Velgast

Marktüberblick

Velgast ist eine Gemeinde im Norden Mecklenburg-Vorpommerns im Kreis Vorpommern-Rügen. Mit 1.677 Einwohnern auf 71,9 km² (23 Einwohner pro km²) handelt es sich um eine dünn besiedelte ländliche Gemeinde. Der Ort liegt an der Bahnstrecke Stralsund–Rostock und ist über den Bahnhof Velgast an das Schienennetz angebunden. Die Usedomer Bäderbahn betreibt von Velgast aus die sogenannte Darßbahn nach Barth, was eine Verbindung zum Ostseebad Barth und damit zum Tourismusgebiet Darß-Fischland herstellt. Bis Dezember 2017 reichte der UBB-Verkehr sogar weiter nach Stralsund und Greifswald.

Die wirtschaftliche Struktur des Ortes ist durch den ländlichen Raum geprägt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Kreis Vorpommern-Rügen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Platz 380 von rund 400 deutschen Kreisen einen der letzten Plätze im Gesamtindex. Besonders die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Platz 382), Demografie (Platz 377) und Stärke (Platz 385) liegen im unteren Drittel. Dieser strukturelle Hintergrund geht einher mit den niedrigen Immobilienpreisen und der hohen Mietrendite in Velgast.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 945 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,07 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Im Kreis Vorpommern-Rügen beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 2.833 Euro pro Quadratmeter, in Mecklenburg-Vorpommern 2.057 Euro pro Quadratmeter. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 2.409 Euro pro Quadratmeter. Velgast liegt mit seinen Kaufpreisen damit auf einem Niveau, das nur von wenigen Nachbarorten wie Jakobsdorf (829 Euro pro Quadratmeter) übertroffen wird.

Die Bruttomietrendite beträgt 7,71 Prozent und liegt damit deutlich über dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 4,60 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 12,98 ist ebenfalls sehr niedrig – im Kreis beträgt er durchschnittlich 26,5, in Mecklenburg-Vorpommern 22,4. Der niedrige Kaufpreisfaktor und die hohe Mietrendite beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Die Mieten stehen in einem günstigen Verhältnis zu den Kaufpreisen, was dem Muster ländlicher Räume in Ostdeutschland entspricht.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 945 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt Velgast auf einem der niedrigsten Niveaus. Die Miete von 6,07 Euro pro Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Weitenhagen (5,51 Euro) und Millienhagen-Oebelitz (5,48 Euro), aber niedriger als in Löbnitz (7,60 Euro) und Niepars (8,00 Euro). Die Bruttomietrendite von 7,71 Prozent ist die zweithöchste im Umkreis, nur übertroffen von Jakobsdorf mit 8,77 Prozent.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg der Kaufpreise von 791 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 1.522 Euro pro Quadratmeter (2022). Die Miete stieg von 4,87 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 6,49 Euro pro Quadratmeter (2023). Beide Entwicklungen entsprechen dem allgemeinen Aufwärtstrend auf dem deutschen Immobilienmarkt in den Jahren vor 2022.

Ab 2023 kehrt sich die Entwicklung um. Die Kaufpreise sinken auf 1.484 Euro (2023), fallen dann 2024 auf 371 Euro pro Quadratmeter und erholen sich 2025 wieder auf 804 Euro. Der Wert von 371 Euro im Jahr 2024 ist ein extremer Ausreißer, der auf eine Besonderheit in der Datengrundlage dieses Jahres hindeutet. Der Wert von 804 Euro pro Quadratmeter 2025 liegt immer noch deutlich unter dem Niveau von 2022. Die Miete erreicht 2023 mit 6,49 Euro ihren Höchststand und sinkt dann auf 6,15 Euro (2024), 6,17 Euro (2025) und 5,49 Euro (2026). Der aktuelle Angebotsmietwert von 6,07 Euro liegt damit über dem Zeitreihenwert für 2026 (5,49 Euro), was auf eine unterschiedliche Datengrundlage oder einen zeitlichen Versatz hindeutet.

Die langfristige Entwicklung zeigt damit eine Phase des Preiswachstums bis 2022, gefolgt von einer Korrektur, die bis heute anhält. Die Miete liegt 2026 mit 5,49 Euro pro Quadratmeter immer noch über dem Niveau von 2018 (4,87 Euro), aber deutlich unter dem Höchststand von 2023.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Velgast ist seit 2015 kontinuierlich gesunken. Von 1.792 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 1.677 im Jahr 2024 zurück – ein Rückgang von 6,4 Prozent. Die Entwicklung ist nahezu linear: In jedem Jahr zwischen 2015 und 2023 ging die Einwohnerzahl um 20 bis 25 Personen zurück. Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 1.677.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 9,27 Prozent und damit deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Entwicklung der Arbeitslosenquote war volatil: Von 9,28 Prozent (2015) ging sie auf 6,85 Prozent (2019) zurück, stieg dann aber 2020 auf 9,01 Prozent und 2023 wieder auf 9,27 Prozent an. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 99 Personen.

Der Bevölkerungsrückgang und die hohe Arbeitslosigkeit stehen im Einklang mit der schwachen Bewertung des Kreises Vorpommern-Rügen im Prognos-Zukunftsatlas. Die Teilindizes Demografie (Platz 377) und Arbeitsmarkt (Platz 354) spiegeln diese Entwicklungen wider. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 23 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, hoher Arbeitslosigkeit und struktureller Schwäche des Kreises geht einher mit den niedrigen Immobilienpreisen und der hohen Mietrendite in Velgast. Der Immobilienmarkt ist von einer schwachen Nachfrage geprägt, was sich in den niedrigen Kaufpreisen und dem niedrigen Kaufpreisfaktor niederschlägt.