Born a. Darß, Seebad

Marktüberblick: Tourismusort mit Premiumpreisen

Born a. Darß ist ein kleines Ostseebad auf der Halbinsel Darß im Kreis Vorpommern-Rügen. Auf 63,56 km² leben 1103 Menschen – das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 17 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort gehört zu den touristisch geprägten Orten der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst, die als Schwerpunkt des Tourismus in Mecklenburg-Vorpommern gilt.

Die aktuellen Angebotswerte liegen weit über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 12,15 Euro pro Quadratmeter und damit 36 % über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 5.065 Euro pro Quadratmeter ist mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 34,74 liegt über dem des Kreisdurchschnitts (26,5) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (22,4).

Die Bruttomietrendite von 2,88 % gehört zu den niedrigsten im gesamten Umland. Im Vergleich dazu erreicht der Kreis Vorpommern-Rügen im Durchschnitt 4,60 %, Mecklenburg-Vorpommern 5,37 %. Born a. Darß liegt mit einem Perzentilrang von 10,1 % im Bundesland – das bedeutet, dass nur etwa 10 % der 724 Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Die niedrige Rendite ist primär auf die hohen Kaufpreise zurückzuführen, die stärker über dem Bundesdurchschnitt liegen als die Mieten.

Preisentwicklung: Starke Kaufpreisdynamik bei schwankenden Mieten

Die Zeitreihe der Angebotskaufpreise zeigt eine ausgeprägte Volatilität mit einem klaren Aufwärtstrend. Von 2.076 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte 2019 auf 5.635 Euro – ein Anstieg von 171 %. Anschließend folgte eine Korrektur auf 3.088 Euro im Jahr 2021, bevor die Preise wieder stiegen und 2025 mit 5.326 Euro ein neues Niveau erreichten. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 11,42 %. Im Jahr 2026 liegt der Wert mit 4.932 Euro wieder leicht unter dem Vorjahresniveau.

Die Angebotsmieten entwickelten sich weniger dynamisch und schwankten zwischen 8,51 Euro (2020) und 12,20 Euro (2025). Der CAGR von -0,40 % über die gesamte Reihe ist leicht negativ, was auf die Schwankungen zwischen den Jahren zurückzuführen ist. Die Miete stieg von 9,71 Euro (2018) auf 12,20 Euro (2025), was einem Anstieg von 26 % entspricht.

Die Diskrepanz zwischen stark steigenden Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu einer kontinuierlich sinkenden Rendite. Im Jahr 2018 betrug die implizite Rendite noch etwa 5,6 %, 2025 nur noch 2,7 %. Dieses Muster – Kaufpreisanstieg ohne entsprechenden Mietanstieg – ist bei Tourismusorten beobachtbar, bei denen die Kaufpreise durch die Nachfrage nach Ferienimmobilien getrieben werden, während die Mietpreise strukturell begrenzt bleiben.

Demografie: Leichter Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl von Born a. Darß ist seit 2015 um 58 Personen bzw. 5 % zurückgegangen. Von 1.161 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 1.103 im Jahr 2024. Der Rückgang ist nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 gab es leichte Schwankungen um die 1.160-Einwohner-Marke, ab 2019 setzte ein kontinuierlicher Rückgang ein, der 2023 mit 1.103 Einwohnern seinen Tiefstand erreichte und sich 2024 stabilisierte.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 3,96 % (Stand 2023) deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Mecklenburg-Vorpommern, der bei rund 8 % liegt. Mit 26 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.103 ist der lokale Arbeitsmarkt relativ stabil.

Dieses Muster – Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit – ist bei Tourismusorten beobachtbar: Die permanente Wohnbevölkerung schrumpft, während die wirtschaftliche Aktivität durch Feriengäste und Zweitwohnsitze aufrechterhalten wird.

Regionale Einordnung: Premiumlage im Darß

Im Vergleich zu den Nachbarorten positioniert sich Born a. Darß als einer der teureren Orte der Halbinsel. Der Angebotskaufpreis von 5.065 Euro pro Quadratmeter liegt nahe am Niveau von Fuhlendorf (5.128 Euro) und Wieck a. Darß (5.011 Euro). Deutlich teurer ist nur Ahrenshoop mit 7.681 Euro pro Quadratmeter – ein Ort, der als Kunst- und Kulturstadt über eine überregionale Strahlkraft verfügt.

Die Angebotsmiete von 12,15 Euro liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Ahrenshoop führt mit 14,27 Euro, gefolgt von Wustrow mit 10,99 Euro. Saal und Pruchten liegen mit unter 10 Euro deutlich niedriger – diese Orte sind weniger touristisch geprägt und weisen auch niedrigere Kaufpreise auf.

Die Bruttomietrendite von 2,88 % liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Fuhlendorf und Wustrow weisen mit 2,14 % noch niedrigere Renditen auf, während Saal (3,73 %) und Pruchten (4,62 %) deutlich höhere Werte erreichen. Lüdershagen fällt mit 10,39 % als extremer Ausreißer auf – ein Ort mit sehr niedrigem Kaufpreis (786 Euro pro Quadratmeter), der nicht zum touristischen Kernbereich der Halbinsel gehört.

Born a. Darß liegt damit in einer Position, in der die Kaufpreise hoch, aber nicht am höchsten sind, während die Mieten moderat über dem Nachbarmittel liegen. Dies führt zu einer Rendite, die unter dem Nachbarmittel liegt, aber nicht am unteren Ende steht.

Standortfaktoren: Geringe Zukunftsfähigkeit im Kreisvergleich

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Vorpommern-Rügen auf Rang 380 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Dieser Platz entspricht einer durchweg schwachen Bewertung in den meisten Teilindizes: Der Rang im Index "Dynamik" liegt bei 189, was der einzige relativ positive Wert ist. Alle anderen Teilindizes liegen im unteren Drittel: "Stärke" auf Rang 385, "Wettbewerb und Innovation" auf 382, "Demografie" auf 377 und "Arbeitsmarkt" auf 354. Nur der Index "Wohlstand und soziale Lage" erreicht mit Rang 290 ein moderateres Niveau.

Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis Vorpommern-Rügen und lassen Rückschlüsse auf die strukturellen Rahmenbedingungen zu, unter denen sich der Immobilienmarkt in Born a. Darß entwickelt. Die schwachen Werte in den Indizes "Wettbewerb und Innovation" sowie "Demografie" spiegeln die geringe wirtschaftliche Diversifizierung und den Bevölkerungsrückgang wider, die auch in Born a. Darß selbst beobachtbar sind.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt und den Ort als reinen Tourismus- und Wohnstandort positioniert.