Bengerstorf

Ort und Standort

Bengerstorf liegt im südwestlichen Mecklenburg-Vorpommern im Amt Boizenburg-Land und vereint auf 32,95 km² Fläche 539 Einwohner. Der Ort gehört zum Landkreis Ludwigslust-Parchim, dem flächenmäßig zweitgrößten Landkreis Deutschlands mit einer Bevölkerungsdichte von nur 43 Einwohnern pro km². Die Gemeinde ist ländlich strukturiert, mit einer eigenen Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern je km², die deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt.

Die historische Prägung des Ortes ist durch das Gut Wiebendorf bestimmt, dessen Herrenhaus zwischen 1882 und 1884 als monumentaler Kuppelbau der klassizistischen Renaissance errichtet wurde. Das Gebäude wurde 1943 weitgehend zerstört und nach 1945 von sowjetischen Einheiten gesprengt. Erhalten blieben einige Wirtschaftsgebäude, Gutsarbeiterhäuser und ein Pavillon, die heute unter Denkmalschutz stehen. Diese historische Substanz prägt das Ortsbild, ohne jedoch einen städtischen Siedlungskern zu bilden.

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Renditen

Der Immobilienmarkt in Bengerstorf weist eine außergewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt bei 6,95 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 804 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter allen verfügbaren Vergleichsebenen. Die Angebotsmiete ist 0,20 Euro unter dem Kreisdurchschnitt (7,15 Euro), 0,59 Euro unter dem Landesdurchschnitt (7,54 Euro) und 1,97 Euro unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 804 Euro je Quadratmeter beträgt weniger als die Hälfte des Kreiswerts (1.871 Euro), etwa 40 Prozent des Landeswerts (2.057 Euro) und ein Drittel des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 9,64 ist mit weniger als der Hälfte des Kreis- und Landeswerts (jeweils rund 22,5) außergewöhnlich niedrig. Er bedeutet, dass die Bruttomiete etwa das 9,6-Fache des Kaufpreises pro Jahr beträgt. Die Bruttomietrendite von 10,38 Prozent liegt damit beinahe doppelt so hoch wie im Kreis (5,76 Prozent) und mehr als doppelt so hoch wie im Bundesland (5,37 Prozent). Bengerstorf erreicht im Perzentilvergleich im Bundesland einen Rang von 96 Prozent – von allen 724 bewerteten Orten im Land hat nur etwa jeder zwanzigste Ort eine höhere Mietrendite.

Diese Kombination aus extrem niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten erzeugt eine Rendite, die im regionalen Vergleich isoliert dasteht. In den Nachbarorten liegen die Kaufpreise zwischen 901 Euro (Neu Gülze) und 4.306 Euro (Gallin), die Mieten zwischen 6,65 Euro (Dersenow) und 8,80 Euro (Neu Gülze). Die Renditen der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 2,04 Prozent (Gallin) und 7,26 Prozent (Vellahn). Nur Neu Gülze mit 11,72 Prozent kommt an Bengerstorfs Rendite heran – und das bei einem mit 901 Euro ebenfalls deutlich unterdurchschnittlichen Kaufpreis. Bengerstorf ist damit einer der wenigen Orte im Umland, bei denen Kaufpreis und Miete in einem Verhältnis stehen, das eine hohe Rendite ermöglicht.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Bengerstorf war in den letzten Jahren von starken Schwankungen geprägt. Der Angebotskaufpreis fiel von 1.100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 657 Euro im Jahr 2022 – ein Rückgang von rund 40 Prozent in zwei Jahren. Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) liegt bei -22,7 Prozent. Dieser Rückgang ist deutlich stärker als die allgemeine Marktkorrektur, die in vielen deutschen Regionen ab 2022 beobachtet wurde.

Die Miete entwickelte sich volatil. Sie stieg von 4,29 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,08 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 6,20 Euro im Jahr 2024 und erreichte mit 10,00 Euro im Jahr 2025 einen vorläufigen Höchstwert, bevor sie 2026 auf 7,90 Euro sank. Der CAGR der Miete über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 beträgt 7,93 Prozent, was den langfristigen Aufwärtstrend widerspiegelt, die kurzfristigen Schwankungen jedoch nicht auflöst.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und schwankenden, teils steigenden Mieten führt zu einer sich verbessernden Renditeentwicklung. Während 2020 bei einem Kaufpreis von 1.100 Euro und einer Miete von 4,29 Euro die Rendite bei etwa 4,7 Prozent lag, hat sie sich bei den aktuellen Werten mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung entspricht dem Muster vieler ländlicher Märkte in Ostdeutschland, bei denen die Kaufpreiskorrektur schneller und stärker ausfiel als die Mietanpassung.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bengerstorf ist seit 2015 um 16 Einwohner von 555 auf 539 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 2,9 Prozent entspricht. Die Entwicklung verläuft nicht linear: Zwischen 2017 und 2019 gab es mit 559 bzw. 558 Einwohnern sogar leichte Zuwächse, bevor ab 2020 ein kontinuierlicher Rückgang einsetzte. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 539.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,56 Prozent (Stand 2023) und bewegt sich damit auf einem niedrigen Niveau. Sie fiel von 4,02 Prozent im Jahr 2015 auf ein Tief von 2,21 Prozent im Jahr 2018 und schwankt seither zwischen 2,27 und 2,56 Prozent. Mit neun arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 539 ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Das niedrige Arbeitslosenniveau steht im Kontrast zur Bevölkerungsentwicklung und lässt darauf schließen, dass der Bevölkerungsrückgang nicht primär arbeitsmarktpolitisch bedingt ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ludwigslust-Parchim insgesamt auf Rang 353 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist die Position im Index Wirtschaftliche Stärke (Rang 374) und im Index Arbeitsmarkt (Rang 373). Relativ gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage (Rang 205) und im Index Dynamik (Rang 86). Die Dynamik-Komponente, die Wachstumspotenziale und Anpassungsfähigkeit misst, gehört damit zu den stärksten Teilindizes des Kreises. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Bengerstorf.

Zusammenfassung

Bengerstorf weist eine Kombination aus extrem niedrigen Immobilienpreisen und einer der höchsten Mietrenditen in Mecklenburg-Vorpommern auf. Der Kaufpreis von 804 Euro je Quadratmeter liegt weniger als die Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts, während die Angebotsmiete mit 6,95 Euro nur leicht unter dem Kreiswert liegt. Der Kaufpreisfaktor von 9,64 ist mit weniger als der Hälfte der Vergleichswerte außergewöhnlich niedrig.

Die Kaufpreisentwicklung war von einem starken Rückgang von rund 40 Prozent zwischen 2020 und 2022 geprägt. Die Miete entwickelte sich volatil mit einem Höchstwert von 10,00 Euro im Jahr 2025. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,9 Prozent auf 539 gesunken, die Arbeitslosenquote liegt bei 2,56 Prozent.

Der Ort gehört zum Amt Boizenburg-Land im Landkreis Ludwigslust-Parchim, der im Prognos-Zukunftsatlas insgesamt schwach bewertet ist, aber im Dynamik-Index zu den besseren Kreisen gehört. Historisch ist Bengerstorf durch das Gut Wiebendorf geprägt, dessen Herrenhaus als monumentaler Kuppelbau der klassizistischen Renaissance errichtet wurde und dessen Überreste heute unter Denkmalschutz stehen.