Domsühl

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise bei hoher Rendite

Domsühl ist eine Gemeinde im Landkreis Ludwigslust-Parchim in Mecklenburg-Vorpommern mit rund 1.358 Einwohnern auf 40,25 km². Sie liegt unmittelbar südlich der Stadt Parchim, gehört zum Amt Parchimer Umland und umfasst sieben Ortsteile. Die Gemeinde verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Schwerin–Parchim und liegt südlich der Bundesstraße 321. Der Immobilienmarkt wird durch extrem niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite geprägt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 757 Euro je Quadratmeter. Das ist weniger als ein Drittel des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²) und nur etwa 37 Prozent des Landesdurchschnitts in Mecklenburg-Vorpommern (2.057 €/m²). Innerhalb des Landkreises Ludwigslust-Parchim, in dem der Durchschnitt bei 1.871 €/m² liegt, nimmt Domsühl eine klare Randposition ein. Die Angebotsmiete von 6,50 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreis- (7,15 €/m²) und Landesdurchschnitt (7,54 €/m²), jedoch in einem deutlich geringeren Abstand als die Kaufpreise.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise haben zwischen 2022 und 2024 von 5,71 auf 7,23 €/m² zugelegt – ein Anstieg von 26,6 % in zwei Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 12,5 %. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.

Der aktuelle Angebotsmietenwert von 6,50 €/m² liegt unter dem Jahresdurchschnitt 2024 der Zeitreihe (7,23 €/m²). Dies deutet darauf hin, dass sich die Mieten im aktuellen Zeitraum gegenüber dem Jahresdurchschnitt 2024 leicht entspannt haben. Der Vergleich mit dem Kreis- und Landesdurchschnitt bezieht sich auf den aktuellen Stichtagswert.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2024 vor (757 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 9,7 bedeutet, dass der Kaufpreis das 9,7-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt der Faktor bei rund 22,5. Ein Faktor unter 10 ist außergewöhnlich niedrig und spiegelt wider, dass die Kaufpreise in Domsühl selbst im regionalen Vergleich extrem niedrig sind.

Die Bruttomietrendite von 10,31 % ist die höchste unter allen vergleichbaren Orten im Umkreis und liegt im 95. Perzentil von Mecklenburg-Vorpommern. Das bedeutet, dass nur etwa 5 % der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Diese hohe Rendite ist die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Friedrichsruhe (4,6 km entfernt) weist mit 10,32 % eine nahezu identische Bruttomietrendite auf und liegt mit 856 €/m² ebenfalls im unteren Preissegment. Lewitzrand (5,5 km) hat mit 6,17 % eine deutlich niedrigere Rendite, weil der Kaufpreis mit 1.391 €/m² fast doppelt so hoch ist wie in Domsühl, obwohl die Miete mit 7,15 €/m² nur geringfügig darüber liegt.

Die größeren Nachbarorte wie Parchim (8,5 km, 7,7 % Rendite) oder Obere Warnow (6,9 km, 7,4 %) liegen ebenfalls deutlich über der Domsühler Rendite, weil ihre Kaufpreise pro Quadratmeter höher sind. Orte wie Tramm (9,3 km) und Zölkow (9 km) weisen mit unter 4,1 % Rendite sogar extrem niedrige Renditen auf, was auf sehr hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten hindeutet.

Auf Ebene des Landkreises Ludwigslust-Parchim liegt Domsühl mit 757 €/m² weit unter dem Kreisdurchschnitt von 1.871 €/m². Die Mietrendite von 10,31 % liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,76 %. Im Landesvergleich von Mecklenburg-Vorpommern belegt Domsühl mit der Rendite das 95. Perzentil – von 724 betrachteten Orten liegt Domsühl damit in der Spitze.

Der Kaufpreisfaktor von 9,7 steht im krassen Gegensatz zum Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 22,5. Das bedeutet, dass die Mieten den Kaufpreis in Domsühl in rund 10 Jahren decken würden – im Bundesdurchschnitt wären es rund 22,5 Jahre. Dieses strukturelle Merkmal des ländlichen Mecklenburg zeigt sich in Domsühl besonders ausgeprägt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Domsühls ist seit 2015 um 3,3 % gewachsen – von 1.315 auf 1.358 Einwohner. Das Wachstum ist moderat und verläuft unregelmäßig: Nach einem Anstieg von 2015 bis 2020 (1.315 auf 1.358) gab es 2021 und 2022 leichte Einbußen, bevor die Zahl 2023 wieder auf 1.358 stieg und 2024 stabil blieb. Die Bevölkerungsdichte beträgt 34 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,54 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie entwickelte sich seit 2015 relativ stabil zwischen 2,2 % und 3,5 %. Mit 22 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Der Landkreis Ludwigslust-Parchim, dem Domsühl angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 353 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Rang ist sehr niedrig und spiegelt strukturelle Schwächen wider. Der Teilindex Stärke liegt mit Rang 374 ebenfalls am unteren Ende, während der Dynamik-Rang mit 86 deutlich besser ist. Das bedeutet, dass der Kreis zwar aktuell schwache Wirtschaftsstrukturen aufweist, aber in den letzten Jahren positive Impulse gesetzt hat. Der Wohlstands-Index mit Rang 205 gehört zu den besseren Teilindizes.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich geprägt, mit landwirtschaftlicher Struktur und historisch gewachsenen Ortsteilen. Die Nähe zu Parchim (rund 8 km) und die Anbindung an die Bahnstrecke Schwerin–Parchim bieten eine gewisse infrastrukturelle Einbindung, ohne dass Domsühl selbst als urbaner Standort wahrgenommen wird.