Upahl

Marktüberblick

Upahl ist eine Gemeinde im Landkreis Nordwestmecklenburg mit rund 1.836 Einwohnern auf 48,26 km² Fläche. Die Gemeinde liegt im Amt Grevesmühlen-Land, etwa 17 km südöstlich von Wismar und sechs Kilometer von der Autobahnanschlussstelle Grevesmühlen der A20 entfernt. Seit der Eingemeindung der ehemaligen Gemeinde Plüschow am 1. Januar 2019 umfasst das Gemeindegebiet dreizehn Ortsteile, darunter Plüschow mit seinem historischen Schloss, Friedrichshagen mit einer backsteingotischen Dorfkirche und Naschendorf mit einem Kieswerk. Die Wirtschaft der Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt.

Der Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 7,31 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.454 Euro je Quadratmeter niedrige Werte im Landesvergleich auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,03 Prozent und damit im oberen Drittel aller 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern (70. Perzentil). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,58, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 16,6-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Niedrige Preise und hohe Rendite gehören zusammen: Wer hier kauft, zahlt weniger als im bundesweiten Durchschnitt, erhält dafür aber eine überdurchschnittliche Verzinsung seiner Investition.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den Zeitraum 2018 bis 2026 einen CAGR von 1,85 Prozent. Die Werte schwanken dabei deutlich: Von 5,95 Euro im Jahr 2018 stiegen die Mieten bis 2020 auf 7,69 Euro, fielen 2021 auf 4,81 Euro zurück und erreichten 2023 mit 8,45 Euro einen Höchststand. Seitdem sind sie wieder auf 6,89 Euro (2026) gesunken.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Im Jahr 2021 lag der Quadratmeterpreis bei 768,75 Euro, stieg 2022 auf 1.859,31 Euro – ein Anstieg von über 140 Prozent in einem Jahr –, fiel 2024 auf 915 Euro und erholte sich 2025 auf 1.311,48 Euro. Der CAGR über diesen Zeitraum beträgt 14,29 Prozent. Die extreme Schwankung korrespondiert zeitlich mit der Gebietsreform: Die Eingemeindung von Plüschow im Jahr 2019 veränderte die statistische Basis des Orts erheblich. Die hohen Werte 2022 könnten auf einen statistischen Effekt durch die veränderte Gemeindegrenze zurückzuführen sein, da Plüschow als ehemaliges Rittergut mit Schloss und ländlichem Charakter andere Preisstrukturen aufweist als der Kernort Upahl.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Angebotsmiete mit 7,31 Euro unter dem deutschen Wert von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 1.454 Euro deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Regionale Einordnung

Upahl liegt bei allen relevanten Immobilienkennzahlen unter dem Durchschnitt seines Kreises und seines Bundeslandes. Die Angebotsmiete von 7,31 Euro je Quadratmeter ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 7,96 Euro und der Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Der Kaufpreis von 1.454 Euro liegt unter dem Kreiswert von 2.129 Euro und dem Landeswert von 2.057 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 16,58 ist deutlich niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 22,5.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Rüting (3,3 km entfernt) weist mit 7,52 Euro eine ähnliche Miete auf, Grevesmühlen mit 9,09 Euro liegt deutlich darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Upahl mit 1.454 Euro über Bernstorf (792 Euro) und Stepenitztal (1.192 Euro), unter Testorf-Steinfort (2.100 Euro) und Warnow (2.435 Euro). Die Bruttomietrendite von 6,03 Prozent ist höher als die der meisten Nachbarorte, mit Ausnahme von Bernstorf (10,91 Prozent) und Stepenitztal (8,18 Prozent). Diese hohen Renditen bei Bernstorf und Stepenitztal korrespondieren mit niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten.

Der Perzentilrang von 70,7 im Landesvergleich bei der Bruttomietrendite bestätigt, dass Upahl im oberen Drittel der mecklenburgischen Orte liegt, wenn man das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis betrachtet.

Standortfaktoren und Demografie

Die Einwohnerzahl von Upahl hat sich seit Beginn der Zeitreihe 2015 um 75 Prozent erhöht, von 1.049 auf 1.836. Dieser Anstieg ist fast vollständig auf die Eingemeindung von Plüschow am 1. Januar 2019 zurückzuführen. Ohne diese Gebietsänderung wäre die Einwohnerzahl von 2015 bis 2018 leicht rückläufig gewesen (1.049 auf 1.056), bevor sie 2019 durch die Eingemeindung auf 1.584 sprang. Seitdem ist die Bevölkerung weiter auf 1.836 gewachsen, was einem Zuzug von 252 Einwohnern in fünf Jahren entspricht.

Die Arbeitslosenquote von 49 Promille (4,9 Prozent) im Jahr 2023 ist im ländlichen Mecklenburg typisch, aber hoch. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Nordwestmecklenburg im Rang 348 von rund 400 deutschen Kreisen im Indikator Arbeitsmarkt. Die Demografie-Rangfolge des Kreises liegt mit Platz 386 sogar noch niedriger, was auf die alternde Bevölkerung in der Region hinweist.

Im Prognos-Gesamtrang erreicht der Kreis Platz 362, im Dynamik-Indiz Platz 246 und im Wohlstand-Indiz Platz 246. Diese Werte deuten auf eine moderate wirtschaftliche Dynamik bei gleichzeitig schwacher demografischer Entwicklung hin. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Die Bevölkerungsdichte von 38 Einwohnern je Quadratkilometer liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 73 Einwohnern je Quadratkilometer und unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.