Wustrow, Ostseebad

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Wustrow, Ostseebad liegt auf der Halbinsel Fischland zwischen Ostsee und Saaler Bodden und ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Vorpommern-Rügen (6,88 km², 1.090 Einwohner). Der Ort ist seit 1926 als Ostseebad ausgewiesen und heute vor allem durch den Tourismus geprägt – im Jahr 2000 wurden rund 36.000 Gäste gezählt. Die historische Bedeutung als Fischer- und Seefahrerdorf zeigt sich noch in der Architektur, während die 1991 geschlossene Ingenieurhochschule für Seefahrt auf ihrem Gelände heute Ferien- und Eigentumswohnungen beherbergt.

Der Immobilienmarkt in Wustrow ist durch extrem hohe Preise bei gleichzeitig niedrigen Mietrenditen gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.178 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,99 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,14 Prozent – das ist die niedrigste unter allen benannten Nachbarorten (geteilt mit Fuhlendorf) und liegt im 2,2. Perzentil des Bundeslandes Mecklenburg-Vorpommern. Der Kaufpreisfaktor von 46,83 bedeutet, dass fast 47 Jahre Bruttomiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die über das hinausgeht, was in größeren Märkten üblich ist. Der Angebotskaufpreis stieg von 4.925 Euro je Quadratmeter (2018) auf einen Spitzenwert von 10.165 Euro (2021), korrigierte dann auf 5.689 Euro (2023) und liegt aktuell bei 6.178 Euro. Die Angebotsmiete entwickelte sich ähnlich unruhig: von 8,59 Euro (2018) über 14 Euro (2023) und 16 Euro (2024) hin zu einem Tief von 6,85 Euro (2025), gefolgt von einem Anstieg auf 11,61 Euro (2026).

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen mit 4,14 Prozent beim Kaufpreis und 3,84 Prozent bei der Miete im moderaten Bereich – sie verdecken jedoch die starken Schwankungen im Jahresverlauf. Die extreme Volatilität ist typisch für kleine Märkte mit geringer Inseratendichte, wo einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die CAGR-Werte sind daher mit großer Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung: Teuerster Markt im Umkreis

Im regionalen Vergleich liegt Wustrow bei beiden Preisen deutlich über dem Durchschnitt. Der Kaufpreis von 6.178 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.833 Euro um das 2,2-Fache und den Landesdurchschnitt von 2.057 Euro um das 3-Fache. Auch die Miete von 10,99 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt (8,62 Euro) und dem Landesdurchschnitt (7,54 Euro).

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 15 Kilometern weist Wustrow die niedrigste Bruttomietrendite auf (2,14 Prozent, geteilt mit Fuhlendorf). Dierhagen, nur 6,3 Kilometer entfernt, hat mit 16,09 Euro je Quadratmeter sogar eine höhere Miete, aber mit 3,64 Prozent eine deutlich bessere Rendite, weil der Kaufpreis mit 5.306 Euro niedriger liegt. Ahrenshoop (4,1 km) liegt mit 7.681 Euro je Quadratmeter noch höher im Kaufpreis, erzielt aber mit 2,23 Prozent eine leicht bessere Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 46,83 liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 26,5 und dem Landesdurchschnitt von 22,4. Das Muster ist konsistent: Wustrow gehört zu den teuersten Orten im Kreis, ohne dass die Mieten proportional mitsteigen.

Standortfaktoren: Tourismus und Struktur

Die Bevölkerung von Wustrow ist seit 2015 um 5,79 Prozent gesunken, von 1.157 auf 1.090 Einwohner. Seit 2023 stabilisiert sie sich auf diesem Niveau. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,79 Prozent.

Der Landkreis Vorpommern-Rügen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt Platz 380 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 382) sowie Demografie (Rang 377) ab. Der Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 290) ist relativ besser. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen; die Ingenieurhochschule für Seefahrt wurde 1991 geschlossen.

Die hohen Kaufpreise bei moderaten Mieten und die extreme Volatilität der Angebotspreise entsprechen dem Muster von Tourismusorten, in denen die Nachfrage vor allem von Zweitwohnsitz- und Ferienwohnungs-Käufern getragen wird. Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Rückgang von 5,8 Prozent seit 2015 geht einher mit dieser Struktur.