Weisen

Marktüberblick

Weisen ist eine Gemeinde mit knapp 1.000 Einwohnern im Südwesten des Landkreises Prignitz. Der Ort liegt an der Bundesstraße 189 zwischen Wittenberge und Perleberg und verfügt über einen Haltepunkt an der RE6-Linie (Prignitz-Express) nach Berlin. Historisch als Bauern- und Industriearbeitergemeinde geprägt, ist Weisen heute vor allem Wohnstadt für Pendler nach Wittenberge und Berlin.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 6,06 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 6,35 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 1.971 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.375 Euro liegt. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,69 Prozent – der niedrigsten unter allen Nachbarorten außer Lanz (3,31 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 27,1 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 18,2 um mehr als 50 Prozent und liegt auch über dem Landesdurchschnitt Brandenburgs von 20,3.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis verläuft in Weisen auf unterschiedlichen Pfaden. Die Angebotsmiete stieg zwischen 2019 und 2025 um durchschnittlich 1,88 Prozent pro Jahr – von 5,24 auf 5,86 Euro je Quadratmeter (Stand 2025). Die Zeitreihe der Miete ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreis entwickelte sich deutlich dynamischer. Die vorliegenden Werte sind jedoch als geschätzt gekennzeichnet und zeigen einen Anstieg von 1.350 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.800 Euro je Quadratmeter (2025), was einem jährlichen Wachstum von durchschnittlich 7,46 Prozent entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.971 Euro je Quadratmeter liegt damit noch über dem Wert der Zeitreihe.

Die unterschiedliche Dynamik – moderate Miete bei stark steigendem Kaufpreis – treibt den Kaufpreisfaktor in die Höhe und drückt die Rendite. Im Jahr 2021 betrug der implizite Faktor noch etwa 18,8 (1.350 / 72), während er heute bei 27,1 liegt. Diese Entwicklung entspricht nicht dem Muster der meisten deutschen Märkte, wo Miete und Kaufpreis tendenziell parallel verlaufen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein gespaltenes Bild: Weisen ist ein günstiger Ort für Mieter, aber relativ teuer für Käufer.

Die Angebotsmiete von 6,06 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,35 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Brandenburgs (8,44 Euro). Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Weisen im Mittelfeld: höher als Lanz (5,84 Euro) und Aland (5,86 Euro), aber niedriger als Breese (6,43 Euro), Perleberg (7,22 Euro) und Wittenberge (7,56 Euro).

Beim Kaufpreis verhält es sich anders: Mit 1.971 Euro je Quadratmeter liegt Weisen zwar über dem Kreisdurchschnitt (1.375 Euro), aber unter dem Landesdurchschnitt (2.086 Euro). Unter den Nachbarorten ist nur Lanz mit 2.115 Euro je Quadratmeter noch höher. Der Kaufpreisfaktor von 27,1 ist der zweithöchste im unmittelbaren Vergleich – nur Lanz liegt mit etwa 30,2 darüber. Die anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter: Aland bei rund 10,3, Rühstädt bei rund 14,7, Bad Wilsnack bei rund 15,6.

Die Bruttomietrendite von 3,69 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Mit einem Perzentilrang von 13,3 im Bundesland Brandenburg gehört Weisen zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Brandenburg. Das bedeutet: Von allen 413 brandenburgischen Orten mit verfügbaren Daten liegen nur etwa 13 Prozent unter Weisen in der Rendite – was bei einem der wirtschaftlich schwächsten Kreise Deutschlands überraschend ist.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Weisens liegt bei 997 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 15,63 Quadratkilometern, was einer Dichte von 64 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Nach einem langfristigen Rückgang von 1.342 Einwohnern (1939) über 1.144 (1985) und 979 (2015) zeigt die Bevölkerungsentwicklung seit 2020 eine leichte Erholung auf knapp 1.000 Einwohner. Seit dem Start der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 1,8 Prozent gestiegen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,56 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Dieser Wert steht im Widerspruch zum Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Landkreis Prignitz im Arbeitsmarkt auf Rang 399 von rund 400 deutschen Kreisen einordnet. Eine mögliche Erklärung ist die Pendlerstruktur: Weisen ist Wohnstadt für Wittenberge und Berlin, was bedeutet, dass viele Erwerbstätige außerhalb der Gemeinde arbeiten und nicht lokal als arbeitslos gemeldet sind.

Im Prognos-Zukunftsatlas schneidet der Landkreis Prignitz insgesamt auf Rang 394 ab. Besonders schlecht sind die Werte im Arbeitsmarkt (399), im Wettbewerb und bei Innovationen (380) sowie in der Demografie (331). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 266 am besten da. Diese Bewertungen gelten für den Kreis Prignitz, nicht für die Gemeinde Weisen.

Verkehrstechnisch bietet Weisen mit dem Haltepunkt an der RE6-Linie eine direkte Verbindung nach Berlin Charlottenburg. Diese Anbindung ist ein wichtiger Standortfaktor für Pendler und könnte die Kaufpreisdynamik erklären, die über dem lokalen Mietniveau liegt.