Eldena

Marktüberblick: Niedrige Preise bei schwacher Rendite

Der Immobilienmarkt in Eldena ist durch deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.801 Euro pro Quadratmeter, was 75 Prozent des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²) und 88 Prozent des Landesdurchschnitts Mecklenburg-Vorpommerns (2.057 €/m²) entspricht. Die Angebotsmiete von 6,38 €/m² liegt ebenfalls unter dem Landesmittel (7,54 €/m²) und erreicht nur 72 Prozent des Bundesdurchschnitts (8,92 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,25 Prozent liegt damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Ludwigslust-Parchim (5,76 %) und deutlich unter dem Landeswert (5,37 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,53 übersteigt sowohl den Kreis- (22,50) als auch den Landesdurchschnitt (22,42). Diese Kombination – niedrige Mieten bei einem Kaufpreisfaktor, der über dem regionalen und landesweiten Mittel liegt – zeigt, dass die Mietrendite im Verhältnis zum Immobilienwert schwach ist. Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Eldenas Mietniveau im unteren bis mittleren Bereich liegt, der Kaufpreis jedoch deutlich über dem mancher Nachbargemeinden (z. B. Malliß: 993 €/m², Gorlosen: 1.180 €/m²) liegt.

Preisentwicklung: Stabiler Mietmarkt, starker Kaufpreisverfall

Die Zeitreihen zeigen ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete ist von 4,54 €/m² (2018) auf 6,89 €/m² (2026) gestiegen – ein Anstieg von rund 52 Prozent in acht Jahren. Der CAGR von 5,35 % ist vor dem niedrigen Ausgangsniveau zu sehen. Die Werte für 2025 (6,21 €/m²) und 2026 (6,89 €/m²) sind geschätzt.

Deutlich markanter ist die Kaufpreisentwicklung: Zwischen 2022 (3.634 €/m²) und 2024 (1.678 €/m²) sind die Angebotskaufpreise um 54 % eingebrochen. Dieser Rückgang entspricht einem CAGR von -32 %. Der aktuelle Kaufpreis von 1.801 €/m² liegt damit knapp unter der Hälfte des Spitzenwerts von 2022.

Die Kombination aus steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen führt zu einer sich verbessernden Renditesituation – die aktuelle Bruttomietrendite von 4,25 % liegt zwar unter dem Landesdurchschnitt, hat sich aber durch den Kaufpreisverfall deutlich angenähert.

Demografie: Dauerhafter Bevölkerungsrückgang bei steigender Arbeitslosigkeit

Eldena verzeichnet seit mindestens zwei Jahrzehnten einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang. Von 1990 (1.611 Einwohner) bis 2024 (1.131 Einwohner) sind rund 29,7 % der Einwohner verloren gegangen. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (1.196 Einwohner) beträgt der Rückgang 5,4 %. In den letzten Jahren hat sich der Rückgang verlangsamt: Zwischen 2022 und 2024 blieb die Einwohnerzahl nahezu stabil (1.134 → 1.131 → 1.131).

Die Bevölkerungsdichte von 33 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Parallel dazu ist die Arbeitslosenquote von 2,64 % (2015) auf 3,92 % (2023) gestiegen. Der Anstieg ist vor allem in den Jahren 2018 bis 2020 zu beobachten, als die Quote von 2,44 % auf 4,03 % stieg. Seitdem hat sie sich leicht erholt, bleibt aber auf einem höheren Niveau als zu Beginn der Reihe. Die 27 arbeitslosen Personen stehen einer relativ kleinen Erwerbsbevölkerung gegenüber, was die Quote statistisch empfindlicher macht als in größeren Gemeinden.

Standortfaktoren: Schwacher Kreis im bundesweiten Vergleich

Der Landkreis Ludwigslust-Parchim, dem Eldena angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 353 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Wert im unteren Fünftel. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Der Index für Dynamik (Platz 86) fällt überraschend gut aus, während die Stärke (Platz 374) und der Arbeitsmarkt (Platz 373) die schwächsten Bereiche sind. Auch die Demografie (Platz 341) und Wettbewerb/Innovation (Platz 327) liegen im unteren Bereich. Der Wohlstandsindex (Platz 205) ist der stärkste Teilindex.

Diese Strukturdaten des Kreises korrespondieren mit der lokalen Entwicklung: Der anhaltende Bevölkerungsrückgang und die gestiegene Arbeitslosigkeit entsprechen den schwachen Werten in den Bereichen Demografie und Arbeitsmarkt. Der gute Dynamik-Rang steht im Kontrast zu den anderen Teilindizes.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die verkehrliche Anbindung über die B191 und die nahe A14-Anschlussstelle Karstädt (11 km) bietet eine grundlegende Infrastruktur. Die Stilllegung der Bahnstrecke Ludwigslust–Dömitz hat den öffentlichen Schienenverkehr vor Ort beendet; der nächste Bahnhof befindet sich in Ludwigslust.

Eldena ist Teil des Amtes Grabow, dessen Verwaltung in der Stadt Grabow (19 km entfernt) sitzt. Die Gemeinde umfasst vier Ortsteile (Güritz, Stuck, Krohn sowie den Hauptort) und hat eine Fläche von 34,21 km².

Regionale Einordnung: Eldena im Nachbarschaftsvergleich

Im Vergleich zu den acht erfassten Nachbarorten zeigt Eldena ein gemischtes Bild. Der Angebotskaufpreis von 1.801 €/m² liegt deutlich über dem von Malk Göhren (563 €/m²), Gorlosen (1.180 €/m²) und Malliß (993 €/m²), aber unter dem von Bresegard bei Eldena (1.958 €/m²), Karenz (1.942 €/m²) und Milow (5.807 €/m²).

Die Angebotsmiete von 6,38 €/m² liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Nur Karenz (4,86 €/m²) und Karstädt (5,39 €/m²) weisen niedrigere Mieten aus. Grebs-Niendorf (12,49 €/m²) und Milow (13,20 €/m²) liegen deutlich darüber, wobei Milow mehr als doppelt so hoch liegt.

Die Bruttomietrendite von 4,25 % liegt im Mittelfeld. Höhere Renditen weisen Malk Göhren (13,14 %), Grebs-Niendorf (14,25 %), Karstädt (9,61 %) und Malliß (7,86 %) auf – diese Werte korrespondieren mit den sehr niedrigen Kaufpreisen in diesen Gemeinden. Die niedrigste Rendite nach Eldena weist Karenz mit 3,00 % auf.

Insgesamt folgt Eldena mit seinem Miet- und Kaufpreisniveau dem Muster der ländlichen Gemeinden im Umkreis, weicht aber in der Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ niedriger Miete von einigen Nachbarn ab.