Barendorf

Marktüberblick

Barendorf ist eine Gemeinde im nordöstlichen Landkreis Lüneburg mit knapp 9,3 km² Fläche und rund 2.490 Einwohnern. Sie ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde Ostheide und liegt an der Bundesstraße 216, die Lüneburg mit Dannenberg verbindet. Die Entfernung zur Hansestadt Lüneburg beträgt etwa 7,8 Kilometer.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt werden Angebotsmieten von 10,54 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.841 Euro pro Quadratmeter notiert. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,45 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,47.

Die Miete liegt mit 10,54 Euro deutlich über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und auch über dem Kreisdurchschnitt von 9,68 Euro. Der Kaufpreis von 2.841 Euro liegt ebenfalls über dem Landesmittel von 2.166 Euro und dem Kreiswert von 2.703 Euro. Die Rendite von 4,45 Prozent liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent – ein konsistentes Bild: Der Kaufpreis steigt hier stärker als die Miete, was die Rendite etwas drückt. Der Kaufpreisfaktor von 22,47 liegt über dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92, aber unter dem Kreiswert von 23,21.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, insbesondere beim Kaufpreis. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,50 Euro (2019) und 12,00 Euro (2024) – ein Bereich, der mehr als 50 Prozent Differenz ausmacht. Der aktuelle Wert von 10,54 Euro liegt damit im oberen Drittel der vergangenen Jahre. Der CAGR von 1,1 Prozent über die gesamte Reihe ist moderat, wird aber durch die starken Schwankungen zwischen den Jahren überlagert.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung deutlicher: Von 3.763 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 stieg er 2023 auf 4.043 Euro, fiel dann aber 2024 auf 2.619 Euro und erreichte 2025 mit 1.250 Euro einen historischen Tiefstand. Der CAGR von -30,7 Prozent über diesen Zeitraum ist extrem und spiegelt einen starken Korrekturprozess wider. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend der letzten Jahre, ist in Barendorf aber besonders ausgeprägt.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang von 2.566 Einwohnern (2015) auf 2.491 (2024), was einer Abnahme von knapp 3 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt bei 51 Promille (5,1 Prozent) und ist von 47 Promille (2015) auf 51 Promille (2023) gestiegen. Beide Entwicklungen deuten auf eine eher stabile bis leicht rückläufige Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt hin.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht umliegenden Orten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern zeigt Barendorf ein differenziertes Bild. Die Miete von 10,54 Euro liegt über den Werten in Reinstorf (9,02 Euro), Vastorf (9,06 Euro) und Neetze (9,55 Euro), unter denen in Lüneburg (12,39 Euro), Deutsch Evern (11,74 Euro) und Wendisch Evern (11,06 Euro). Der Kaufpreis von 2.841 Euro liegt über Vastorf (1.833 Euro), Neetze (2.309 Euro) und Reinstorf (2.568 Euro), aber deutlich unter Lüneburg (4.336 Euro), Deutsch Evern (3.568 Euro) und Scharnebeck (3.349 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,45 Prozent liegt im regionalen Mittelfeld. Sie ist höher als in Lüneburg (3,43 Prozent), Scharnebeck (3,69 Prozent), Rullstorf (3,70 Prozent) und Deutsch Evern (3,95 Prozent), aber niedriger als in Vastorf (5,93 Prozent), Wendisch Evern (4,46 Prozent) und Neetze (4,96 Prozent). Der Perzentilrang von 37,2 Prozent im Bundesland bedeutet, dass Barendorf bei der Rendite unter dem Durchschnitt aller 942 vergleichbaren Orte in Niedersachsen liegt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Lüneburg, zu dem Barendorf gehört, auf dem Gesamtrang 219 von rund 400 deutschen Kreisen. Das entspricht einem unteren Mittelbereich. Besonders positiv fällt der Dynamikrang mit Platz 65 aus – der Landkreis zeigt also eine vergleichsweise hohe Entwicklungsdynamik. Der Stärkerang mit Platz 258 liegt dagegen im unteren Drittel, was auf strukturelle Schwächen in Bereichen wie Wettbewerb und Innovation (Rang 335) und Wohlstand (Rang 291) hinweist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 268 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde in dieser Größe moderat. Die Gemeinde liegt im typischen Geestgebiet der Lüneburger Heide, was die landwirtschaftliche Prägung der Umgebung erklärt.

Die Kombination aus moderater Bevölkerungsentwicklung, leicht steigender Arbeitslosigkeit und einem Kaufpreis, der seit 2023 deutlich korrigiert wird, deutet auf einen Markt hin, der sich gerade in einer Übergangsphase befindet. Die Dynamik des Landkreises aus dem Zukunftsatlas könnte hier einen positiven Gegenpol darstellen.