Testorf-Steinfort
Testorf-Steinfort (PLZ 23936) liegt im Kreis Nordwestmecklenburg in Mecklenburg-Vorpommern. Der Ort zählt 643 Einwohner auf 23,9 km², das entspricht 27 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,08 € pro m², der Kaufpreis bei 2.100 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,05 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,7 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Testorf-Steinfort über dem Renditeniveau von 32 % der Orte in Mecklenburg-Vorpommern.
Zwischen 2019 und 2025 stieg die Miete von 6,76 € auf 8,00 € pro m², im Mittel 2,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Nordwestmecklenburg Rang 362 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 246, Stärkerang 367). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Mühlen Eichsen, Rüting und Alt Meteln an.
Immobilienpreise in Testorf-Steinfort im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Mecklenburg-Vorpommern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Testorf-Steinfort
Testorf-Steinfort ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Nordwestmecklenburg mit 643 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt eine ungewöhnliche Kombination: moderate Angebotsmieten von 7,08 €/m² bei relativ hohen Kaufpreisen von 2.100 €/m², was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 4,05 % führt – der zweinniedrigsten im unmittelbaren Umland. Die Kaufpreise steigen schneller als die Mieten. Die Bevölkerung ist stabil bei ca. 640 Einwohnern, die Arbeitslosenquote liegt bei nur 2,08 %. Der Ort ist landwirtschaftlich geprägt, verfügt über Anbindung an die B 208 und die A 20, aber keine Hochschulen.
Marktüberblick: Hoher Kaufpreis drückt die Rendite
Testorf-Steinfort liegt mit einer Angebotsmiete von 7,08 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.100 Euro je Quadratmeter preislich im unteren bis mittleren Segment des ländlichen Mecklenburg-Vorpommerns. Die Bruttomietrendite von 4,05 Prozent ist die zweinniedrigste im unmittelbaren Umland – nur Dragun liegt mit 3,79 Prozent darunter. Der Kaufpreisfaktor von 24,72 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 22,5 und dem Landesdurchschnitt von 22,4. Diese Kombination aus moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis drückt die Rendite. Das Muster ähnelt dem von Dragun, wo ebenfalls ein überproportional hoher Kaufpreis (2.200 €/m²) die Rendite unterdrückt.
Preisentwicklung: Kaufpreis läuft der Miete voraus
Die Mietpreise zeigen eine volatile Entwicklung: Nach einem Tief von 5,62 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen sie bis 2024 auf 7,28 Euro und liegen in der aktuellen Schätzung für 2025 bei 8 Euro je Quadratmeter. Der jährliche Zuwachs (CAGR) über den gesamten Zeitraum der Reihe (2019–2025) beträgt 2,85 Prozent. Parallel dazu steigen die Kaufpreise von 1.650 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.100 Euro (2025) – ein jährlicher Anstieg von 6,21 Prozent. Diese Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Kaufpreis steigt in vier Jahren um rund 27 Prozent, während die Miete vom Tiefpunkt 2021 aus um 42 Prozent zulegt – jedoch auf einem deutlich niedrigeren absoluten Niveau. Der Kaufpreisfaktor von 24,72 resultiert direkt aus dieser Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Mietniveau. Er liegt über dem Bundesdurchschnitt von 24,1 und signalisiert, dass die Preise eher durch Kaufnachfrage als durch ein hohes Mietniveau getrieben werden.
Regionale Einordnung: Ausreißer bei der Rendite
Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Testorf-Steinfort bei den Kaufpreisen zu den teureren Orten im Umkreis gehört. Mit 2.100 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich über den Nachbarorten Rüting (1.589 €), Alt Meteln (1.396 €), Upahl (1.454 €) und Veelböken (1.425 €). Nur Dragun (2.200 €) liegt noch höher. Bei der Angebotsmiete positioniert sich Testorf-Steinfort mit 7,08 Euro je Quadratmeter im unteren bis mittleren Feld der Nachbarn – deutlich unter Dalberg-Wendelstorf (9,00 €) und Bobitz (8,50 €), aber über Alt Meteln (6,81 €) und Dragun (6,95 €). Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,05 Prozent, die nur von Dragun (3,79 %) übertroffen wird. Im Kreis Nordwestmecklenburg liegt der Durchschnitt bei 4,96 Prozent, im Landesdurchschnitt bei 5,37 Prozent. Testorf-Steinfort belegt im Bundesland den 31. Perzentilrang bei der Rendite – von 724 Orten liegt also etwa ein Drittel über dem Ort. Der Ort ist damit ein Ausreißer im regionalen Muster: Während die meisten Nachbarn moderate Kaufpreise mit entsprechenden Mieten kombinieren, weist Testorf-Steinfort ein strukturell anderes Preisverhältnis auf.
Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit
Die Gemeinde hat 643 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 23,87 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 verläuft stabil mit leichten Schwankungen zwischen 620 und 651 Einwohnern. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn um 1,1 Prozent über dem Ausgangsniveau. Die Arbeitslosenquote von 2,08 Prozent (2023) ist sehr niedrig und liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie hat sich seit 2015 (5,9 Prozent) kontinuierlich verbessert. Mit nur neun arbeitslosen Einwohnern bei einer Bevölkerung von 643 ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine Gemeinde hin, in der Zuzug und Fortzug sich etwa die Waage halten und die Beschäftigung vor Ort oder in umliegenden Städten wie Grevesmühlen oder Wismar stattfindet.
Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit A 20-Anbindung
Testorf-Steinfort ist eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde, die zum Amt Grevesmühlen-Land gehört und deren Ortsteile (Testorf, Fräulein Steinfort, Harmshagen, Schönhof, Seefeld, Wüstenmark) historisch durch Gutshöfe und ländliche Strukturen geprägt sind. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die B 208, die das Gemeindegebiet streift, und die Autobahnanschlussstelle Grevesmühlen der A 20 liegt sechs Kilometer vom Ortsteil Testorf entfernt. Die Bahnhöfe der Nachbargemeinden Plüschow und Bobitz liegen an der Strecke Wismar–Lübeck. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Nordwestmecklenburg den Rang 362 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 246 etwas besser, während der Index Stärke mit Rang 367 schwächer abschneidet. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus ländlicher Struktur, fehlenden hochschulischen Anbindungen und dem niedrigen Prognos-Rang korrespondiert mit dem beobachteten Immobilienmarkt: moderate Mietnachfrage bei gleichzeitig bestehender Kaufnachfrage.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Testorf-Steinfort entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Testorf-Steinfort
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 6,76 €/m² |
| 2021 | 5,62 €/m² |
| 2024 | 7,28 €/m² |
| 2025 | 8,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Testorf-Steinfort
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.650 €/m² |
| 2022 | 1.850 €/m² |
| 2023 | 1.950 €/m² |
| 2024 | 2.050 €/m² |
| 2025 | 2.100 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Testorf-Steinfort
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,09 % |
| 2024 | 4,26 % |
| 2025 | 4,57 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Testorf-Steinfort
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 636 Einwohner |
| 2016 | 621 Einwohner |
| 2017 | 620 Einwohner |
| 2018 | 626 Einwohner |
| 2019 | 623 Einwohner |
| 2020 | 642 Einwohner |
| 2021 | 638 Einwohner |
| 2022 | 651 Einwohner |
| 2023 | 643 Einwohner |
| 2024 | 643 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Testorf-Steinfort
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,90 % |
| 2016 | 5,13 % |
| 2017 | 4,95 % |
| 2018 | 3,55 % |
| 2019 | 3,38 % |
| 2020 | 2,68 % |
| 2021 | 2,65 % |
| 2022 | 2,54 % |
| 2023 | 2,08 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 362 Rang |
| Dynamik | 246 Rang |
| Stärke | 367 Rang |
| Demografie | 386 Rang |
| Arbeitsmarkt | 348 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 356 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 246 Rang |
Renditeverteilung in Mecklenburg-Vorpommern
Anzahl Orte je Renditeband — Testorf-Steinfort liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Mecklenburg-Vorpommern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 0–1 | 2,00 Orte |
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 76,00 Orte |
| 3–4 | 131 Orte |
| 4–5 | 156 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 86,00 Orte |
| 7–8 | 40,00 Orte |
| 8–9 | 34,00 Orte |
| 9–10 | 22,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 7,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Testorf-Steinfort im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Testorf-Steinfort ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Testorf-Steinfort ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Testorf-Steinfort
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Dalberg-Wendelstorf | 9,00 €/m² |
| Bobitz | 8,50 €/m² |
| Veelböken | 7,81 €/m² |
| Rüting | 7,52 €/m² |
| Mühlen Eichsen | 7,50 €/m² |
| Upahl | 7,31 €/m² |
| Cramonshagen | 7,19 €/m² |
| Testorf-Steinfort | 7,08 €/m² |
| Dragun | 6,95 €/m² |
| Alt Meteln | 6,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Testorf-Steinfort ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Testorf-Steinfort
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Veelböken | 6,58 % |
| Upahl | 6,03 % |
| Alt Meteln | 5,85 % |
| Rüting | 5,68 % |
| Dalberg-Wendelstorf | 5,44 % |
| Bobitz | 5,27 % |
| Mühlen Eichsen | 4,87 % |
| Testorf-Steinfort | 4,05 % |
| Cramonshagen | 3,99 % |
| Dragun | 3,79 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Mühlen Eichsen | 2,4 km | 19205 | 7,50 € | 1.848 € | 4,87 % |
| Rüting | 3,5 km | 23936 | 7,52 € | 1.589 € | 5,68 % |
| Alt Meteln | 5,8 km | 19069 | 6,81 € | 1.396 € | 5,85 % |
| Dalberg-Wendelstorf | 5,8 km | 19071 | 9,00 € | 1.986 € | 5,44 % |
| Upahl | 6,1 km | 23936 | 7,31 € | 1.454 € | 6,03 % |
| Veelböken | 6,5 km | 19205 | 7,81 € | 1.425 € | 6,58 % |
| Bobitz | 6,7 km | 23996 | 8,50 € | 1.936 € | 5,27 % |
| Dragun | 8,3 km | 19205 | 6,95 € | 2.200 € | 3,79 % |
| Cramonshagen | 8,7 km | 19071 | 7,19 € | 2.162 € | 3,99 % |
Wo liegt Testorf-Steinfort?
