Wittenborn

Marktüberblick und regionale Einordnung

Wittenborn ist eine kleine Gemeinde im Kreis Segeberg mit 6,19 km² Fläche und rund 1.094 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,49 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,89 Euro, der Kaufpreis von 3.141 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich darüber. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,24 Prozent – die niedrigste aller acht Nachbarorte im Umkreis bis 5 km. Der Kaufpreisfaktor von 30,83 liegt mehr als 40 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (21,58) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (22,05). Im Bundesland liegt Wittenborn mit einem Perzentilrang von 9,86 im unteren Zehntel bei der Rendite – das bedeutet, dass nur etwa 10 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis und unterdurchschnittlicher Miete macht Wittenborn zu einem der renditeschwächsten Orte in der Region. Für Mieter ist der Ort vergleichsweise günstig, für Kapitalanleger hingegen unattraktiv.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Wittenborn ist über die Jahre hinweg volatil. Von 7,25 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2023 auf 10,46 Euro, fiel dann 2025 auf 7,30 Euro und lag 2026 wieder bei 10,23 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,4 Prozent, was eine starke durchschnittliche Steigerung ausweist. Die Schwankungen von Jahr zu Jahr sind jedoch beträchtlich und deuten auf einen kleinen, sensiblen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Für den Kaufmarkt liegen nur zwei Datenpunkte vor: 3.333 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 und 3.045 Euro im Jahr 2023. Das entspricht einem Rückgang von etwa 8,6 Prozent in einem Jahr. Diese Entwicklung entspricht dem allgemeinen Trend auf dem deutschen Immobilienmarkt seit 2022, ist aber für einen einzelnen Ort mit wenigen Transaktionen nur bedingt aussagekräftig.

Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt

Wittenborn verzeichnet eine der stärksten Bevölkerungszuwächse in der Region. Von 857 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Einwohnerzahl bis 2023 auf 1094 – ein Plus von 27,7 Prozent in acht Jahren. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde mit nur 6,19 km² Fläche, die damit eine Bevölkerungsdichte von 177 Einwohnern je Quadratkilometer erreicht.

Gleichzeitig stieg die Arbeitslosenquote von einem Tief von 2,77 Prozent im Jahr 2021 auf 4,41 Prozent im Jahr 2023. Der Anstieg steht im Gegensatz zum Bevölkerungszuwachs und lässt keine eindeutige Schlussfolgerung zu. Der Kreis Segeberg gehört zur Metropolregion Hamburg, und die Nähe zu Hamburg dürfte der Hauptgrund für den Zuzug sein.

Der Bevölkerungszuwang geht einher mit der gestiegenen Angebotsmiete zwischen 2018 und 2023, während der Kaufpreis in diesem Zeitraum leicht sank – ein Muster, das auf eine Marktdynamik hindeutet, in der die Mietnachfrage schneller reagiert als die Kaufpreisanpassung.

Standortfaktoren und Lage

Der Kreis Segeberg, zu dem Wittenborn gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 173 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 142 und damit über dem Median, was auf ein überdurchschnittliches Entwicklungspotenzial des Kreises hinweist. Der Wohlstands-Index liegt mit 208 leicht unter dem Median, der Demografie-Index mit 219 stellt den schwächsten Wert dar. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Wittenborn selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt am Rand des Segeberger Forsts in der Nähe des Mözener Sees und ist als Ausflugsziel mit zwei Campingplätzen und einem großen Industriegebiet geprägt. Die Nähe zu natürlichen Erholungsgebieten und das Industriegebiet sind Standortfaktoren, die sowohl für die Wohnqualität als auch für die lokale Wirtschaft relevant sind.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Wittenborn bei den Kaufpreisen eine Sonderstellung einnimmt: Mit 3.141 Euro je Quadratmeter liegt es über Högersdorf (3.100 Euro), dem nächsthöchsten Nachbarort, und deutlich über allen anderen umliegenden Gemeinden. Gleichzeitig ist die Miete mit 8,49 Euro der niedrigste Wert im direkten Vergleich. Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete ist der Grund für die niedrige Rendite.