Teldau

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, niedrige Miete

Teldau ist eine Gemeinde im Westen Mecklenburg-Vorpommerns im Landkreis Ludwigslust-Parchim. Sie liegt im Biosphärenreservat Flusslandschaft Elbe, wird vom Amt Boizenburg-Land verwaltet und gliedert sich in 13 Ortsteile. Die Bundesstraße 195 quert das 27,55 km² große Gebiet von Nord nach Süd. Im Süden grenzt Teldau an Niedersachsen. Die Gemeinde hat 899 Einwohner bei einer Dichte von 33 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt weist ein ungewöhnliches Gefüge auf: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.386 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmiete mit 6,65 Euro pro Quadratmeter unter dem Mittel bleibt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 3,34 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 29,9 – beides Werte, die im regionalen Vergleich auffällig sind.

Preisniveau im regionalen Vergleich

Die Angebotsmiete in Teldau liegt mit 6,65 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,15 Euro und dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten teilt sich Teldau den niedrigsten Mietwert mit Dersenow (ebenfalls 6,65 Euro). Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darüber: Besitz (8,37 Euro), Boizenburg (7,90 Euro), Tessin (7,92 Euro), Amt Neuhaus (8,07 Euro), Neu Gülze (8,80 Euro) und Bleckede (10,39 Euro).

Der Angebotskaufpreis von 2.386 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreisdurchschnitt von 1.871 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro. Im Nachbarvergleich liegt Teldau damit im oberen Mittelfeld: unter Bleckede (2.482 Euro) und Dersenow (2.555 Euro), aber über Besitz (2.178 Euro), Boizenburg (2.104 Euro), Tessin (2.334 Euro) und Amt Neuhaus (2.240 Euro). Die extrem niedrigen Kaufpreise in Neu Gülze (901 Euro) und Bengerstorf (804 Euro) bilden deutliche Ausreißer nach unten.

Die Bruttomietrendite von 3,34 Prozent ist die zweiniedrigste im Nachbarvergleich – nur Dersenow liegt mit 3,12 Prozent darunter. Der Kaufpreisfaktor von 29,9 ist der zweithöchste im Nachbarvergleich – nur Dersenow übertrifft ihn mit rund 32,0. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 22,5. Das Perzentil von 18,4 im Bundesland bestätigt: Teldau gehört zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Mecklenburg-Vorpommern.

Ein auffälliges Detail: Der aktuelle Angebotsmietenwert von 6,65 Euro liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 11,14 Euro für das Jahr 2025. Dieser Unterschied von fast 5 Euro pro Quadratmeter lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht erklären. Möglicherweise spiegelt der Zeitreihenwert einen anderen Berechnungszeitraum oder eine andere Methodik wider als der aktuelle Angebotswert.

Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise stabil

Die Mietentwicklung in Teldau war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,97 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 11,14 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg von 17,5 Prozent über den gesamten Zeitraum. Der stärkste Anstieg trat 2022 auf (von 5,73 auf 7,53 Euro) und erneut 2025 (von 7,01 auf 11,14 Euro).

Die Kaufpreise entwickelten sich moderater: Von 1.880 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.033 Euro im Jahr 2025 entspricht dies einem Anstieg von knapp 2 Prozent über vier Jahre. Allerdings ist die Kaufpreiszeitreihe als geschätzt gekennzeichnet, was die Aussagekraft einschränkt.

Der Kaufpreisfaktor von 29,9 ergibt sich aus der Kombination von relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete. Er liegt 33 Prozent über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 22,5. Ein hoher Kaufpreisfaktor bedeutet, dass viele Jahre der Jahreskaltmiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – ein Indikator für eine niedrige Rendite bei gleichzeitiger Hoffnung auf Kapitalwertsteigerung.

Demografie: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Teldau ist seit 2016 rückläufig. Im Vergleich zum Höchststand von 1.090 Einwohnern im Jahr 2016 sank die Einwohnerzahl bis 2024 auf 899 – ein Rückgang von 17,6 Prozent. Seit Beginn der verfügbaren Zeitreihe im Jahr 2015 beträgt der Rückgang 7,2 Prozent. Der Rückgang beschleunigte sich ab 2021: Von 981 Einwohnern im Jahr 2021 auf 899 im Jahr 2023 fiel die Bevölkerung um 82 Personen in zwei Jahren, bevor sie 2024 bei 899 stagnierte.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,45 Prozent deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und entspricht dem Wert von 2022. Mit 16 arbeitslosen Personen bei 899 Einwohnern ist die Arbeitsmarktsituation lokal entspannt. Ein auffälliger Ausreißer in der Zeitreihe ist das Jahr 2016 mit 11,54 Prozent Arbeitslosigkeit – dieser Wert liegt weit über allen anderen Jahren und könnte auf eine methodische Veränderung oder eine vorübergehende strukturelle Veränderung zurückzuführen sein.

Die Bevölkerungsdichte von 33 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde. Im Vergleich zur Fläche von 27,55 Quadratkilometern verteilt sich die Bevölkerung auf 13 Ortsteile.

Standortfaktoren: Strukturschwäche und Dynamik

Der Landkreis Ludwigslust-Parchim, dem Teldau angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt schwach ab. Mit Rang 353 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel. Die Stärke des Standorts liegt mit Rang 374 an vorletzter Stelle – ein Indikator für strukturelle Schwächen in Wirtschaft und Infrastruktur.

Positiv fällt der Dynamik-Index aus: Mit Rang 86 gehört der Landkreis zu den dynamischsten Kreisen Deutschlands. Dieser Widerspruch zwischen schwacher aktueller Stärke und hoher Dynamik deutet auf einen Aufholprozess hin – der Kreis hat zwar strukturelle Defizite, zeigt aber positive Entwicklungsimpulse. Der Wohlstand-Index mit Rang 205 liegt im oberen Mittelfeld und ist der beste Teilindex des Landkreises.

Teldau selbst verfügt über keine Hochschulen. Das Ultraleichtfluggelände Teldau etwa zwei Kilometer östlich des Ortskerns ist die einzige infrastrukturelle Besonderheit, die sich aus den vorliegenden Daten ergibt. Die Gemeinde gehört zum Amt Boizenburg-Land, dessen Verwaltungssitz in Boizenburg/Elbe liegt.

Einordnung und Fazit

Teldau präsentiert sich als ländliche Gemeinde mit einem ungewöhnlichen Immobilienmarktprofil. Der Kaufpreis liegt über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, während die Mieten unter dem Mittel bleiben. Diese Diskrepanz führt zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 3,34 Prozent und einem hohen Kaufpreisfaktor von 29,9.

Die Mieten sind seit 2020 deutlich gestiegen, während die Kaufpreise sich nur moderat entwickelt haben. Die Bevölkerung geht kontinuierlich zurück, die Arbeitslosigkeit bleibt jedoch niedrig. Der Landkreis weist strukturelle Schwächen auf, zeigt aber positive Dynamik.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis deutet auf eine Markterwartung hin, die auf künftige Wertsteigerung setzt – nicht auf laufende Mieteinnahmen. Die Bevölkerungsentwicklung und die strukturelle Lage des Landkreises stehen einer kurzfristigen Wertsteigerung jedoch entgegen. Die Datenlage erlaubt keine eindeutige Einschätzung, ob die aktuellen Kaufpreise nachhaltig sind.