Groß Kordshagen

Marktprofil: Tourismus statt Wohnraummiete

Der Immobilienmarkt in Groß Kordshagen zeigt ein auffälliges Gefälle: Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.118 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,46 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 1,75 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 57,17. Beide Werte sind die extremsten unter allen acht untersuchten Nachbarorten – Groß Kordshagen hat den höchsten Kaufpreis und die niedrigste Rendite im Umkreis.

Ein Kaufpreisfaktor von 57 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 57-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Bei einer Rendite von 1,75 Prozent liegt die Vermietung als Dauerwohnraum weit unter dem Niveau der Nachbarorte und des Landesdurchschnitts. Stattdessen spricht die Datenlage dafür, dass die Kaufpreise maßgeblich durch die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen getrieben werden. Die Gemeinde wird wirtschaftlich vom Tourismus geprägt – mit Campingplatz, Ferienwohnungen, Restaurant und Café. Im Ortsteil Flemendorf befindet sich ein Hafen an der Grabow, einem Teil des Barther Boddens, was die Lage für touristische Nutzung begünstigt.

Die Angebotsmiete liegt mit 7,46 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,62 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns von 7,54 Euro. Der Kaufpreis von 5.118 Euro liegt hingegen um das 1,8-Fache über dem Kreisdurchschnitt von 2.833 Euro und um das 2,5-Fache über dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro. Dieser Widerspruch zwischen niedriger Miete und hohem Kaufpreis ist das charakteristische Merkmal eines Tourismusstandorts, bei dem die Kaufpreise nicht von der laufenden Wohnraummiete, sondern von der Nutzung als Ferienunterkunft oder Zweitwohnsitz bestimmt werden.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Angebotsdaten

Die Mietentwicklung in Groß Kordshagen ist volatil. Die Jahresreihen zeigen Werte zwischen 5,13 Euro pro Quadratmeter (2018) und 12,06 Euro (2025), dazwischen starke Schwankungen: 2020 sprang die Miete auf 8,87 Euro, fiel 2021 auf 6,42 Euro, stieg 2022 auf 9,26 Euro, fiel 2023 auf 7,17 Euro und 2024 auf 6,00 Euro, bevor sie 2025 auf 12,06 Euro anstieg.

Diese extreme Volatilität ist bei einem Ort mit nur 308 Einwohnern und einer Fläche von 16,45 Quadratkilometern nicht überraschend. Bei geringen Fallzahlen können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlich veröffentlichten Angeboten basieren – jedoch mit der Einschränkung, dass es sich um Angebotswerte handelt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt vor: 5.118 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023. Eine Entwicklung über mehrere Jahre kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Kreisvergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Groß Kordshagen deutlich von der Nachbarschaft ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9 Kilometer Entfernung liegt der Kaufpreis in Groß Kordshagen mit 5.118 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem nächsthöchten Wert in Barth (3.052 Euro). Die Bruttomietrendite von 1,75 Prozent liegt deutlich unter allen Nachbarorten – der nächstniedrigste Wert in Barth beträgt 3,49 Prozent, in Kenz-Küstrow 3,75 Prozent.

Der Kreis Vorpommern-Rügen weist im Durchschnitt einen Kaufpreis von 2.833 Euro pro Quadratmeter und eine Rendite von 4,60 Prozent auf. Groß Kordshagen liegt mit seinem Kaufpreis deutlich über dem Kreisdurchschnitt, während die Miete darunter liegt. Im Landesvergleich Mecklenburg-Vorpommern (Kaufpreis 2.057 Euro, Rendite 5,37 Prozent) ist die Abweichung noch ausgeprägter. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 0,55 – das bedeutet, dass Groß Kordshagen von allen 724 erfassten Orten im Land die niedrigste Bruttomietrendite aufweist.

Die Kaufpreise in Groß Kordshagen liegen damit auf einem Niveau, das selbst die Stadt Barth (8,4 Kilometer entfernt) mit 3.052 Euro pro Quadratmeter nicht erreicht. Dieser Unterschied ist nur durch die unterschiedliche Marktstruktur erklärbar: Während Barth als Stadt auch einen regulären Wohnimmobilienmarkt mit höherer Umnutzungsdynamik hat, ist Groß Kordshagen primär ein Tourismus- und Ferienhausstandort.

Standortfaktoren: Demografie und Zukunftsaussichten

Die Gemeinde Groß Kordshagen verzeichnet seit 2015 einen Bevölkerungsrückgang von 354 auf 308 Einwohner, was einer Abnahme von rund 13 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 19 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote ist von 10,37 Prozent (2015) auf 7,28 Prozent (2023) gesunken.

Der Landkreis Vorpommern-Rügen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt schwach ab: Mit Rang 380 von rund 400 deutschen Kreisen gehört er zu den am schlechtesten bewerteten Landkreisen in Deutschland. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Indikator Demografie (Rang 377) und Wettbewerb/Innovation (Rang 382) sind besonders schwach, während der Indikator Wohlstand/Soziale Lage mit Rang 290 am besten abschneidet. Der Dynamik-Index (Rang 189) ist relativ besser.

Groß Kordshagen selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde gehört zum Amt Niepars, dessen Verwaltungssitz in der Nachbargemeinde Niepars liegt. Die L 21 verbindet die Ortsteile mit Barth (8 Kilometer westlich) und Stralsund (18 Kilometer östlich). Sehenswürdigkeiten wie die Marienkirche Flemendorf aus dem 15. Jahrhundert, das Gutshaus Groß Kordshagen und das Gutshaus Arbshagen tragen zur touristischen Attraktivität bei, sind aber keine Treiber des lokalen Arbeitsmarkts.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Zukunftsatlas-Bewertung des Kreises und einem auf Tourismus ausgerichteten Immobilienmarkt stellt langfristige Perspektiven für den Wohnimmobilienmarkt in Frage. Der Markt ist klein, volatil und stark von der touristischen Nachfrage abhängig.