Elsdorf-Westermühlen

Marktüberblick

Elsdorf-Westermühlen ist eine Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde mit rund 1.650 Einwohnern auf 27,5 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete von 11,80 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (9,57 Euro) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.260 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert (2.461 Euro) und dem Landeswert (2.625 Euro). Diese Kombination aus relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen resultiert in einer Bruttomietrendite von 6,27 Prozent – damit gehört Elsdorf-Westermühlen zu den renditestärksten Orten im Bundesland (Perzentilrang 82,4 von 1.106 Orten). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,96 und liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,66, was die Attraktivität des Kaufpreises im Verhältnis zur Miete unterstreicht.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine extreme Volatilität, die sich aus der geringen Größe des Ortes erklärt. Die Zeitreihe der Angebotsmiete schwankt zwischen 6,00 Euro (2018) und 15,75 Euro (2024). Bei einer Bevölkerung von unter 1.700 Einwohnern kann bereits ein einzelnes Inserat den Durchschnittswert maßgeblich beeinflussen. Nach einem Anstieg von 6,00 Euro (2018) auf 12,75 Euro (2021) folgte ein Rückgang auf 6,14 Euro (2023), bevor der Wert 2024 mit 15,75 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die verfügbaren Jahre liegt bei 3,66 Prozent.

Für den Kaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 2.027,83 Euro pro Quadratmeter (2022) und 2.377,05 Euro (2024). Das entspricht einem Anstieg von rund 17 Prozent in zwei Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 8,27 Prozent entspricht. Der Kaufpreis liegt damit über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.260 Euro, was auf eine leichte Abkühlung oder eine Anpassung nach oben in der Zeitreihe hindeutet.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Elsdorf-Westermühlens entwickelte sich seit 2015 relativ stabil. Nach einem Rückgang von 1.625 Einwohnern (2015) auf 1.579 (2019) setzte ab 2020 ein leichter Zuzug ein, der die Bevölkerung bis 2023 auf 1.651 brachte. Seitdem ist sie stabil. Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt plus 1,6 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,11 Prozent (32 Arbeitslose). Nach einem Tiefstand von 1,95 Prozent (2022) ist sie damit wieder angestiegen, bleibt aber unter dem langjährigen Niveau von 2015 (4,25 Prozent). Der Arbeitsmarkt des Kreises Rendsburg-Eckernförde schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 315 von rund 400 Kreisen jedoch eher schwach ab. Positiv hebt sich der Kreis in den Bereichen Dynamik (Rang 64), Wohlstand und soziale Lage (Rang 128) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 137) hervor. Die Demografie des Kreises liegt mit Rang 324 am unteren Ende, was strukturellen Bevölkerungsrückgang in der Region andeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,5 Kilometern weist Elsdorf-Westermühlen die höchste Angebotsmiete auf (11,80 Euro/m²). Hamdorf (10,21 Euro/m²) und Schülp b. Rendsburg (10,67 Euro/m²) liegen deutlich dahinter. Der Kaufpreis von 2.260 Euro/m² liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – deutlich unter Schülp b. Rendsburg (3.060 Euro/m²) und Hörsten (2.750 Euro/m²), aber über Sophienhamm (1.369 Euro/m²) und Nübbel (1.629 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 6,27 Prozent liegt damit im oberen Drittel der Nachbarn. Nübbel weist mit 6,93 Prozent die höchste Rendite auf, während Hörsten (4,01 Prozent) und Schülp b. Rendsburg (4,19 Prozent) deutlich niedrigere Werte erreichen. Das Muster zeigt: Elsdorf-Westermühlen profitiert von einer Kombination aus relativ hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen, was es im regionalen Vergleich zu einem der attraktivsten Standorte für Kapitalanleger macht.