Silzen

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis drückt die Rendite ins untere Drittel

Silzen ist eine kleine Gemeinde im Kreis Steinburg an der Grenze zur Metropolregion Hamburg. Auf 6,69 km² leben 156 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 23 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort gehört zum Amt Itzehoe-Land und liegt im östlichen Bereich der Heide-Itzehoer Geest am westlichen Rand des Naturparks Aukrug. Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahr 1339.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete von 8,13 Euro je Quadratmeter liegt über der Mehrheit der Nachbarorte – nur Peissen (9,44 Euro) und Jahrsdorf (8,39 Euro) weisen höhere Mieten aus. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis von 2.300 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (2.097 Euro), was die Kombination aus moderater Miete und hohem Kaufpreis erklärt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 4,24 Prozent, die unter allen verfügbaren Vergleichswerten liegt – dem Kreis (5,22 Prozent), dem Bundesland (5,09 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Lediglich Lockstedt (3,73 Prozent) liegt mit einer noch niedrigeren Rendite darunter. Im Perzentilrang belegt Silzen damit Platz 36,1 im Landesvergleich, also das untere Drittel.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Mietpreise sind in der vorliegenden Zeitreihe von 2022 bis 2026 von 5,99 auf 7,59 Euro je Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,1 Prozent entspricht. Diese Reihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreise zeigen einen noch stärkeren Anstieg: Von 1.750 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.300 Euro (2025) entspricht dies einer jährlichen Wachstumsrate von 7,1 Prozent. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf Modellrechnungen oder unvollständigen Transaktionsdaten beruhen und mit entsprechender Vorsicht zu interpretieren sind.

Der Kaufpreisfaktor von 23,58 gibt an, wie viel Jahresentgelte der Kaufpreis einer Immobilie kostet. Er liegt über dem Kreisdurchschnitt (21,35) und dem Landesdurchschnitt (22,05), was die hohe Kaufpreisdynamik im Verhältnis zur Miete widerspiegelt. Der Unterschied zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung (6,1 % gegenüber 7,1 %) zeigt, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten – ein Trend, der die Rendite weiter unter Druck setzt.

Regionale Einordnung: Fragmentierter Nachbarmarkt mit Silzen im oberen Preissegment

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein stark fragmentierter Markt. Die Angebotsmiete in Silzen (8,13 Euro) liegt über der aller Nachbarorte außer Peissen (9,44 Euro) und Jahrsdorf (8,39 Euro). Die Mieten der übrigen Nachbarn reichen von 6,59 Euro (Meezen) bis 8,11 Euro (Reher).

Beim Kaufpreis liegt Silzen mit 2.300 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbarn: Peissen (2.555 Euro), Jahrsdorf (2.352 Euro) und Lockstedt (2.400 Euro) liegen darüber, während Grauel (2.100 Euro), Reher (1.815 Euro), Meezen (1.516 Euro), Poyenberg (1.103 Euro) und Hennstedt (939 Euro) deutlich niedrigere Preise ausweisen. Die enorme Preisspanne beim Kaufpreis in der Nachbarschaft – von 939 bis 2.555 Euro je Quadratmeter – zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist und keine einheitliche Preiszone bildet.

Die Bruttomietrendite fällt in Silzen mit 4,24 Prozent im regionalen Vergleich schwach aus. Sie liegt nur über Lockstedt (3,73 Prozent), aber unter allen übrigen Nachbarn. Das Muster ist eindeutig: Silzen hat einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei einer Miete, die zwar über dem Nachbarmittel liegt, aber nicht stark genug, um die Rendite auf ein normales Niveau zu bringen. Die höchsten Renditen weisen Orte mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen auf: Poyenberg (8,39 Prozent) und Hennstedt (10,33 Prozent).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Kleine Gemeinde mit stabiler Beschäftigungslage

Silzen ist mit 156 Einwohnern (Stand 2024) eine der kleinsten Gemeinden im Kreis Steinburg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 23 Einwohner je Quadratkilometer, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 125 Einwohnern je km².

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft seit 2015 leicht positiv: Von 150 Einwohnern im Jahr 2015 auf 156 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von vier Prozent. Der Verlauf ist jedoch nicht linear: Nach einem Höchststand von 164 Einwohnern im Jahr 2022 ist die Bevölkerung bis 2024 wieder auf 156 gesunken. Diese Schwankungen sind bei einer so kleinen Gemeinde statistisch natürlich – ein Wegzug von acht Personen verändert die Zahl um mehr als fünf Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,94 Prozent, was zwei Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert ist niedrig und unterstreicht die stabile, wenn auch kleine, lokale Wirtschaftsstruktur. Der Kreis Steinburg gehört zur Metropolregion Hamburg, was für Silzen als kleine Gemeinde am Rand des Naturparks Aukrug eine potenzielle Anbindung an den größeren Arbeitsmarkt bedeutet.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit dynamischen Impulsen

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Steinburg, in dem Silzen liegt, auf Rang 213 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Diese Einordnung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Dynamik-Index mit Rang 74 gehört zum oberen Viertel aller Kreise und deutet auf positive Entwicklungsimpulse hin. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 153 im oberen Mittelfeld. Dagegen liegen die Indizes für Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 251) im unteren Drittel. Diese Werte spiegeln strukturelle Herausforderungen einer ländlichen Region wider, die mit Abwanderungstendenzen und alternder Bevölkerung konfrontiert ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die kommunale Politik ist geprägt von der Kommunale Wählervereinigung Silzen, die bei der Wahl 2023 alle sieben Gemeindevertretersitze erhielt (Wahlbeteiligung: 70,7 Prozent).