Franzburg, Stadt

Der Ort

Franzburg ist eine Landstadt im Landkreis Vorpommern-Rügen mit 1.353 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 15,2 km². Sie ist Verwaltungssitz des Amtes Franzburg-Richtenberg und bildet gemeinsam mit der Nachbargemeinde Richtenberg (1,7 km entfernt) ein Grundzentrum für die ländliche Umgebung. Die Stadt liegt am Flüsschen Blinden Trebel, etwa 22 Kilometer vom Strelasund entfernt, zwischen den größeren Städten Stralsund, Barth und Grimmen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick und Preisentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 6,75 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.540 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,26 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 19. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 19 und die Bruttomietrendite von 5,26 Prozent beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Kaufpreis entspricht dem 19-fachen der Jahreskaltmiete, was bei rechnerisch 100/19 = 5,26 Prozent einer vergleichsweise hohen Rendite entspricht. Beide Kennzahlen zusammen signalisieren einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedrig sind.

Die langfristige Entwicklung zeigt eine deutliche Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 5,67 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,62 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 wieder auf 6,91 Euro sank. Der durchschnittliche jährliche Veränderungssatz (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei +2,50 Prozent. Der Kaufpreis verzeichnete einen deutlichen Einbruch von 1.743 Euro im Jahr 2022 auf 1.199 Euro im Jahr 2023, bevor er 2026 wieder auf 1.700 Euro stieg. Für 2024 und 2025 liegen keine Kaufpreisdaten vor. Der CAGR für den Kaufpreis liegt bei -0,62 Prozent.

Regionale Einordnung

Franzburg liegt mit seiner Angebotsmiete von 6,75 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,62 Euro (−21,7 Prozent) und auch unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro (−10,4 Prozent). Der Kaufpreis von 1.540 Euro pro Quadratmeter liegt bei 54,3 Prozent des Kreisdurchschnitts von 2.833 Euro. Lediglich Jakobsdorf (829 Euro/m²) weist einen noch niedrigeren Kaufpreis auf.

Die Bruttomietrendite von 5,26 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,60 Prozent und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent. Im Bundesland liegt Franzburg damit im Perzentilrang von 55,7 – die Rendite ist höher als bei etwa der Hälfte der 724 vergleichbaren Orte in Mecklenburg-Vorpommern.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten bilden Franzburg und Richtenberg (6,78 Euro/m² Miete, 1.479 Euro/m² Kaufpreis) gemeinsam das preislich niedrigste Zentrum der Region. Höhere Kaufpreise finden sich vor allem in Splietsdorf (1.982 Euro/m²) und Steinhagen (1.945 Euro/m²), die beide niedrigere Renditen (3,89 bzw. 5,59 Prozent) aufweisen. Papenhagen (7,29 Euro/m² Miete, 1.592 Euro/m² Kaufpreis) liegt preislich leicht über Franzburg, bei ähnlicher Rendite (5,49 Prozent).

Der Kaufpreisfaktor von 19 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 26,5 und dem Landesdurchschnitt von 22,4. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Franzburg günstiger sind als in den meisten anderen Orten des Kreises.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Franzburgs ist seit 2015 von 1.462 auf 1.353 Einwohner gesunken, was einem Rückgang von 7,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 89 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote stieg von 8,36 Prozent im Jahr 2019 auf 10,87 Prozent im Jahr 2023.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Vorpommern-Rügen, in dem Franzburg liegt, mit einem Gesamtrang von 380 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde. Die Teilindizes zeigen durchweg schwache Bewertungen: Demografie (377/400), Arbeitsmarkt (354/400), Wettbewerb und Innovation (382/400) und Stärken (385/400) liegen alle im unteren Drittel. Der Index für Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 290/400 am besten ab, bleibt aber ebenfalls unter dem Median. Lediglich der Dynamik-Index mit Rang 189/400 liegt im oberen Mittelfeld.

Der Bevölkerungsrückgang und die steigende Arbeitslosigkeit gehen einher mit den niedrigen Immobilienpreisen. Die Volatilität der Miet- und Kaufpreisentwicklung – mit einem deutlichen Kaufpreisrückschlag 2023 und einem Mietanstieg 2025 – entspricht dem Muster kleiner ländlicher Märkte, bei denen bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.