Kirchgellersen

Marktüberblick und Bevölkerungsentwicklung

Kirchgellersen liegt im Landkreis Lüneburg in Niedersachsen und hat 2.624 Einwohner auf einer Fläche von 20,03 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 131 Einwohner je Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl von 2.374 auf 2.624 gestiegen – ein Zuwachs von 10,5 Prozent. Dieser Trend ist für ein ländliches Dorf in Niedersachsen bemerkenswert und zeigt eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde.

Der Immobilienmarkt in Kirchgellersen ist durch extreme Preisschwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete lag 2023 bei 11,20 Euro je Quadratmeter, fiel dann auf 7,80 Euro (2026). Der Angebotskaufpreis kletterte 2021 auf fast 4.000 Euro je Quadratmeter und korrigierte bis 2023 auf rund 2.091 Euro, bevor er 2026 wieder bei 2.602 Euro lag. Die aktuellen Werte betragen 9,14 Euro je Quadratmeter für die Miete und 2.755 Euro je Quadratmeter für den Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,12, die Bruttomietrendite bei 3,98 Prozent.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen zeigen einen ungewöhnlichen Verlauf: Zwischen 2019 und 2021 verdoppelte sich der Kaufpreis fast (von 1.618 auf 3.990 Euro je Quadratmeter), fiel dann bis 2023 auf 2.091 Euro – also um rund 48 Prozent – und erholte sich bis 2026 wieder auf 2.602 Euro. Die Miete stieg parallel von 7,06 Euro (2018) auf 11,20 Euro (2023), korrigierte dann auf 7,80 Euro (2026). Der langfristige jährliche Zuwachs (CAGR) liegt bei 1,25 Prozent für die Miete und 7,02 Prozent für den Kaufpreis – diese Durchschnittswerte verdecken jedoch die extreme Volatilität im Detail.

Die hohen Schwankungen sind typisch für kleine Märkte, bei denen einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die aktuellen Werte liegen zwischen den Extremen der letzten Jahre und könnten auf eine gewisse Stabilisierung hindeuten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Lüneburg liegt die Angebotsmiete in Kirchgellersen mit 9,14 Euro je Quadratmeter leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 9,68 Euro. Der Kaufpreis von 2.755 Euro liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt von 2.703 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent und unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,12 ist höher als der Kreisdurchschnitt von 23,21 und der Landesdurchschnitt von 20,92.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Kirchgellersen hat die niedrigste Angebotsmiete aller umliegenden Gemeinden (Südergellersen: 10,03, Westergellersen: 10,12, Vierhöfen: 11,15 Euro). Der Kaufpreis liegt mit 2.755 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbarn (niedrigster: Vierhöfen mit 2.370, höchster: Lüneburg mit 4.336 Euro). Die Rendite von 3,98 Prozent ist niedriger als bei Westergellersen (5,09), Vierhöfen (5,65) und Embsen (5,08), aber höher als bei Südergellersen (3,67) und Reppenstedt (3,66). Lüneburg selbst weist mit 12,39 Euro die höchste Miete und mit 4.336 Euro den höchsten Kaufpreis auf, bei einer Rendite von nur 3,43 Prozent.

Kirchgellersen ist also kein günstiger Ort im regionalen Vergleich – die Preise liegen über dem niedersächsischen Durchschnitt, während die Renditen unter dem Landesmittel liegen. Das Perzentil der Rendite im Bundesland liegt bei 21,1, was bedeutet, dass Kirchgellersen zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Niedersachsen gehört.

Standortfaktoren und Zukunftsperspektiven

Der Landkreis Lüneburg, zu dem Kirchgellersen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 219 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 65 aus – der Kreis gilt als dynamisch im Vergleich zu anderen Kreisen. Schwächer sind die Werte im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 335) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 291). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 89 im oberen Drittel, die Demografie mit Rang 133 im mittleren Bereich.

Kirchgellersen selbst hat keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist jedoch positiv: Mit einem Zuwachs von 10,5 Prozent seit 2015 wächst die Gemeinde schneller als viele ländliche Orte in Niedersachsen. Die Bevölkerungsdichte von 131 Einwohnern je Quadratkilometer ist für ein Dorf im ländlichen Raum moderat.

Die Bevölkerungszunahme geht einher mit der Lage im Umland der Stadt Lüneburg (8 km Entfernung). Ob dies auf Pendler zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und guter Dynamik im Kreis entspricht dem Muster von Gemeinden im ländlichen Umland größerer Städte.