Deutsch Evern

Marktüberblick

Deutsch Evern ist eine 11,25 km² große Gemeinde im Landkreis Lüneburg mit rund 3.776 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 336 Einwohnern pro km². Der Ort liegt als Vorort südöstlich der Stadt Lüneburg in unmittelbarer Nähe der Bundesstraßen 209 und 4, rund 6 km von der Lüneburger Innenstadt entfernt. Die Gemeinde bildet mit Adendorf, Bardowick, Reppenstedt, Vögelsen und Wendisch Evern einen dicht besiedelten Bereich um Lüneburg mit zusammen etwa 30.000 Einwohnern.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine auffällige Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt bei 11,74 €/m² und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,68 €/m², dem niedersächsischen Mittel von 8,50 €/m² und dem bundesweiten Wert von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.568 €/m² übertrifft ebenfalls alle Vergleichswerte – den Kreisdurchschnitt (2.703 €/m²), den Landesdurchschnitt (2.166 €/m²) und den Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,33 und liegt damit über dem Kreiswert von 23,21 und dem Landeswert von 20,92.

Die Bruttomietrendite von 3,95 % liegt unter allen Vergleichswerten. Im Bundesland belegt Deutsch Evern mit einem Perzentilrang von 19,85 % das untere Fünftel – die Rendite ist also niedriger als in 80 % der 942 vergleichbaren Orte in Niedersachsen. Dieser Befund ergibt sich aus der Kombination von hohen Kaufpreisen und relativ moderaten Mieten: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,65-Fachen des Landesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,38-Fachen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine bemerkenswerte Asymmetrie zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Miete verläuft mit einem CAGR von 9,82 % (2018 bis 2026) deutlich dynamischer als der Kaufpreis mit 4,34 % CAGR.

Die Angebotsmiete stieg von 7,00 €/m² im Jahr 2018 auf 11,87 €/m² im Jahr 2025, mit einem leichten Rücksetzer auf 10,41 €/m² im Jahr 2023. Der Wert von 14,81 €/m² für 2026 stellt den höchsten Wert der Reihe dar. Der Kaufpreis verhielt sich dagegen volatil: Nach 3.386 €/m² (2018) und einem Tief von 3.322 €/m² (2019) folgte ein Anstieg auf 4.167 €/m² (2020), ein Rückgang auf 3.608 €/m² (2021), ein weiterer Anstieg auf 5.043 €/m² (2023), ein starker Einbruch auf 3.507 €/m² (2024) und ein neuer Höchststand von 5.659 €/m² (2025). Der Wert von 4.757 €/m² für 2026 liegt dazwischen.

Diese starken Schwankungen bei den Kaufpreisen – ein Anstieg von 3.322 auf 5.659 €/m² entspricht einer Zunahme von über 70 % – deuten auf einen Markt mit geringer Angebotsdichte hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Miete verläuft dagegen stabiler und zeigt einen klaren Aufwärtstrend.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten hebt sich Deutsch Evern bei den Mieten hervor: Mit 11,74 €/m² liegt der Ort über allen Nachbarn außer Lüneburg (12,39 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Deutsch Evern mit 3.568 €/m² hinter Lüneburg (4.336 €/m²), aber vor Reppenstedt (3.500 €/m²) an zweiter Stelle, vor allen anderen Nachbarn.

Die Bruttomietrendite von 3,95 % liegt im unteren Drittel der Nachbarorte: Sie ist höher als die von Lüneburg (3,43 %), Reppenstedt (3,66 %) und Bienenbüttel (3,87 %), aber niedriger als die von Barendorf (4,45 %), Wendisch Evern (4,46 %), Melbeck (4,63 %), Embsen (5,08 %) und Vastorf (5,93 %).

Das Muster zeigt: Deutsch Evern ist ein Nachfragemarkt, in dem Käufer bereit sind, höhere Preise pro m² zu zahlen – möglicherweise aufgrund der guten Anbindung an Lüneburg und der ländlichen Infrastruktur.

Im Landkreis Lüneburg liegt Deutsch Evern bei den Mieten und Kaufpreisen deutlich über dem Durchschnitt, während die Rendite unter dem Mittel liegt. Im Bundesland Niedersachsen gehört der Ort bei der Rendite zu den Schlusslichtern.

Standortfaktoren

Der Landkreis Lüneburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 219 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 65 ab, während der Stärke-Index mit Rang 258 und die Teilindizes Wohlstand (291) und Wettbewerb/Innovation (335) schwächer abschneiden. Dieser Befund entspricht einem ländlichen Raum mit guter Entwicklungsdynamik, aber begrenzter wirtschaftlicher Strukturstärke.

Die Bevölkerungsentwicklung in Deutsch Evern verlief von 2015 bis 2024 relativ stabil: Von 3.770 Einwohnern (2015) ging die Zahl bis 2019 auf 3.709 zurück, stieg dann bis 2022 auf 3.782 und liegt seitdem bei 3.776. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit nahezu flach, mit einem leichten Anstieg von 0,16 % seit Serienbeginn.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,0 % und damit leicht über dem Trend der Vorjahre. Sie bewegte sich zwischen 4,0 % (2019) und 6,1 % (2021) und entspricht damit dem Muster ländlicher Räume im Umland einer Mittelstadt.

Deutsch Evern verfügt über eine Grundschule (Ilmenau-Schule), zwei Kindergärten, ein Ärztehaus, eine Apotheke und Lebensmitteleinzelhändler. Die Anbindung an das überregionale Schienennetz erfolgt über Lüneburg; der Bahnhof Deutsch Evern wurde 1976 aus wirtschaftlichen Gründen geschlossen. Buslinien verbinden den Ort mit Lüneburg. Am Ort bestehen keine Hochschulen.