Nübbel

Marktüberblick

Nübbel ist eine Gemeinde mit rund 1.550 Einwohnern im Kreis Rendsburg-Eckernförde, Schleswig-Holstein. Das 14 km² große Gemeindegebiet erstreckt sich südwestlich der Kreisstadt Rendsburg auf dem rechten Ufer der Unter-Eider, parallel zum Nord-Ostsee-Kanal. Die Gemeinde gehört zum Amt Fockbek und liegt an der Bundesstraße 203, die Rendsburg mit Heide verbindet. Historisch war Nübbel durch Landwirtschaft und Schiffbau geprägt; der Ort verfügte zeitweise über bis zu sieben Werften für den Bau von Holzschiffen. Die letzte Werft stellte 1914 den Betrieb ein.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein für die Region ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 9,41 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.629 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,93 Prozent, der Kaufpreisfaktor 14,43. Diese Kennzahlen unterscheiden sich deutlich von den Werten in den Nachbargemeinden und bilden die Grundlage für die folgende Einordnung.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Nübbel zeigt einen durchgängig steigenden Trend: Von 6,65 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete auf 12,04 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 8,85 Prozent. Der Anstieg war nicht linear – zwischen 2022 (10,22 Euro) und 2023 (8,33 Euro) gab es einen Rückgang, bevor die Werte 2024 (9,43 Euro) und 2026 (12,04 Euro) erneut stiegen.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler und weist nur drei Datenpunkte auf (2019, 2022, 2023). Der Preis stieg von 897 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 2.087 Euro im Jahr 2022, fiel dann aber 2023 auf 635 Euro pro Quadratmeter zurück. Die negative CAGR von -8,28 Prozent resultiert aus diesem extremen Schwankungsmuster. Die große Lücke zwischen den Datenpunkten und die extremen Schwankungen erschweren eine verlässliche Trendbeurteilung.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert von 9,41 Euro pro Quadratmeter und dem Wert der Zeitreihe für 2026 (12,04 Euro). Dieser Unterschied könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder eine andere Methodik zurückzuführen sein. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Nübbel vor allem durch seine hohe Bruttomietrendite von 6,93 Prozent hervor. Sie liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,16 Prozent, dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen im Bundesland belegt Nübbel mit 87,15 Prozent einen Platz im oberen Quartil aller 1.106 erfassten Orte.

Diese hohe Rendite ist keine Folge überdurchschnittlicher Mieten, sondern eines überdurchschnittlich niedrigen Kaufpreises. Mit 1.629 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis in Nübbel deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.461 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 14,43 liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 21,66 und dem Landeswert von 22,05. Die Angebotsmiete von 9,41 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (9,57 Euro) und dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro), aber über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarorten weist Nübbel die höchste Bruttomietrendite auf. Schülp b. Rendsburg (1,6 km entfernt) liegt mit 4,19 Prozent am unteren Ende, gefolgt von Hörsten (4,01 Prozent) und Büdelsdorf (4,85 Prozent). Westerrönfeld (6,48 Prozent) und Jevenstedt (6,12 Prozent) liegen noch deutlich unter dem Nübbeler Wert. Der niedrige Kaufpreis in Nübbel ist der bestimmende Faktor für die überdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Nübbel verlief zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 1.525 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2019 auf 1.594, fiel dann aber bis 2024 auf 1.549 zurück. Die Bevölkerungsdichte beträgt 110 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Gesamtzuwachs seit Beginn der Reihe liegt bei 1,57 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,54 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei 2,42 Prozent und erreichte 2019 mit 1,95 Prozent ihren Tiefpunkt. Die aktuelle Quote entspricht wieder dem langfristigen Niveau und deutet auf einen stabilen lokalen Arbeitsmarkt hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Rendsburg-Eckernförde auf Rang 225 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 64 ab, während der Stärke-Index mit Rang 264 und die Demografie mit Rang 324 schwächer abschneiden. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Nübbel allein. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.