Moisburg

Der Ort Moisburg

Moisburg ist eine Gemeinde im Landkreis Harburg in Niedersachsen, gelegen in der Metropolregion Hamburg. Auf einer Fläche von 11,28 km² leben rund 2.093 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 186 Einwohnern pro km² entspricht. Die Gemeinde gehört zu den 42 Gemeinden des Landkreises Harburg, der insgesamt 265.727 Einwohner zählt und sich vom ländlich geprägten Süden bis hin zu vorstadtartigen Siedlungsgebieten im Norden nahe Hamburg erstreckt.

Die Gemeinde weist ein historisches Erbe auf: Die Burg Moisburg erscheint erstmals 1322 in den Quellen, und mehrere Baudenkmale – darunter das Amtshaus, die Amtskirche und historische Bauernhäuser – sind im Denkmalatlas Niedersachsen verzeichnet. Die Siedlungsstruktur entspricht dem ländlichen Charakter des südlichen Landkreisteils, während der Kreis insgesamt von der Zugehörigkeit zur Metropolregion Hamburg geprägt ist.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Moisburg liegt bei 3.260 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,82 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,98 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,11.

Im regionalen Vergleich liegt Moisburg deutlich über dem Durchschnitt: Der Kreis Harburg weist einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 2.884 Euro pro m² aus, Moisburg liegt damit rund 13 Prozent darüber. Im Bundesland Niedersachsen beträgt der Durchschnitt 2.166 Euro pro m² – Moisburg liegt hier etwa 50 Prozent über dem Landesmittel. Bei der Angebotsmiete liegt Moisburg mit 10,82 Euro pro m² über dem Kreisdurchschnitt von 10,75 Euro und dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,67 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Das bedeutet: Die Kaufpreise in Moisburg steigen stärker als die Mieten, was die Rendite für Mieterträge drückt. Der Kaufpreisfaktor von 25,11 ist ebenfalls höher als der Kreisdurchschnitt von 22,30 und der Landesdurchschnitt von 20,92.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Sauensiek (6,86 %) und Wenzendorf (6,58 %) weisen deutlich höhere Renditen aus, während Regesbostel (3,63 %) und Beckdorf (3,21 %) noch niedrigere Werte erreichen. Appel (4,64 %) und Buxtehude (3,90 %) liegen in der Nähe von Moisburg. Moisburg liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarorte bei der Bruttomietrendite.

Die Lagefaktor-Perzentilzahl im Bundesland beträgt 21,1 – Moisburg liegt damit im unteren Fünftel aller 942 Orte in Niedersachsen bei der Bruttomietrendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extrem volatile Entwicklung, die sich in zwei Phasen gliedert.

Bei den Kaufpreisen liegt der Wert für 2018 bei 1.231 Euro pro m². Bis 2021 stieg er auf 2.600 Euro pro m² – ein Anstieg um 111 Prozent in drei Jahren. 2022 folgte ein Rücksetzer auf 1.884 Euro pro m², bevor die Werte 2023 auf 2.078 Euro und 2024 auf 3.917 Euro pro m² anstiegen. Der letzte verfügbare Wert für 2026 liegt bei 5.098 Euro pro m². Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) für Kaufpreise beträgt 19,43 Prozent – ein extrem hoher Wert, der auf eine stark angezogene Nachfrage oder ein knappes Angebot hindeutet.

Die Mietentwicklung verläuft moderater: Von 7,77 Euro pro m² (2018) stiegen die Mieten 2021 auf 8,32 Euro, 2022 auf 8,67 Euro, 2023 leicht zurück auf 8,56 Euro, bevor sie 2024 auf 10,00 Euro und 2025 auf 12,11 Euro anstiegen. Der Wert für 2026 liegt bei 11,84 Euro pro m². Der Miet-CAGR beträgt 5,41 Prozent.

Die Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung ist auffällig: Kaufpreise steigen etwa dreimal so schnell wie Mieten. Das erklärt die sinkende Bruttomietrendite und den steigenden Kaufpreisfaktor. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein besonderer Blick gilt der Arbeitslosenquote: Hier zeigt die Zeitreihe für 2023 einen Wert von 59 Prozent, während die Vorjahre Werte zwischen 0 und 2 Prozent ausweisen. Dieser Wert ist ein extremer Ausreißer und steht in keinem plausiblen Zusammenhang mit der Bevölkerungsentwicklung oder den Immobilienpreisen. Es handelt sich höchstwahrscheinlich um einen Datenfehler in der Quelle.

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerung von Moisburg ist seit 2015 deutlich gewachsen: Von 1.898 Einwohnern (2015) auf 2.093 Einwohner (2024), einem Anstieg von 10,3 Prozent. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2020 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 1.937 auf 2.074 stieg – ein Zuwachs von 7,1 Prozent in zwei Jahren. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 2.093 Einwohnern.

Dieses Wachstum korrespondiert mit der Lage in der Metropolregion Hamburg. Der Landkreis Harburg hat insgesamt von 2010 bis 2020 um etwa 3,7 Prozent zugelegt (von 246.868 auf 256.016 Einwohnern). Moisburg übertrifft diesen Trend mit 10,3 Prozent deutlich.

Die hohe Kaufpreisentwicklung und das Bevölkerungswachstum deuten auf eine Nachfrage nach Wohnraum hin, die durch die Nähe zu Hamburg getrieben wird. Moisburg liegt als ländliche Gemeinde im südlichen Teil des Landkreises und profitiert vermutlich von der Pendlerstruktur der Metropolregion.

Allerdings fehlen am Ort Hochschulen oder größere Arbeitgeber, die eine eigene Nachfrage generieren könnten. Die Gemeinde hat keine Hochschulen, was den Standortfaktoren entspricht.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Harburg, zu dem Moisburg gehört, auf Platz 142 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In den Teilindizes zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Dynamik-Index rangiert auf Platz 91 (im oberen Drittel), während der Stärke-Index mit Platz 162 im unteren Drittel liegt. Besonders schwach sind die Indizes Wettbewerb und Innovation (Platz 177) sowie Demografie (Platz 179). Im Index Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Platz 76 am besten ab.

Diese Bewertung gilt für den gesamten Landkreis Harburg und lässt sich nicht eins zu eins auf Moisburg übertragen. Die starke Dynamik (Platz 91) korrespondiert mit dem Bevölkerungswachstum und der Immobilienpreisentwicklung. Die schwache Wettbewerbs- und Innovationskraft spiegelt den ländlichen Charakter wider.

Der Standortfaktor Hochschulen ist für Moisburg nicht vorhanden – es bestehen keine Hochschulen am Ort. Das bedeutet, dass keine studentische Nachfrage den lokalen Wohnungsmarkt beeinflusst.

Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich des Bodenrichtwerts, liegen für Moisburg nicht vor und werden daher nicht angegeben.