Neu Duvenstedt

Marktüberblick

Neu Duvenstedt ist eine kleine Gemeinde im Norden Schleswig-Holsteins im Kreis Rendsburg-Eckernförde. Auf einer Fläche von 5,71 Quadratkilometern leben 122 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 21 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt in einer ländlich geprägten Region mit einer Reihe kleinerer Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4,6 Kilometern.

Der lokale Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten bestimmt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen. Die aktuellen Angebotskennzahlen zeigen ein bemerkenswertes Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.600 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.461 Euro, während die Angebotsmiete mit 8,57 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 9,57 Euro liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 3,96 Prozent, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,16 Prozent und dem Bundeslanddurchschnitt von 5,09 Prozent liegt. Mit einem Perzentilrang von 26,6 im Bundesland gehört Neu Duvenstedt zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Schleswig-Holstein.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Neu Duvenstedt zeigt seit 2021 einen deutlichen Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen, während die Mieten in den letzten Jahren rückläufig waren. Der Kaufpreis stieg von 2.100 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.600 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,48 Prozent entspricht. Diese Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Im Gegensatz dazu fiel die Angebotsmiete von 9,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 8,06 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 wieder auf 8,62 Euro anstieg. Diese Mietreihe ist nicht geschätzt. Die jährliche Veränderung der Miete liegt bei -2,61 Prozent.

Diese gegenläufige Entwicklung von steigenden Kaufpreisen und fallenden Mieten hat die Bruttomietrendite auf aktuell 3,96 Prozent gedrückt. Der Kaufpreisfaktor von 25,28 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 21,66. Er beschreibt denselben Sachverhalt wie die niedrige Rendite aus einer anderen Perspektive: Ein hoher Faktor bedeutet eine lange Amortisationszeit, was sich aus dem überdurchschnittlichen Kaufpreis und der unterdurchschnittlichen Miete ergibt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Mit einem Kaufpreis von 2.600 Euro pro Quadratmeter liegt Neu Duvenstedt über den meisten Nachbarorten. Holzbunge (2,5 Kilometer entfernt) weist 2.250 Euro auf, Borgstedt (2,6 Kilometer) 2.448 Euro, Alt Duvenstedt (3,4 Kilometer) 2.405 Euro. Deutlich niedrigere Kaufpreise finden sich in Rade bei Rendsburg mit 952 Euro und Klein Wittensee mit 1.400 Euro.

Bei den Mieten liegt Neu Duvenstedt mit 8,57 Euro pro Quadratmeter im unteren Bereich der Nachbargemeinden. Borgstedt verlangt 10,19 Euro, Klein Wittensee 10,70 Euro, Holzbunge 9,64 Euro. Nur Rickert (3,4 Kilometer) liegt mit 7,49 Euro noch darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,96 Prozent ist die niedrigste unter den größeren Nachbarorten. Lediglich Rickert liegt mit 4,51 Prozent noch darunter. Rade bei Rendsburg weist mit 12,2 Prozent eine extrem hohe Rendite auf, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 952 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist. Klein Wittensee erreicht mit 9,17 Prozent ebenfalls eine deutlich höhere Rendite bei einem Kaufpreis von 1.400 Euro.

Der Ort liegt damit in einer Position, in der die Kaufpreise über dem regionalen Durchschnitt liegen, die Mieten jedoch darunter. Dies führt zu einer im Vergleich zu den Nachbarn schlechteren Renditesituation.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung von Neu Duvenstedt verläuft seit 2019 rückläufig. Die Bevölkerung stieg von 124 Einwohnern im Jahr 2015 auf 133 im Jahr 2019, fiel dann aber 2020 auf 122 Einwohner und blieb bis 2024 auf diesem Niveau. Insgesamt ergibt sich seit Beginn der Reihe ein Rückgang von 1,61 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag in den Jahren 2015 bis 2022 durchweg bei null oder nahe null. Im Jahr 2023 betrug sie 2,35 Prozent, was zwei Arbeitslosen entspricht. Diese Werte sind aufgrund der geringen Bevölkerungszahl mit hoher Unsicherheit behaftet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Rendsburg-Eckernförde insgesamt auf Rang 225 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 64 aus, was auf eine positive Entwicklungsdynamik in der Region hindeutet. Im Bereich Wettbewerb und Innovation erreicht der Kreis Rang 137, und bei Wohlstand und sozialer Lage Rang 128. Schwächer positioniert ist der Kreis bei der strukturellen Stärke (Rang 264), der Demografie (Rang 324) und dem Arbeitsmarkt (Rang 315).

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus gutem Dynamik-Rang und schwacher struktureller Stärke im Kreis entspricht dem Muster einer Region, die kurzfristige Entwicklungsimpulse aufweisen kann, aber strukturelle Herausforderungen bei der Bevölkerungsentwicklung und Wirtschaftsstruktur aufweist.