Papenhagen

Marktüberblick

Papenhagen ist eine Gemeinde im Amt Franzburg-Richtenberg im Landkreis Vorpommern-Rügen in Mecklenburg-Vorpommern. Mit 540 Einwohnern auf 21,01 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 26 Einwohnern pro km². Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Hoikenhagen, Rolofshagen, Schönenwalde, Sievertshagen und Ungnade und gehört seit 2004 zum Amt Franzburg-Richtenberg, einem Zusammenschluss von zehn Gemeinden mit insgesamt rund 7.200 Einwohnern.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die Angebotspreise deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.592 Euro pro Quadratmeter und liegt damit rund 23 Prozent unter dem mecklenburg-vorpommerschen Mittel von 2.057 Euro pro m². Die Angebotsmiete von 7,29 Euro pro m² liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro pro m².

Die Bruttomietrendite von 5,49 Prozent liegt über dem Landesmittel von 5,37 Prozent und über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 18,2 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten im Umkreis und deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (Kreis: 26,5, Land: 22,4). Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Papenhagen günstiger als in der Region.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen divergierende Entwicklungen bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete ist von 9,19 Euro pro m² im Jahr 2019 auf 6,67 Euro pro m² im Jahr 2025 gefallen – ein Rückgang von rund 27 Prozent. Die Miete liegt damit 2025 wieder unter dem Niveau von 2021 (6,93 Euro pro m²). Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Im Gegensatz dazu steigen die Kaufpreise kontinuierlich. Von 1.600 Euro pro m² im Jahr 2021 auf 1.950 Euro pro m² im Jahr 2025 entspricht dies einem Anstieg von rund 22 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist dabei als geschätzt gekennzeichnet. Der CAGR von 5,07 Prozent für die Kaufpreise steht einem Miet-CAGR von -5,20 Prozent gegenüber.

Diese Entwicklung führt dazu, dass die Bruttomietrendite strukturell unter Druck gerät: Steigende Kaufpreise bei fallenden Mieten verringern die Rendite. Derzeit liegt die Rendite von 5,49 Prozent zwar noch über dem Landesmittel, der Trend zeigt jedoch in die entgegengesetzte Richtung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern weist Papenhagen ein unterschiedliches Preisprofil auf. Die Angebotsmiete von 7,29 Euro pro m² liegt über denen von Splietsdorf (6,43), Franzburg (6,75), Gremersdorf-Buchholz (6,77) und Richtenberg (6,78), aber unter denen von Grimmen (8,56), Wittenhagen (8,29), Wendisch Baggendorf (8,29) und Steinhagen (9,05).

Beim Kaufpreis liegt Papenhagen mit 1.592 Euro pro m² im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Franzburg (1.540) und Gremersdorf-Buchholz (1.127) liegen darunter. Wittenhagen liegt mit 3.000 Euro pro m² knapp doppelt so hoch.

Die Bruttomietrendite von 5,49 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie übertrifft Splietsdorf (3,89) und Wittenhagen (3,31) deutlich, liegt aber unter Gremersdorf-Buchholz (7,21), Grimmen (5,99), Wendisch Baggendorf (5,85), Steinhagen (5,59) und Richtenberg (5,50). Der Kaufpreisfaktor von 18,2 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und kennzeichnet Papenhagen als einen der preiswertesten Märkte in der Region.

Standortfaktoren

Die Demografie des Ortes ist von einem leichten Rückgang geprägt. Die Einwohnerzahl ist von 552 im Jahr 2015 auf 540 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 2,2 Prozent entspricht. Der Höchststand in der Beobachtungsperiode lag 2018 bei 581 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote ist hingegen deutlich rückläufig. Lag sie 2015 noch bei 9,62 Prozent, so betrug sie 2023 nur noch 4,31 Prozent. Mit 16 arbeitslosen Personen ist die Arbeitslosigkeit im Verhältnis zur Bevölkerung gering.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Vorpommern-Rügen insgesamt auf Rang 380 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schlecht sind die Werte bei Demografie (Rang 377), Wettbewerb und Innovation (382) sowie Stärke (385). Positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 189 aus. Der Wohlstand- und soziale Lage-Index liegt mit Rang 290 im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Papenhagen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ortsteil Rolofshagen ist durch eine Kirchenruine mit einem Friedhof aus dem 18. und 19. Jahrhundert sowie einen Pfarrhof als Baudenkmal ausgewiesen. In Ungnade sind mehrere Landarbeiterkaten denkmalgeschützt.