Dellstedt

Marktüberblick

Dellstedt ist eine kleine Gemeinde im Kreis Dithmarschen an der Westküste Schleswig-Holsteins. Mit 714 Einwohnern auf 21,77 km² gehört sie zu den kleineren Siedlungen der Region. Der Ort liegt im ländlichen Raum der Geest, etwa 50 Kilometer nordwestlich von Hamburg, und ist Teil der Metropolregion Hamburg. Die verkehrsmäßige Anbindung erfolgt überwiegend in Richtung Hamburg, da die Ost-West-Infrastruktur in Schleswig-Holstein weniger ausgebaut ist.

Der Immobilienmarkt in Dellstedt ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,81 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.192 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unterhalb des Kreisdurchschnitts von 9,19 Euro beziehungsweise 2.098 Euro und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 Euro bzw. 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,59, was bedeutet, dass das 14,59-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis verlangt wird – ein Wert, der unter dem Kreisdurchschnitt von 19,10 liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Dellstedt zeigt in den letzten Jahren eine starke Volatilität. Nach einem Wert von 5,05 Euro im Jahr 2020 stieg sie 2022 auf 7,50 Euro, fiel 2023 wieder auf 5,00 Euro und erholte sich bis 2025 auf 5,88 Euro. Der aktuelle Marktdatenwert von 6,81 Euro liegt zwischen dem Niveau von 2024/2025 und dem Zeitreihenwert von 8,12 Euro für 2026. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, sodass der hohe 2026-Wert auf tatsächlichen Inseraten beruht. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.192 Euro pro Quadratmeter. Eine historische Zeitreihe ist nur für das Jahr 2023 verfügbar. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 14,59 im Verhältnis zur aktuellen Angebotsmiete von 6,81 Euro führt zu einer Bruttomietrendite von 6,85 Prozent. Diese Rendite liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,78 Prozent und über dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Dellstedt belegt im Bundesland den 86. Perzentilplatz bei der Bruttomietrendite – von allen bewerteten Orten in Schleswig-Holstein liegt Dellstedt damit in den oberen 14 Prozent der Renditeverteilung.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Dellstedt durch besonders niedrige Preise ab. Die Angebotsmiete von 6,81 Euro liegt unter allen acht benachbarten Orten im Umkreis von bis zu 6 Kilometern. Mit 1.192 Euro pro Quadratmeter ist auch der Kaufpreis der niedrigste in der Nachbarschaft. Der nächstgelegene Ort, Süderdorf (2,5 Kilometer entfernt), weist mit 8,75 Euro eine um 29 Prozent höhere Miete und mit 1.617 Euro einen um 36 Prozent höheren Kaufpreis auf.

Die niedrigen Preise in Dellstedt stehen im Kontrast zu einigen Nachbarn mit deutlich höheren Werten. Tielenhemme verlangt beispielsweise 14,47 Euro pro Quadratmeter – mehr als das Doppelte von Dellstedt. Diese Unterschiede innerhalb eines ländlichen Kreises von nur wenigen Kilometern Entfernung deuten auf sehr heterogene lokale Märkte hin, die möglicherweise durch unterschiedliche Wohnungsgrößen, Baujahre oder spezifische Nachfragestrukturen geprägt sind.

Auf Ebene des Kreises Dithmarschen liegt Dellstedt bei beiden Preiskennzahlen deutlich unter dem Durchschnitt. Der Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro Miete und 2.098 Euro Kaufpreis wird in Dellstedt um rund 26 Prozent bzw. 43 Prozent unterschritten. Im Landesvergleich Schleswig-Holsteins beträgt die Differenz zur Angebotsmiete rund 31 Prozent, zum Kaufpreis rund 55 Prozent.

Standortfaktoren und Demografie

Die demografische Entwicklung Dellstedts ist von einem leichten Rückgang geprägt. Die Einwohnerzahl sank von 746 im Jahr 2015 auf 714 im Jahr 2024, einem Verlust von 4,3 Prozent über neun Jahre. Die Bevölkerungsdichte beträgt 33 Einwohner pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,72 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins liegt und nur 17 arbeitslose Personen entspricht. Dieser Wert deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin, die im Widerspruch zum Bevölkerungsrückgang steht.

Die Standortfaktoren des Kreises Dithmarschen, gemessen im Prognos-Zukunftsatlas 2025, zeigen ein gemischtes Bild. Der Kreis belegt insgesamt Rang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Auffällig ist jedoch der Rang 28 in der Dynamik-Kategorie, der den Kreis in die Spitze der deutschen Kreise einordnet. Dieser Wert bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde Dellstedt. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 77 ebenfalls sehr gut. Schwächer positioniert ist er mit Rang 314 in der Kategorie Stärke und Rang 371 im Arbeitsmarkt. Die soziale Lage und der Wohlstand liegen mit Rang 265 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Charakter als reine Wohngemeinde bestätigt.