Graal-Müritz, Ostseeheilbad

Marktüberblick und Preisniveau

Graal-Müritz ist ein Ostseeheilbad im Landkreis Rostock auf einer Fläche von 8,24 km². Das aktuelle Angebotsmietniveau liegt bei 13,38 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.761 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,37 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 29,66.

Der Kaufpreisfaktor von 29,66 bedeutet, dass der Kaufpreis das 29,66-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Landkreises Rostock bei 22,05 und der Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns bei 22,42. Graal-Müritz liegt damit deutlich über dem regionalen Mittel. Die niedrige Rendite von 3,37 Prozent entspricht diesem hohen Preisniveau: Nur 18,9 Prozent der Orte in Mecklenburg-Vorpommern weisen eine noch niedrigere Bruttomietrendite auf.

Die Angebotsmiete von 13,38 Euro pro Quadratmeter ist im regionalen Vergleich außergewöhnlich hoch. Von den acht untersuchten Nachbarorten liegt nur Dierhagen mit 16,09 Euro pro Quadratmeter darüber. Alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 7,36 Euro (Poppendorf) und 10,99 Euro (Wustrow). Der Kaufpreis von 4.761 Euro pro Quadratmeter übertrifft die Mehrzahl der Nachbarn deutlich; nur Dierhagen (5.306 Euro) und Wustrow (6.178 Euro) sind teurer. Blankenhagen mit 1.336 Euro pro Quadratmeter markiert das untere Ende des Spektrums.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Graal-Müritz zeigt ein außergewöhnlich volatiles Bild. Von 8,45 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2022 auf 16,59 Euro an – ein Anstieg um fast 96 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2023 fiel sie auf 11,89 Euro zurück, stieg 2024 wieder auf 16,12 Euro, fiel 2025 auf 12,81 Euro und lag 2026 erneut bei 16,12 Euro. Diese starken jährlichen Schwankungen von bis zu 5 Euro pro Quadratmeter entsprechen dem Muster eines Ferien- und Saisonmarktes, bei dem Angebotswerte je nach Nachfragephase stark variieren.

Die Kaufpreisentwicklung verlief vergleichsweise stabiler, aber mit ähnlichen Mustern. Von 3.529 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2022 auf 5.184 Euro an und bildete damit einen Höhepunkt. In den Folgejahren korrigierte er sich auf 4.602 Euro (2023), erholte sich leicht auf 4.793 Euro (2024) und 4.864 Euro (2025), bevor er 2026 auf 4.303 Euro fiel. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 2,51 Prozent, für Mieten 8,41 Prozent – wobei der hohe Miet-CAGR durch die extreme Volatilität verzerrt ist.

Die Kombination aus hohen Preisen und schwankenden Mieten führt dazu, dass die Rendite im Zeitverlauf unstetig ist. Der Kaufpreisfaktor von 29,66 ist sowohl im aktuellen Vergleich als auch historisch hoch. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.761 Euro liegt über dem Zeitreihenwert von 4.303 Euro für 2026, was auf eine aktuelle Marktkorrektur in der Zeitreihe hindeutet.

Regionale Einordnung

Graal-Müritz hebt sich deutlich vom Umland ab. Die Angebotsmiete von 13,38 Euro pro Quadratmeter liegt 67 Prozent über dem Durchschnitt des Landkreises Rostock (8,02 Euro) und 78 Prozent über dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (7,54 Euro). Der Kaufpreis von 4.761 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.162 Euro um das 2,2-Fache und den Landesdurchschnitt von 2.057 Euro um das 2,3-Fache.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die beiden anderen Ostseebäder in der Umgebung – Dierhagen und Wustrow – weisen ebenfalls überdurchschnittliche Preise auf, was auf ein regionales Muster an der Mecklenburgischen Ostküste hindeutet. Graal-Müritz liegt mit seiner Angebotsmiete zwischen diesen beiden Orten und übertrifft sie beim Kaufpreis sogar. Die Binnenorte wie Blankenhagen (1.336 Euro pro Quadratmeter) oder Poppendorf (2.070 Euro) liegen deutlich niedriger.

Die Bruttomietrendite von 3,37 Prozent ist die niedrigste im Vergleich mit allen Nachbarorten außer Wustrow (2,14 Prozent). Dies entspricht dem Muster, dass die Kaufpreise in Graal-Müritz stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten. Der Ort ist damit ein Premiumstandort innerhalb der Region, der sich durch hohe Preise, aber auch durch niedrige Renditen auszeichnet.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Graal-Müritz hat 4.194 Einwohner auf 8,24 km², was einer Bevölkerungsdichte von 509 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang von 4.154 Einwohnern (2015) auf ein Minimum von 4.043 (2021), gefolgt von einem Anstieg auf 4.194 (2022–2024). Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 bei plus 0,96 Prozent – eine stabile bis leicht positive Entwicklung.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 mit einem Indexwert von 111 (relativ zum Bundesdurchschnitt von 100) 11 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2019 war sie mit 67 noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Der Anstieg auf 120 im Jahr 2022 und die anschließende leichte Erholung auf 111 im Jahr 2023 entspricht einem bundesweiten Trend.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit ist ein Muster, das für Tourismusorte beobachtet werden kann: Die Bevölkerungszahl wird durch Zweitwohnsitze und Zuzug stabilisiert, während die Arbeitsmarktstatistik die lokale Wirtschaftsstruktur widerspiegelt.

Standortfaktoren und Zukunftsatlas

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rostock, zu dem Graal-Müritz gehört, insgesamt auf Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Platzierung ist schwach. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Dynamik-Index mit Rang 131 ist der stärkste Bereich, während der Demografie-Index (Rang 369) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 336) die schwächsten Bereiche sind. Der Wohlstands- und soziale Lage-Index mit Rang 175 ist der beste Teilindex und liegt im oberen Drittel.

Der schwache Demografie-Index des Kreises und die Bevölkerungsentwicklung in Graal-Müritz zeigen ein ähnliches Muster: Nach einem Rückgang auf 4.043 Einwohner (2021) hat sich die Zahl in Graal-Müritz erst seit 2022 wieder erholt. Der gute Wohlstandsindex steht im Kontrast dazu und zeigt, dass das Einkommensniveau im Kreis über dem demografischen und arbeitsmarktlichen Schwächeindex liegt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende reduziert. Die Bevölkerungsdichte von 509 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe hoch.

Keine Boden- oder Grundstücksdaten sind für Graal-Müritz verfügbar, was die Einschätzung von Investitionskosten und Bodenanteilen erschwert.