Breiholz

Marktüberblick

Breiholz ist eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde, Schleswig-Holstein, mit 1.385 Einwohnern auf 18,51 km². Der Ort liegt etwa 13 km südwestlich von Rendsburg zwischen Eider und Nord-Ostsee-Kanal, nördlich der B 203. Der nächste Bahnhof befindet sich in Rendsburg.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.784 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,94 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,02 %, der Kaufpreisfaktor 16,62. Beide Kennzahlen sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen Marktniveau.

Die Bruttomietrendite von 6,02 % liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,16 % und dem Landesdurchschnitt von 5,09 %. Mit einem Perzentilrang von 79 im Bundesland Schleswig-Holstein gehört Breiholz zu den Orten mit den höchsten relativen Mietrenditen. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 16,62 (Kreisdurchschnitt: 21,66) bestätigt dieselbe Richtung: Die Jahreskaltmiete amortisiert den Kaufpreis in etwa 16,6 Jahren, was im regionalen Vergleich schnell ist.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt in den Angebotswerten extreme Schwankungen: Von 4,68 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert auf 9,00 Euro im Jahr 2021, fiel 2022 auf 7,95 Euro, stieg 2023 auf 9,09 Euro, fiel 2024 auf 7,20 Euro und erreichte 2025 mit 11,75 Euro den höchsten Wert der Reihe, bevor er 2026 wieder auf 9,02 Euro sank.

Diese Volatilität ist ungewöhnlich hoch und kann auf einen dünnen Markt hindeuten: Bei wenigen Inseraten kann bereits eine einzelne neue Anzeige die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen. Die Datenreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreise in der Zeitreihe liegen über die Jahre 2023 bis 2025 stabil bei 1.459 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert liegt rund 22 % unter dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.784 Euro. Die Kaufpreisreihe ist für die Jahre 2023 bis 2025 identisch, was auf eine geringe Transaktionsdichte schließen lässt. Der Unterschied zwischen Zeitreihe und aktuellem Angebot entspricht dem Muster eines Marktes, auf dem die Angebotspreise gestiegen sind, während die Transaktionsdaten hinterherhinken.

Die CAGR der Miete über den Zeitraum 2018 bis 2026 beträgt 8,55 %, was jedoch durch die extremen Schwankungen zwischen den Jahren verzerrt ist. Eine lineare Trendinterpretation ist bei dieser Datenlage nicht sinnvoll.

Regionale Einordnung

Breiholz weist im regionalen Vergleich deutlich unterdurchschnittliche Kaufpreise auf. Mit 1.784 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort unter dem Kreisdurchschnitt von 2.461 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis sechs Kilometer hat Breiholz einen der niedrigsten Kaufpreise. Tackesdorf (4,3 km) liegt bei 2.680 Euro, Hörsten (4,4 km) bei 2.750 Euro – also jeweils über 50 % höher. Auch Haale (4 km) liegt mit 2.292 Euro deutlich über Breiholz. Umgekehrt finden sich mit Prinzenmoor (1.033 Euro) und Oldenbüttel (1.072 Euro) zwei Nachbarorte mit noch niedrigeren Preisen.

Die Angebotsmiete von 8,94 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,57 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Elsdorf-Westermühlen (5,9 km) weist mit 11,80 Euro die höchste Angebotsmiete der Nachbarschaft auf.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelhohen Mieten führt zu der überdurchschnittlich hohen Bruttomietrendite. Breiholz folgt damit einem Muster, das in ländlichen Gemeinden mit geringem Wohnungsangebot und begrenzter Nachfrage nach Eigentumswohnungen typisch ist.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Breiholz' entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 nahezu stabil: Von 1.373 auf 1.385 Einwohner entspricht das einem Zuwachs von 0,87 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,72 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und entspricht dem Niveau einer nahezu Vollbeschäftigung. Sie entwickelte sich von 2,46 % (2015) auf den Tiefstwert von 1,72 % (2023), mit einem kurzen Anstieg auf 2,96 % im Jahr 2020 während der Pandemie.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und sehr niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine lokale Wirtschaftsstruktur, die ihre Bewohner beschäftigt. Die landwirtschaftliche Prägung der Gemeinde trägt dazu bei, dass die Beschäftigung vor Ort bleibt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist jedoch kaum dynamisch: Nach einem leichten Anstieg bis 2021 (1.391 Einwohner) folgte ein Rückgang auf 1.376 im Jahr 2022, bevor sich der Wert wieder bei 1.385 einpendelte.

Standortfaktoren

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde, dem Breiholz angehört, liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 225 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Gesamtwertung platziert den Kreis im unteren Drittel.

Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 64 im oberen Viertel, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Der Wohlstands-Index (Rang 128) und der Wettbewerb/Innovation-Index (Rang 137) liegen ebenfalls im oberen Drittel. Schwach ausgeprägt sind hingegen der Demografie-Index (Rang 324) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 315), was auf strukturelle Herausforderungen bei der Altersstruktur und der Arbeitsmarktposition des Kreises hinweist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächste Anbindung an den Schienenverkehr befindet sich in Rendsburg, die Nähe zu Rendsburg als Pendlerstandort ist möglich.

Die Standortfaktoren des Kreises stehen in einem gewissen Spannungsverhältnis zur aktuellen Immobilienmarktlage: Die niedrige Arbeitslosigkeit und die positive Dynamik sprechen für eine stabile Nachfrage, während die demografischen Schwächen und die geringe Bevölkerungsdynamik langfristig Grenzen des Marktes aufzeigen.