Embsen

Marktüberblick

Embsen ist eine Gemeinde im Landkreis Lüneburg in Niedersachsen mit 2.830 Einwohnern auf 22,82 km². Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Embsen, Heinsen und Oerzen und gehört zur Samtgemeinde Ilmenau. Mit 124 Einwohnern pro km² liegt die Bevölkerungsdichte deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt. Der Ort ist Sitz einer Integrierten Gesamtschule und beherbergt das Gipswerk der Knauf KG sowie ein ADAC-Fahrsicherheitszentrum.

Der Immobilienmarkt in Embsen zeigt ein interessantes Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,69 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 9,68 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 8,50 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.524 €/m² liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 2.703 €/m² und leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.166 €/m². Diese Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,08 %, die über dem Kreisdurchschnitt von 4,52 %, aber unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,68 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 23,21, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger sind als in den meisten anderen Orten des Kreises.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Embsen zeigen einen durchgehenden Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,47 €/m², stieg sie bis 2026 auf 11,93 €/m². Das entspricht einem jährlichen Wachstumsrate von rund 6 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2019 und 2020, als die Miete von 7,44 auf 9,55 €/m² sprang – ein Anstieg von fast 28 % in einem Jahr.

Die Kaufpreise entwickeln sich deutlich volatiler. 2019 lag der Preis bei 3.066 €/m², fiel bis 2022 auf 2.141 €/m² und stieg 2023 auf 3.408 €/m² – ein Anstieg von über 59 % in nur einem Jahr. 2024 folgte mit 2.355 €/m² ein starker Rückgang, und 2026 wird ein Wert von 1.812 €/m² ausgewiesen. Die jährliche Veränderungsrate der Kaufpreise liegt bei -7,24 %, was die starke Volatilität unterstreicht.

Diese Entwicklung steht im Widerspruch zum Bevölkerungswachstum: Embsen hat seit 2015 um 11,2 % an Einwohnern gewonnen (von 2.544 auf 2.830). Bei gleichzeitigem Bevölkerungszuwachs und steigenden Mieten wäre ein stabiler oder steigender Kaufpreis zu erwarten. Die schwankenden Kaufpreise deuten darauf hin, dass die Angebotspreise aus Inseraten den tatsächlichen Markt nicht zuverlässig abbilden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Embsen bei den Mieten über dem Durchschnitt. Mit 10,69 €/m² übertrifft der Ort den Kreisdurchschnitt von 9,68 €/m² und den Landesdurchschnitt von 8,50 €/m². Bei den Kaufpreisen liegt Embsen mit 2.524 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 2.703 €/m² und über dem Landesdurchschnitt von 2.166 €/m².

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt sich ein gemischtes Bild: Melbeck (3,9 km) hat mit 10,12 €/m² ähnliche Mieten, aber einen höheren Kaufpreis von 2.624 €/m². Barnstedt (4,8 km) liegt mit 7,78 €/m² deutlich niedriger bei den Mieten, hat aber mit 2.886 €/m² höhere Kaufpreise. Deutsch Evern (7 km) weist mit 11,74 €/m² die höchsten Mieten und mit 3.568 €/m² die höchsten Kaufpreise im Umkreis auf. Oldendorf (Luhe, 9 km) fällt mit 1.897 €/m² Kaufpreis und 5,49 % Bruttomietrendite als der günstigste Ort im Umkreis auf.

Embsen liegt mit einer Bruttomietrendite von 5,08 % im 57. Perzentil aller 942 Orte in Niedersachsen. Das bedeutet, dass rund 57 % der niedersächsischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Lüneburg, in dem Embsen liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 219 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders positiv fällt die Dynamik mit Platz 65 aus – der Kreis gehört damit zu den dynamischsten Regionen Deutschlands. Die wirtschaftliche Stärke liegt mit Platz 258 im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen: Arbeitsmarkt (Platz 89) und Demografie (Platz 133) schneiden besser ab als Wettbewerb und Innovation (Platz 335) sowie Wohlstand und soziale Lage (Platz 291).

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Integrierte Gesamtschule Embsen ist eine der wenigen Bildungseinrichtungen der Region und zieht Schüler aus mehreren umliegenden Gemeinden an.

Die Bevölkerungsentwicklung von Embsen ist mit einem Zuwachs von 11,2 % seit 2015 bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde. Besonders stark war der Anstieg zwischen 2016 und 2019, als die Einwohnerzahl von 2.545 auf 2.783 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung mit 2.830 Einwohnern stabil.

Die Arbeitslosenquote in der Zeitreihe zeigt ein ungewöhnliches Muster: Nach Jahren mit 13–14 % (2018–2022) springt der Wert 2023 auf 58 %. Vor 2018 lagen die Werte bei 53–57 %. Die Werte vor 2018 und nach 2022 liegen in einer ähnlichen Größenordnung, was auf eine konsistente Erfassung in diesen Perioden hindeutet. Die mittlere Phase mit 13–14 % weicht deutlich ab und könnte auf eine andere Erfassungsmethode oder eine andere Definition zurückgehen.