Tessin b. Boizenburg

Lage und Struktur

Tessin b. Boizenburg ist eine Gemeinde im Landkreis Ludwigslust-Parchim mit zwei Ortsteilen (Tessin b. Boizenburg und Kuhlenfeld) und 389 Einwohnern auf 10,25 km². Der Südteil des Gemeindegebiets gehört zum Biosphärenreservat Flusslandschaft Elbe-Mecklenburg-Vorpommern. Die Bundesstraße 5 verläuft durch das Gemeindegebiet. Der Ortsteil Kuhlenfeld liegt an der Bahnstrecke Berlin–Hamburg, verfügt jedoch über keinen eigenen Haltepunkt mehr. Die Gemeinde wird vom Amt Boizenburg-Land mit Sitz in Boizenburg/Elbe verwaltet.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete liegt bei 7,92 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt von 7,15 Euro als auch den Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro bleibt Tessin jedoch unter dem Niveau. Der Angebotskaufpreis von 2.334 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreiswert von 1.871 Euro und dem Landeswert von 2.057 Euro, bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,07 Prozent ist der auffälligste Wert im Vergleich: Sie liegt unter allen drei Bezugsgrößen – Kreis (5,76 %), Bundesland (5,37 %) und Deutschland (5,10 %). Im Landesmecklenburg-Vorpommern rangiert Tessin damit auf dem 32. Perzentil, was bedeutet, dass die Rendite von rund 68 Prozent der verglichenen Orte übertroffen wird. Der Kaufpreisfaktor von 24,56 liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 22,5 und auch über dem bundesweiten Faktor von rund 22,5. Zusammengefasst beschreibt dies einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als in der Region und im Bundesdurchschnitt – die Investitionsrendite ist dementsprechend gedrückt.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete stieg von 6,38 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 9,50 Euro im Jahr 2023. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von über 10 Prozent. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und reicht von 1.600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 bis 2.050 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einer jährlichen Steigerung von rund 6,4 Prozent.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.334 Euro liegt nochmals über dem letzten Zeitreihenwert von 2.050 Euro, was auf eine weitere Marktentwicklung seit dem Ende der Zeitreihe hindeutet. Der stärkere Mietanstieg im Vergleich zum Kaufpreisanstieg in der Zeitreihe hat die Rendite in Tessin relativ stabil gehalten, obwohl sie im regionalen Vergleich niedrig ist.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Tessin b. Boizenburg ist seit 2015 um 8,3 Prozent gesunken – von 424 auf 389 Einwohner. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2019 und 2023 auf, als die Einwohnerzahl von 419 auf 389 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 389. Die Bevölkerungsdichte beträgt 38 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote von 2,2 Prozent ist niedrig und liegt weit unter dem bundesweiten Durchschnitt. Mit nur 6 arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Diese Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit ist charakteristisch für viele ländliche Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Ludwigslust-Parchim auf Rang 353 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schwach ist der Indexbereich Wettbewerb und Innovation (Rang 327) sowie die soziale Lage (Rang 205). Der Dynamik-Index mit Rang 86 ist der beste Teilindex. Die niedrige Rendite in Tessin liegt primär an den im Verhältnis zu den Mieten hohen Kaufpreisen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt Tessin b. Boizenburg ein heterogenes Bild. Die Kaufpreise der Nachbarorte reichen von 804 Euro pro Quadratmeter in Bengerstorf bis 2.555 Euro in Dersenow. Tessin liegt mit 2.334 Euro im oberen Drittel der Nachbarn, deutlich über den Werten in Bengerstorf (804 €), Neu Gülze (901 €) und Vellahn (1.330 €).

Die Bruttomietrenditen der Nachbarn variieren stark: Von 3,12 Prozent in Dersenow bis 11,72 Prozent in Neu Gülze. Tessins Rendite von 4,07 Prozent liegt damit im unteren Bereich der Nachbarn und ist nur höher als die von Dersenow (3,12 %), Besitz (4,61 %) und Gresse (4,37 %). Die niedrige Rendite in Tessin ist auf den hohen Kaufpreis zurückzuführen, der mit dem 1,25-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel liegt als die Miete mit dem 1,11-Fachen.