Prozent) und Wieck a. Darß (2,5 Prozent). Der hohe Kaufpreisfaktor von 39,33 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 26,50 um rund 48 Prozent.

Die Rendite von 2,54 Prozent liegt im unteren 5,11-Perzentil aller Orte im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern. Das bedeutet, dass nur etwa 5 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen – Zingst ist damit ein extremer Ausreißer nach unten.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Zingst ist im Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 stabil geblieben. Sie bewegte sich zwischen 3.077 und 3.173 Einwohnern, mit einem leichten Anstieg bis 2022 und einem Rückgang auf 3.098 Einwohner in den Jahren 2023 und 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde an der Küste typisch ist.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe Werte zwischen 65 und 90 (in Promille, also 6,5 bis 9,0 Prozent). Der Wert von 1 Promille in den Jahren 2015 und 2016 ist ein Ausreißer und wahrscheinlich auf eine andere Erfassungsmethode zurückzuführen. Ab 2017 liegt die Quote im Bereich von 6,5 bis 9,0 Prozent und schwankt damit um den Landesdurchschnitt von 8,0 Prozent.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Vorpommern-Rügen, zu dem Zingst gehört, auf Platz 380 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Rang 377 in der Demografie, 354 im Arbeitsmarkt, 382 in Wettbewerb und Innovation, 290 in Wohlstand und sozialer Lage und 189 in der Dynamik. Der Platz in der Dynamik ist der beste Wert, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 382 am schlechtesten abschneiden. Keine Hochschulen sind am Ort ausgewiesen.