Lage
Testorf-Steinfort auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Testorf-Steinfort
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,08 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.100 € |
| Bruttomietrendite | 4,05 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,7 |
| Einwohner | 643 |
| Einwohner je km² | 27 |
| Fläche (km²) | 23,9 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #362 |
| Prognos Dynamikrang | #246 |
| Prognos Stärkerang | #367 |
| Koordinaten | 53,7774, 11,2690 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Testorf-Steinfort
Was kostet eine Wohnung in Testorf-Steinfort?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Testorf-Steinfort liegt bei 7,08 Euro pro Quadratmeter (Stand 2025). Das ist unter dem Durchschnitt des Kreises Nordwestmecklenburg mit 7,96 Euro und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Mecklenburg-Vorpommern von 7,54 Euro. Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro pro Quadratmeter liegt Testorf-Steinfort ebenfalls deutlich unter dem Niveau. Die Werte basieren auf Angeboten aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie hoch sind die Kaufpreise für Immobilien in Testorf-Steinfort?
Die Angebotskaufpreise für Wohnungen in Testorf-Steinfort liegen bei 2.100 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Preis knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.129 Euro, leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro und unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,72 und liegt damit über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 22,5. Die aktuellen Kaufpreiswerte sind als Schätzung gekennzeichnet.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Testorf-Steinfort entwickelt?
Die Miete in Testorf-Steinfort ist von 6,76 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 8,00 Euro im Jahr 2025 gestiegen – ein Anstieg von rund 18 Prozent. Die Kaufpreise sind von 1.650 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.100 Euro im Jahr 2025 gestiegen, wobei die Kaufpreisreihe als Schätzung gekennzeichnet ist. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 2,85 Prozent für die Miete und 6,21 Prozent für die Kaufpreise.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Testorf-Steinfort?
Die Bruttomietrendite in Testorf-Steinfort beträgt 4,05 Prozent. Das liegt unter dem Durchschnitt des Kreises Nordwestmecklenburg mit 4,96 Prozent, unter dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent und unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Orte in Mecklenburg-Vorpommern liegt Testorf-Steinfort bei 31,6 – das bedeutet, dass rund 68 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 24,72 korrespondiert mit der niedrigeren Rendite.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Testorf-Steinfort?
Testorf-Steinfort hat 643 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 23,87 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe 2015 um 1,1 Prozent auf 643 gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,08 Prozent und war damit deutlich niedriger als 2015, als sie bei 5,9 Prozent lag. Die Anzahl der Arbeitslosen beträgt neun Personen.
Woher stammen die Daten zu Testorf-Steinfort?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Testorf-Steinfort sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Testorf-Steinfort führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Testorf-Steinfort enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Nordwestmecklenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bernstorf | 23936 | 7,20 € | 792 € | 10,91 % |
| Glasin | 23992 | 7,50 € | 921 € | 9,77 % |
| Pokrent | 19205 | 7,68 € | 956 € | 9,64 % |
| Stepenitztal | 23936 | 8,13 € | 1.192 € | 8,18 % |
| Siemz-Niendorf | 23923 | 8,40 € | 1.371 € | 7,35 % |
| Pingelshagen | 19069 | 9,63 € | 1.609 € | 7,19 % |
| Neukloster, Stadt | 23992 | 8,56 € | 1.445 € | 7,11 % |
| Dorf Mecklenburg | 23972 | 9,46 € | 1.683 € | 6,74 % |