Dassow, Stadt

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, moderate Miete

Dassow ist eine Stadt im Landkreis Nordwestmecklenburg mit rund 4.021 Einwohnern auf 66,97 km². Die Stadt liegt an der Pötenitzer Wiek, einer Seitenbucht der Travemündung in die Ostsee, und gehört zur Metropolregion Hamburg. Seit 1938 Stadtrecht und ein Grundzentrum, erstreckt sich das Stadtgebiet von der Ostseeküste über den Dassower See bis zur Mündung der Stepenitz.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.841 Euro pro Quadratmeter und damit um 80,5 % über dem Kreisdurchschnitt von 2.129 Euro sowie um 86,7 % über dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns von 2.057 Euro. Auch der Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro wird um 59,4 % übertroffen. Die Angebotsmiete von 9,76 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreis- (7,96 Euro) und Landesdurchschnitt (7,54 Euro), jedoch mit 22,6 % bzw. 29,5 % deutlich weniger stark als die Kaufpreise. Dieser Unterschied zwischen stark getriebenen Kaufpreisen und moderateren Mietwerten ist das prägende Merkmal des Dassower Marktes.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen deutlich vor Mieten davon

Der Kaufpreisfaktor beträgt 32,81 — das bedeutet, dass der Kaufpreis das 32,81-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Nordwestmecklenburg liegt er bei 22,49, in Mecklenburg-Vorpommern bei 22,42. Ein hoher Kaufpreisfaktor signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind.

Die Bruttomietrendite von 3,05 % ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,96 %, dem Landesdurchschnitt von 5,37 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. In Mecklenburg-Vorpommern liegt Dassow damit im unteren 12,6. Perzentil — von 724 Orten im Land haben 87,4 % eine höhere Rendite.

Die Zeitreihe zeigt eine starke Kaufpreisentwicklung: Von 3.150 Euro pro m² (2018) stieg der Wert auf 5.212 Euro (2026, CAGR 6,5 %). Die Miete bewegte sich dagegen in einem engen Band zwischen 7,08 Euro (2021) und 11,20 Euro (2024), mit einem CAGR von nur 0,16 %. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.841 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 5.212 Euro für 2026. Dieser Unterschied zeigt, dass die Zeitreihe und die aktuellen Angebotswerte unterschiedliche Messpunkte abbilden — die Zeitreihe erfasst möglicherweise transaktionsnahe Werte, während die Angebotswerte systematisch über der tatsächlichen Marktpreisniveau liegen.

Die Miete schwankte in der Zeitreihe deutlich — von einem Tief von 7,08 Euro (2021) bis zu einem Hoch von 11,20 Euro (2024) —, was auf das Angebotswert-Phänomen hinweist: Bei geringem Angebotsvolumen können einzelne Inserate den Durchschnitt stark verzerren.

Regionale Einordnung: Ausreißer bei den Kaufpreisen

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,8 km fällt auf, dass Dassow bei den Kaufpreisen mit 3.841 Euro pro m² klar an der Spitze liegt. Der nächstgelegene Nachbarort, Roggenstorf (5,9 km), liegt mit 2.509 Euro um 34,7 % darunter. Schönberg (7,4 km) liegt mit 2.243 Euro sogar um 41,6 % niedriger. Bei der Miete ist der Abstand geringer: Dassows 9,76 Euro liegen um 10,7 % über dem Nachbarmittel von 8,82 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,05 % ist die niedrigste im Vergleich — Kalkhorst liegt mit 3,83 % am nächsten, während Siemz-Niendorf mit 7,35 % und Grieben mit 5,50 % deutlich höhere Renditen ausweisen. Der Unterschied entsteht dadurch, dass Siemz-Niendorf und Grieben deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten aufweisen.

Dieses Muster bestätigt: Dassow ist im regionalen Vergleich ein Ausreißer bei den Kaufpreisen. Die Nachbargemeinden folgen einem anderen Marktprofil mit niedrigeren Preisen und höheren Renditen.

Bevölkerung und Standortfaktoren: Demografischer Druck bei steigenden Preisen

Die Bevölkerung von Dassow ist über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 leicht rückläufig: von 4.034 auf 4.021 Einwohner (−0,32 %). Nach einem leichten Anstieg bis 2020 (4.102) setzte seither ein Rückgang ein, der sich 2023/2024 bei 4.021 eingependelt hat. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenquote ist in der Zeitreihe in Hundertsteln angegeben und liegt 2023 bei 0,81 %. Sie ist von 1,11 % (2017) auf 0,81 % (2023) gesunken. Die aktuelle Angabe in der Demografie (81) ist konsistent mit diesem Wert. Die genaue Interpretation der absoluten Werte ist unsicher.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Nordwestmecklenburg den Gesamt-Rang 362 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Demografie (Rang 386) und Wettbewerb/Innovation (Rang 356) ab. Der Index Wohlstand/Soziale Lage liegt mit Rang 246 im oberen Mittelfeld, ebenso der Dynamik-Index mit Rang 246. Dassow selbst hat keine Hochschulen.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung und stark steigenden Kaufpreisen steht in einem Spannungsfeld: Die Kaufpreise entwickeln sich entgegen der demografischen Tendenz nach oben. Dieses Muster entspricht dem von Küstenorten in der Metropolregion Hamburg, bei denen die geografische Lage die Kaufpreise über dem regionalen Durchschnitt treibt.