Bresegard bei Eldena

Der Ort: Kleine Gemeinde im ländlichen Mecklenburg

Bresegard bei Eldena ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Ludwigslust-Parchim in Mecklenburg-Vorpommern. Auf einer Fläche von 11,1 km² leben 200 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 18 Einwohnern pro km² entspricht. Der Ort gehört zum Amt Ludwigslust-Land und liegt in einer ländlich strukturierten Region Nordostdeutschlands. Die Gemeinde weist Baudenkmale auf, darunter Wohnhäuser, eine Stallscheune, ein Hallenhaus und ein Gefallenendenkmal aus dem Ersten Weltkrieg, was auf eine lange Ortsgeschichte hinweist.

Die Einwohnerzahl ist über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 weitgehend stabil geblieben: Sie schwankte zwischen 194 (2022) und 207 (2019) Personen, ohne einen klaren Trend aufzuweisen. Die Bevölkerungsentwicklung seit Beginn der Reihe (2015) liegt bei null Prozent – ein Zeichen für eine ausbalancierte, wenn auch kleine Gemeinde ohne Zuzug oder Abwanderung.

Marktüberblick: Hoher Kaufpreisfaktor bei niedriger Rendite

Der Immobilienmarkt in Bresegard bei Eldena zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 6,05 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.958 € je m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,71 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,97.

Beide Werte sind deutlich über dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns angesiedelt. Die Landesdurchschnittsmiete beträgt 7,54 €/m², der Landeskaufpreis 2.057 €/m². Bresegards Miete liegt damit unter dem Landesmittel, der Kaufpreis liegt knapp darunter. Der Kaufpreisfaktor von 26,97 liegt jedoch deutlich über dem Landesdurchschnitt von 22,42 – das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den meisten anderen Orten des Landes.

Die Bruttomietrendite von 3,71 % liegt im unteren Quartil des Landes (Perzentilrang 25). Das heißt, 75 % der Orte im Bundesland bieten eine höhere Rendite. Eine niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor signalisiert einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete überbewertet erscheinen – oder anders gesagt: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig.

Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend: Die Miete stieg von 4,76 €/m² (2022) auf 5,51 €/m² (2026), was einer jährlichen Steigerungsrate von 3,73 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.200 €/m² (2021) auf 1.500 €/m² (2025), was 5,74 % pro Jahr entspricht. Wichtig: Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet, die Mietreihe nicht. Die gestiegene Angebotsmiete von 6,05 €/m² liegt über dem Zeitreihenwert von 5,51 €/m² (2026), was auf eine weitere aktuelle Steigerung hindeutet.

Regionale Einordnung: Abweichung vom Nachbarmuster

Im Vergleich zum Landkreis Ludwigslust-Parchim liegt die Angebotsmiete von Bresegard bei Eldena (6,05 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt von 7,15 €/m². Der Kaufpreis von 1.958 €/m² liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 1.871 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,71 % liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,76 %. Der Kaufpreisfaktor von 26,97 übersteigt den Kreiswert von 22,50.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 10 km zeigt sich ein starkes Gefälle. Die Mieten reichen von 4,86 €/m² in Karenz (2,5 km) bis 12,49 €/m² in Grebs-Niendorf (3,4 km). Bresegards Miete von 6,05 €/m² liegt im unteren Mittelfeld. Bei den Kaufpreisen ist die Spanne noch extremer: Von 563 €/m² in Malk Göhren bis 2.496 €/m² in Alt Krenzlin. Bresegards 1.958 €/m² liegt nahe dem oberen Ende dieser Nachbarschaft.

Diese Diskrepanz – relativ hoher Kaufpreis bei relativ niedriger Miete – führt zu den niedrigen Renditen. In Grebs-Niendorf etwa beträgt die Rendite 14,25 %, in Malk Göhren 13,14 %, in Malliß 7,86 %. Bresegard liegt mit 3,71 % weit unter diesen Werten. Die Nachbargemeinden zeigen, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist und Kaufpreise sowie Mieten innerhalb weniger Kilometer um das Mehrfache variieren können.

Standortfaktoren: Strukturschwacher Kreis mit Dynamikpotenzial

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ludwigslust-Parchim, zu dem Bresegard bei Eldena gehört, insgesamt auf Rang 353 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Platz liegt im unteren Drittel und spiegelt strukturelle Schwächen der Region wider.

Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 86 im oberen Bereich, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Der Stärke-Index mit Rang 374 liegt hingegen fast am Ende der Rangliste und kennzeichnet die aktuelle wirtschaftliche und infrastrukturelle Schwäche. Im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 373) und Demografie (Rang 341) zeigt der Kreis ebenfalls Schwächen. Der Wohlstands-Index mit Rang 205 ist der relativ beste Teilindex.

Die Arbeitslosenquote in Bresegard bei Eldena lag 2023 bei 3,17 %. Im Vergleich dazu schwankte sie im Beobachtungszeitraum zwischen 0,98 % (2015) und 4,79 % (2019). Mit vier arbeitslosen Personen bei 200 Einwohnern bleibt die absolute Zahl gering. Die hohe Arbeitslosenquote 2019 ist ein Ausreißer in der Reihe und hat sich bis 2022 wieder auf 2,38 % eingependelt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen nach Studierenden ausschließt und den Markt primär auf lokale Bedarfsträger beschränkt.