Obere Warnow

Gemeinde und Struktur

Obere Warnow ist eine 2012 aus dem Zusammenschluss der Gemeinden Grebbin und Herzberg entstandene Gemeinde im Amt Parchimer Umland im Landkreis Ludwigslust-Parchim. Mit 46,7 km² Fläche und rund 793 Einwohnern weist sie eine Bevölkerungsdichte von 17 Einwohnern je km² auf – ein Wert, der deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 43 Einwohnern je km² liegt. Der Landkreis Ludwigslust-Parchim hat insgesamt die geringste Bevölkerungsdichte aller Landkreise in Mecklenburg-Vorpommern.

Die Gemeinde gehört zum Amt Parchimer Umland, das insgesamt etwa 7.960 Einwohner umfasst. Die nächstgelegene Stadt ist Parchim (ca. 10 km entfernt), die als Kreisstadt und Mittelzentrum Funktionen für die Region erfüllt. Die Quelle der Warnow liegt im Gemeindegebiet, im Ortsteil Grebbin.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 5,42 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 879 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 7,4 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 13,51.

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete besonders niedrig. Ein Kaufpreisfaktor von 13,51 bedeutet, dass der Preis etwa das 13,5-Fache der jährlichen Kaltmiete beträgt – deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 22,5. Die hohe Bruttomietrendite von 7,4 Prozent ist die direkte Konsequenz dieses niedrigen Preis-Miete-Verhältnisses.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung der letzten Jahre zeigt ein ungewöhnlich volatiles Muster. Von 4,31 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete zunächst moderat auf 4,80 Euro im Jahr 2021. Im Jahr 2022 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 7,28 Euro – ein Wert, der deutlich über dem aktuellen Niveau liegt. In den Folgejahren sank die Miete wieder auf 6,51 Euro (2023) und 6,35 Euro (2024), ehe sie 2025 mit 4,08 Euro einen neuen Tiefststand erreichte. Der Wert für 2026 beträgt 5,76 Euro.

Die Kaufpreise zeigen ein anderes Bild: Hier liegen nur drei Datenpunkte vor (2022, 2024, 2026), die eine durchgängige Aufwärtsentwicklung dokumentieren. Von 577 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 stiegen die Preise auf 813 Euro (2024) und betragen 933 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 12,76 Prozent für Kaufpreise, während die Miete eine CAGR von 3,69 Prozent aufweist.

Die Diskrepanz zwischen der volatilen Mietentwicklung und der stabilen Kaufpreissteigerung ist auffällig. Während die Miete 2025 unter dem Niveau von 2018 lag, sind die Kaufpreise zwischen 2022 und 2026 um rund 62 Prozent gestiegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Obere Warnow durch deutlich niedrigere Preise als der Durchschnitt auf. Die Angebotsmiete von 5,42 Euro liegt 24 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 7,15 Euro und 28 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Der Kaufpreis von 879 Euro je Quadratmeter liegt 53 Prozent unter dem Kreiswert von 1.871 Euro und 57 Prozent unter dem Landeswert von 2.057 Euro.

Die Bruttomietrendite von 7,4 Prozent liegt damit nicht nur über dem Kreis- (5,76 Prozent) und Landesdurchschnitt (5,37 Prozent), sondern auch über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Bundesland liegt Obere Warnow mit einer Rendite von 7,4 Prozent im 84. Perzentil – höher als bei 84 Prozent aller vergleichbaren Orte in Mecklenburg-Vorpommern.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Mit 879 Euro je Quadratmeter liegt der Kaufpreis über dem von Domsühl (757 Euro), aber unter dem aller anderen benachbarten Gemeinden. Die Miete von 5,42 Euro liegt über der von Werder (4,77 Euro), aber unter der von Granzin (6,80 Euro), Friedrichsruhe (7,36 Euro) und Parchim (8,11 Euro). Die Rendite von 7,4 Prozent liegt unter der von Domsühl (10,31 Prozent) und Friedrichsruhe (10,32 Prozent), aber über der von Zölkow (4,04 Prozent) und Werder (3,69 Prozent). Die Nachbarn zeigen eine große Bandbreite bei den Kaufpreisen (757 bis 2.677 Euro), während die Mieten in einem engeren Bereich liegen (4,77 bis 8,11 Euro).

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde zeigt leichte Schwankungen ohne klaren Trend. Von 782 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2021 auf 809, sank dann aber wieder auf 793 (2023/2024). Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn um 1,4 Prozent über dem Ausgangswert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,79 Prozent und damit leicht über dem Wert von 2018 (6,51 Prozent), aber unter dem Wert von 2015 (7,73 Prozent). Der Tiefstand wurde 2020 mit 6,03 Prozent erreicht.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht sich die Bewertung auf den Landkreis Ludwigslust-Parchim, nicht auf die einzelne Gemeinde. Der Kreis belegt Rang 353 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Position im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 373) und Strukturstärke (Rang 374). Besser abschneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 205) sowie bei der Dynamik (Rang 86). Keine Hochschulen sind am Ort vorhanden.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, schwacher Arbeitsmarktposition des Kreises und fehlenden Hochschulen kennzeichnet eine ländliche Gemeinde ohne starke wirtschaftliche Anziehungskraft. Gleichzeitig spiegeln die niedrigen Kaufpreise und die hohe Rendite die geringe Nachfrage wider, die in strukturschwachen ländlichen Räumen typisch ist.